「相続税対策として有効です！」とは、投資用物件を勧誘する営業パーソンの常套句ですが、その言葉を信じて物件を購入したものの、期待していたほどの効果を得られなかったという声も聞かれるのも事実です。そもそもなぜ、賃貸アパートや賃貸マンションへの投資は、相続税対策に結びつくのでしょうか。そして、物件によってその効果に違いが生じるのはどうしてなのでしょうか。本稿では、それらの理由について解説した上で、相続税対策に適した物件について考えます。
相続税対策で不動産に投資する際の注意点とは？
区分所有のマンション（1室だけを所有）の場合、土地については1室に応じた「敷地権割合」という権利を所有していることになります。そこで、マンション全体の敷地における相続税評価額を算出し、それに自分が所有する部屋の「敷地権割合」を乗じたものが評価額となります。
建物部分については、「固定資産税評価額」と同額とみなされます。なお、令和6年1月1日から従来の評価額計算に加え、区分所有補正率を加味することとなりました。
相続対策として不動産投資を検討する際には、その物件の相続税評価額がどれくらいになるのかについても、あらかじめ確認しておくのが賢明です。
また、期待通りの収益が得ながら税金対策の効果をフルに発揮させるという意味でも、空室がすぐに埋まりやすい物件を選び抜くことが肝心だと言えるでしょう。
優良物件をしっかりと吟味するためにも、高い専門性を有し、全幅の信頼を寄せられる専門家とのパートナーシップが重要となってきます。
そして何より、不動産投資は相続対策のみならず、安定的なキャッシュフローを生むことが大前提となってきますから、そのためにも「表面利回り」には惑わされず、維持・管理コストを含めた「実質利回り」に重点を置くのが基本です。
相続対策で注目する際も、優良物件に的を絞るのが大原則
不動産の相続税評価額は実勢価格よりも低くなる上、他者に貸し付けているとさらに割安に算定されます。
こうしたことから、相続税負担を抑えるために不動産投資を始める人が少なくありませんが、不人気物件に手を出すと、期待通りの賃料収入が入ってこないばかりか、節税効果も薄れてしまいがちです。
そのような不動産を引き継いだ相続人は、ややもすると故人が行った相続対策に対して不満を持つこともあり得ます。
安定的なキャッシュフローを得るためには、着実に賃貸需要が見込まれるエリアの優良物件を厳選することが大原則。それは、大きな節税効果を求める際にも通ずることです。
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株式会社LandSitz
代表
1984年生まれ。
不動産業者のウソを見抜き、投資家を守る不動産のウソ発見器。
不動産で安定収入を確保して、「お金の不安から解放されたい人」、「本当にやりたいことを実現したい人」を支援。
祖父（元大手テレビ局取締役）から挑戦と自立を求められてきた家庭に育ち、父のドイツ駐在中（元大手総合商社副本部長）に欧州通貨統合を経験。その影響を肌で実感し、経済学とお金に興味を持つようになる。高校時代には、国際バカロレア（欧州大学入学資格）を2年間かけて取得し、帰国後は立教大学経済学部経済学科に入学。1年時から株式投資を開始。大学卒業後は、学生時代の株式投資に影響され、大手金融系シンクタンク（大和総研）に入社。大和証券・大和総研で11年間勤務後、独立。
大学生時代からクレジットカード、電子マネー、電車の回数券、各種ポイントカードを効果的に使い、少しでも使うお金を減らす努力を開始。株式投資では損失を出し、安定収入を確保できる投資商品を模索した結果、不動産にたどり着く。
「キャッシュフローの確保」を第一優先事項に掲げて不動産投資に挑み、33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内の築浅物件を中心に最大で6棟55戸を所有（半数近くがJR山手線内側エリア）することに成功。年間賃料収入約4,400万円、キャッシュフロー1,700万円、総資産6億円超えを達成。借入金利は1.0%。その後、複数回の売買を経て現在は合計3棟33部屋を保有。残債利回り約11.4%で総資産約5億円・純資産は2億円越え。
不動産投資歴は約16年。ビジネスでは少ない労働で収入を最大化することにこだわる。目標は時給10万円。2021年からIPO/PO（年間平均当選：約50回）を中心とした株式投資に参入。学生時代に失敗した分野でリベンジを誓う。
家では、妻と協力しながら家事育児を楽しむ（8歳の長女、4歳の次女、2歳の長男）。財布の紐は固い倹約家。
資格
・宅地建物取引士
・応用情報技術者
・International Baccalaureate
株式会社LandSitz
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税理士法人グランサーズ共同代表
公認会計士・税理士
青森県弘前市出身。早稲田大学商学部卒。監査法人トーマツにて会計監査に従事し、税理士法人山田&パートナーズで相続コンサルや組織再編コンサルなど、法人個人問わず幅広く税務コンサルティング業務に従事。2015年税理士法人グランサーズを開設。
スタートアップ企業からIPO（上場）準備支援まで、あらゆる成長段階の企業のサポートをしており、税務会計顧問にとどまらない経営を強くするためのコンサルティングサービスに中小企業経営者の信頼と定評を得ている。
スタートアップ支援の一環でco-ba akasakaの運営、ITエンジニアの紹介等様々なサービスを提供。
NPO法人コミュニティビジネスサポートセンターの委託を受け、東京都創業支援の一環である「女性・若者・シニア向け創業サポート事業」のアドバイザーとして契約し、定期的な訪問、経営相談に対応している。セミナー実績多数。
●税理士法人グランサーズ
https://grancers.co.jp/
●YouTube『社長の資産防衛チャンネル【税理士&経営者】』
https://www.youtube.com/channel/UCzocv7nCk2DyNCYSinYH_HA/featured
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