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日米で大きく異なる「原状回復」事情
賃貸契約に関するトラブルの中でも、家賃滞納などと並んで、最もトラブルが生じやすい「原状回復」。そもそも原状回復とは、借り手が退去時に、物件を借りた時の状態に戻して返却する義務のことを指します。
借り手側の心理としては、普通に生活して発生してしまう多少の傷や汚れは多めに見て欲しいものですし、自分好みに内装等をアレンジしたいという欲も出てしまうもの。一方、貸し手側からすると、多くの借り手に好まれるように物件を維持したいと考えるのが自然で、汚されたり、物件に勝手な変更を加えられたりすることを死活問題のように深刻に捉える人もいます。
不要なトラブルを避けるためにも、あらかじめ契約書内に原状回復に関する項目を設け、どの程度まで清掃・修繕を求めるか明記しておくのが日本では一般的ですが、こうした原状回復に対する考え方は、実は日本とアメリカで大きく異なります。
日本はなぜ、原状回復に厳しいのか？
日本における原状回復は、一言で表すなら「元の状態に戻す」に限りなく近いもの。
国土交通省が取りまとめる「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」よると、「原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化」するものだとされており、経年劣化や通常の損耗については回復する必要はないと定められています。しかし、それ以外はすべて元の状態に戻すことが一般的で、汚したり壊したりといったマイナスの変化はもちろん、エアコンを取り付ける、床を張り替えるといった“プラスの変化”であっても、元に戻すことを要求できるようになっています。
こうした背景には、日本人の“新築好き”な特性も関係しているのかもしれません。日本人の「他人が住んだ形跡を好まない」志向を象徴する不動産売買に関する言葉として「鍵を開けた瞬間、物件の価値が2割下がる」というような言葉もあるほどです。それほど日本では新築信仰が根強く、新築物件と中古物件には大きな価格差が存在しています。
このような“新築プレミアム”の影響が賃貸にも強く影響し、前の住人の形跡をなるべく消して物件価値を高めようという風潮が生まれ、ひいては厳しい原状回復義務にもつながっているのかもしれません。
アメリカの場合、原状回復義務が存在しないケースも
では、アメリカの「原状回復」の考え方はどのようなものなのでしょうか？
アメリカにも「Restoration（復元）」という日本の原状回復とほぼ同じような意味を指す言葉がありますが、賃貸契約においては原状回復にまつわる項目自体が設定されていないケースも多々あります。
もちろん、借り手の故意や過失による破損、常識の範囲を超えた損耗に対する修繕義務は存在しますが、物件そのものを「元通りに戻す」という感覚は、日本と比べてかなり薄いと言えるでしょう。アメリカではDIY文化が一般的なこともあり、賃貸でも壁に釘を打ったり、ペンキを塗ったりする人は多く、それに対して許容度の高いオーナーも多いようです。
もちろん、地域やオフィス物件などの物件用途によっては、厳格な原状回復義務が設けられている場合もありますが、アメリカの場合は、全体的に物件の“変化”に寛容な傾向があると言えるでしょう。
また、アメリカでは「家は持ち主を変えながら引き継いでいくもの」という考え方も根付いているようで、住宅の耐久年数も日本は約30年前後なのに対し、アメリカでは約60年前後と長めで、古い家をリフォームして住み続けることも一般的です。市場に出回る物件も、中古物件の数が非常に多いため、家に「新品らしさ」を求める感覚が日本と比べてそもそも薄い文化なのだと言えそうです。
手入れをしない良さがある？ 「AS IS」物件とは
さらにもう一点、原状回復の考え方に影響しているのは「マーケットの強さ」です。
アメリカ、特に都市部では人口が増加し続けており、常に住宅の供給数が不足。オーナー側に有利な条件で借り手を見つけることが、日本と比べて容易となっています。
日本であればリフォームしなければまず借り手がつかないような物件であっても、アメリカでは手入れなしに入居者が決まることも珍しくありません。そうした物件は「AS IS（あるがまま）」物件と呼ばれており、オーナーが事前に修繕や清掃費用を負担しないことを借り手側も承知のうえで、賃貸契約が取り交わされるのです。
このような「AS IS」物件は、オーナーにとっては修繕や清掃にかかるコストを節約でき、また空室期間を短くすることもできるためメリットが大きく、また借り手にとっても「自分好みの家にリフォームできる」というメリットがあります。退去の際も原状回復を気にせず気軽に出ていける、という点も借り手側の大きなメリットだと言えるでしょう。
このように日米で大きく異なる「原状回復」事情ですが、もし自分が物件オーナーだとしたらどちらの文化の方が好みか、不動産投資を考える際には一度考えてみても良いかもしれません。
