不動産投資では高利回りで低価格の中古物件がもてはやされますが、実はこれがデフォルト（債務不履行）への落とし穴であることに多くの投資家が気付いていません。利回りの高さを賛美する背景には、厄介なリスクの数々が隠されているのです。本記事では、不動産投資家が「表面利回り」に踊らされて割安物件に飛び付いてしまうことの危険性について解説します。
中古物件選びのチェックポイント
物件を売りたいだけの不動産会社に惑わされず、そして利回りなどの数字だけに囚われることなく、より多角的な視点を持って不動産市場を眺めることができれば、初心者であっても有益な物件を見つけ出すことはできるはずです。
不動産投資の指南本の多くには「駅徒歩10分以内の立地が望ましい」とありますが、教科書通りに実践しても成功は勝ち取れません。たとえ駅から徒歩1時間というような立地でも、人通りのあるエリアであれば賃貸需要は見込めるものです。
そこで通行人の年齢層、周辺の店舗などをチェックしてみて、「若い家族が多い」「小さな子供がたくさんいる」「近くにスーパーマーケットや学校がある」となればファミリータイプの賃貸ニーズが見込めると判断できます。
次に出口戦略、すなわち将来の売却についてです。チェックするポイントは、数年間賃貸運用した後でも銀行融資が受けられる物件かどうかです。
未来の市場動向は読めないものの、購入段階で融資査定に不安があるような物件は避けたいものです。「10年後も〇〇銀行、◇◇銀行なら融資を付けてくれる」と期待できる物件を選ぶことが望ましいです。
購入後の資金繰りも物件選びの段階で考えておくべきです。中古物件の場合、外壁・屋上防水工事などといった大規模修繕費の支出が不可欠です。すでに施工済みの物件であれば良いですが、中古物件では過去の修繕記録が残っていないケースがほとんどです。
また表面だけキレイに修繕してあっても、内部調査で致命的な破損が発見されることもあります。購入費用ですべて使い果たすのではなく、修繕のための資金も手元に残しておくことが大事です。
修繕リスクを考えると新築物件に気持ちが向いてしまうかもしれませんが、中古物件のなかにも「掘り出し物」はたくさんあります。建物の状態や立地、間取りなど、物件選びのポイントをしっかりとチェックし、悔いのない選択をしたいところです。
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株式会社LandSitz
代表
1984年生まれ。
不動産業者のウソを見抜き、投資家を守る不動産のウソ発見器。
不動産で安定収入を確保して、「お金の不安から解放されたい人」、「本当にやりたいことを実現したい人」を支援。
祖父（元大手テレビ局取締役）から挑戦と自立を求められてきた家庭に育ち、父のドイツ駐在中（元大手総合商社副本部長）に欧州通貨統合を経験。その影響を肌で実感し、経済学とお金に興味を持つようになる。高校時代には、国際バカロレア（欧州大学入学資格）を2年間かけて取得し、帰国後は立教大学経済学部経済学科に入学。1年時から株式投資を開始。大学卒業後は、学生時代の株式投資に影響され、大手金融系シンクタンク（大和総研）に入社。大和証券・大和総研で11年間勤務後、独立。
大学生時代からクレジットカード、電子マネー、電車の回数券、各種ポイントカードを効果的に使い、少しでも使うお金を減らす努力を開始。株式投資では損失を出し、安定収入を確保できる投資商品を模索した結果、不動産にたどり着く。
「キャッシュフローの確保」を第一優先事項に掲げて不動産投資に挑み、33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内の築浅物件を中心に最大で6棟55戸を所有（半数近くがJR山手線内側エリア）することに成功。年間賃料収入約4,400万円、キャッシュフロー1,700万円、総資産6億円超えを達成。借入金利は1.0%。その後、複数回の売買を経て現在は合計3棟33部屋を保有。残債利回り約11.4%で総資産約5億円・純資産は2億円越え。
不動産投資歴は約16年。ビジネスでは少ない労働で収入を最大化することにこだわる。目標は時給10万円。2021年からIPO/PO（年間平均当選：約50回）を中心とした株式投資に参入。学生時代に失敗した分野でリベンジを誓う。
家では、妻と協力しながら家事育児を楽しむ（8歳の長女、4歳の次女、2歳の長男）。財布の紐は固い倹約家。
資格
・宅地建物取引士
・応用情報技術者
・International Baccalaureate
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