不動産投資の出口戦略とは？物件種別ごとの考え方と見るべきポイントも解説

不動産投資では、運用後の物件をどのように処分するかといった「出口戦略」が重要です。適切な出口戦略を選択できなければ、これまでの賃料収入が相殺されてしまうケースがあります。また、出口戦略は物件購入前から決めておかなければ、手遅れになってしまいかねません。そこで今回は、不動産投資の出口戦略の考え方を物件種別ごとに解説します。見るべきポイントも紹介するので、不動産投資に失敗したくない方は、ぜひ参考にしてください。

（※写真はイメージです／PIXTA）

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不動産投資の出口戦略とは

不動産投資の出口戦略とは、運用後の不動産をどのように処分するか、いつ手放すかという計画です。不動産投資の出口戦略としては、主に以下の3つがあります。

売却する
自身が入居する
贈与する

それぞれの特徴を見ていきましょう。

●売却する

不動産を売却すると現金を得られるので、他の物件を購入したり、不動産ローンの返済に充てたりすることが可能です。そのため、多くの投資家が出口戦略として「売却」を選択しています。しかし、物件の収益性や立地に問題があれば、買い手が見つかりにくく、売却金額も低くなってしまう可能性があります。そういったリスクを軽減させるためにも、物件購入前から出口戦略を考慮しておくことが重要です。

●自身が入居する

物件が売却できなかったり、収益物件近くに引っ越す予定があったりする場合、自身で居住するのも選択肢の一つです。ただし、不動産ローンが完済できていない場合は注意が必要です。賃貸経営を前提としている不動産ローンでは、自己居住を禁止しているケースがあります。不動産ローンが残ったまま入居すると、一括返済を求められる場合があるので、事前に金融機関に相談しましょう。

●贈与する

物件を売却せずに、贈与することも可能です。不動産の相続税評価額は、現金を相続する場合より低くなる傾向があるので、相続税対策としても活用できます。ただ、賃貸経営ができる親族がいなかったり、相続トラブルに発展したりする場合があります。子どもが2人以上いる場合などは、不公平感を与えてしまわないよう、贈与のバランスに注意しなくてはいけません。その上で相続人に賃貸経営のノウハウを伝えておくと、相続後の不動産運用がスムーズに進むでしょう。

不動産投資の出口戦略は物件種別で異なる

不動産投資の出口戦略を考える際は、物件種別ごとの特徴を押さえておかなければなりません。ここでは、それぞれの特徴と注意点を解説します。

＜戸建ての場合＞

戸建てを所有している場合は、売却と贈与、自身で居住する選択肢があります。

土地・建物をあわせて売る方法の他に、解体して土地のみを売却したり、駐車場やトランクルーム経営をしたりすることも可能です。しかし、解体や設備工事に費用がかかるので、なるべく費用をかけたくない方は、建物付きで売却することを優先させましょう。

また、現在の入居者に買取を相談するのも手段の一つです。物件に長く居住しており、転居をしたくない入居者がいると、買取に応じてくれる可能性があります。入居者に交渉をする際は、清掃や原状回復の負担がなくなるといった買取のメリットを提示するとよいでしょう。

＜区分所有の場合＞

マンションやアパートを区分所有している場合も、売却や贈与、自身が居住することが可能です。

ただし、建物自体を所有しているわけではないため、解体して更地にしたり、土地活用をしたりすることができません。買い手が見つからない場合は、賃貸として継続するか、入居者に買取交渉をするのも手段の一つです。

なお、入居者に継続的に住み続けてもらうためであっても、家賃の値下げを安易にするべきではありません。家賃値下げにより物件利回りが下がると、売却価格が下がったり買い手が付きにくくなったりします。

＜1棟所有の場合＞

マンションやアパートを1棟所有している場合は、売却と贈与から出口戦略を選びます。自身が居住することも可能ですが、複数戸を所有している状況では、物件の維持費と見合わないケースがほとんどです。

マンションやアパートを解体するには、多額の費用がかかってしまいます。建て替えたり、土地活用したりする際は、投資金額が回収できるかといったシミュレーションを必ず実施しましょう。

なお、集客や管理が難しい1棟所有の賃貸経営は、ノウハウがなければ赤字になってしまうことも考えられます。賃貸経営のノウハウがある相続人がいなければ、売却を中心とした出口戦略を立てておくとよいでしょう。

不動産投資の出口戦略を決める際の見るべきポイント

出口戦略で失敗しないためには、収益性や耐用年数などの見るべきポイントがあります。ここでは、出口戦略を決める際のポイントを紹介します。

■収益性

収益性のある物件は、利回りが高まるので買い手が見つかりやすくなります。なお、収益性が低いことが原因で売れにくい物件は、販売価格を下げる方法以外に、リフォームで物件価値を高めたり、解体後に更地として売却したりする選択肢もあります。ただし、売却金額が投資金額に見合わないケースも考えられるので注意が必要です。

■売却時期

物件の売却金額は、不動産相場によって異なるため、より高く売却できる時期を選びましょう。

売却時期を決める際は売却金額だけでなく、自身のライフプランにあわせて検討することが大切です。たとえば、物件の買い替えや老後資金といった売却金の使い道から売却時期を決めるのも手段の一つです。

なお、物件所有期間が5年未満で売却すると、譲渡所得税の税率が高くなってしまうので、所有期間もあわせて確認しておきましょう。

■耐用年数

耐用年数とは、固定資産を使用できる期間として国が定めた年数のことです。木造住宅であれば22年、RC住宅は47年とされています。

耐用年数は、固定資産税や減価償却の算定に用いられることが一般的ですが、不動産ローンの審査基準としている金融機関があります。そのため、耐用年数が過ぎていたり、残期間が短かったりすると、不動産ローンを利用した購入が難しくなってしまうのです。