(※画像はイメージです/PIXTA)
1. 不動産小口化商品とは？
不動産小口化商品とは、投資家が少ない資金で不動産投資できるように小口化された投資商品です。
個人での投資が難しい好立地不動産を一口100万円〜1,000万円程度に小分けにし、投資家から資金を集め購入します。そして、賃貸収入で得た収益を投資家へ分配する仕組みです。
不動産投資で手間となる運用や維持管理は、すべて事業者が行います。また、節税対策として投資家に注目されています。
1.1. 不動産小口化商品の種類
不動産小口化商品の種類は以下の3つです。
- 任意組合型
- 匿名組合型
- 賃貸型
種類によって、仕組み・必要資金・運用期間などが異なります。具体的にどのような特徴があるか解説します。
1.1.1. 任意組合型
任意組合型は、投資家と事業主が任意組合契約を結び、ともに不動産を所有するタイプの不動産小口化商品です。物件の運営・管理は事業者が組合の代表として行います。
匿名組合型と違い、事業者だけでなく投資家も不動産の所有権を持っています。不動産の登記簿に投資家の名前が載ります。
価格は一口100万円から、運用期間は10年以上のものが多く、安定した収益を期待できます。その一方で無限責任のため、万が一大きな損失が生じた際は、元本より大きな損失を負う可能性があります。
1.1.2. 匿名組合型
匿名組合型は、投資家と事業者が匿名組合契約を結び、投資家が事業者に出資するタイプの不動産小口化商品です。
不動産の所有者は事業者であるため、不動産の登記に投資家の名前は載りません。匿名性があることが名前の由来です。
有限責任のため、元本割れした際も出資金以上の責任を負う必要がありません。価格は出資金額一口1万円から、運用期間は短いものが多いため、気軽に投資できることがメリットです。
1.1.3. 賃貸型
賃貸型は、複数の投資家が共同購入した不動産を事業者に貸し出して、管理・運用を事業者に任せるタイプの不動産小口化商品です。
任意組合型と異なる点は、投資家が共有持分を出資せずに所有したままという点です。そのため、事業者は運営管理のみを行い、不動産を所有しません。
任意組合型と同様、一口100万円から、運用期間10年以上のものが多く、安定した収益が見込めます。ただし、他の種類の商品と比べて商品数は多くありません。
1.2. 不動産小口化商品と他の不動産投資の違い
不動産投資には、不動産小口化商品の他にも、さまざまな方法があります。
- 現物不動産
- REIT
- 不動産クラウドファンディング
それぞれの投資法とどう違うのかを解説します。
1.2.1. 現物不動産との違い
現物不動産投資は、購入した不動産を他人に貸したり販売したりすることで、賃料収入や利益を得る投資手法です。購入から運用・管理は、投資家自ら行う必要があります。
物件の購入には1,000万円以上の資金が必要です。ただし、銀行から融資を受けられるため、レバレッジ効果を期待できます。
一方、不動産小口化商品は一口数万円からの商品もあり、気軽に不動産投資を始められるメリットがあります。ただし、自己資金以上の投資はできません。
1.2.2. REITとの違い
REITは、証券取引所で売買できる投資信託の一種です。
不動産小口化商品は運用期間が物件ごとに決まっていて、途中で売買できないことが一般的です。一方、REITは証券取引所が開いている時間であれば、いつでも売買できます。
また、REITは市場の影響を受けやすく、値動きが大きいことも不動産小口化商品と異なります。運営管理は事業者が行い、手間がかからないこと、少額から始められることは不動産小口化商品と共通点です。
1.2.3. 不動産クラウドファンディングとの違い
不動産クラウドファンディングは、不動産小口化商品の一つです。
従来の不動産小口投資は書面契約が必要でしたが、不動産クラウドファンディングはオンラインで投資したい案件を選び出資することが可能です。
案件選びから収益の受け取りまで、すべてスマートフォンやパソコンでできる手軽さがメリットです。不動産小口化商品よりさらに少額の一口1万円から投資できる商品が多く存在します。
物件の維持管理・運営も事業者が行うため、不動産投資初心者でも気軽に始められる投資方法です。
2. 不動産小口化商品のメリット・デメリット
不動産小口化商品にはさまざまなメリットがあります。それと合わせてデメリットもしっかりと理解することで、不動産投資での失敗を防ぐことにつながります。
2.1. 不動産小口化商品のメリット
不動産小口化商品のメリットは主に4つあります。
- 少額で大規模な物件に投資できる
不動産小口化商品は、一口数万円から数百万円という少額の資金から不動産投資を始められます。個人での投資が難しい高額な物件も、ローンを組まずに投資できます。
- 分散投資でリスクを抑えられる
不動産小口化商品は一口が少額のため、分散投資がしやすいこともポイントです。一つの不動産に集中して投資することは、大きなリスクがあります。少額の資金を複数の不動産に投資し、リスクを分散できることは投資における重要なポイントです。
- 運用・管理の手間がかからない
事業者や専門の管理会社に管理・運営を任せられるため、面倒な手間がかかりません。現物不動産では、入居者募集や退去管理、物件の管理・メンテナンスをオーナー（投資家）自身で行わなければなりません。このような手間がかからないことは大きなメリットといえます。
- 安定した収益を期待できる
不動産投資は株の値動きほどの落差がないため、比較的安定した収益を期待できます。不動産のプロが選んだ優良な物件から選べることも、不動産投資初心者にとって大きなメリットです。
2.2. 不動産小口化商品のデメリット
不動産小口化商品のデメリットは主に3つあります。
- 商品が少なく、購入が困難
不動産小口化商品は、商品の種類がまだ少ないことがデメリットです。同時に人気も高いため、商品が出てもすぐに完売してしまう、応募しても抽選に当選しないということがあります。
- 途中で解約できない
不動産小口化商品の多くは途中で解約できません。中途解約できる商品でも、買い手を見つけなければならず、すぐに解約できません。
- 元本割れのリスクがある
不動産小口化商品は、家賃収入や元本を保証するものではありません。空室が続けば家賃収入は減り、不動産の価値が下がれば当然元本割れのリスクがあります。
3. 不動産小口化商品は減価償却できる？
不動産小口化商品は節税対策になるという話をご存じでしょうか？ その理由は、不動産小口化商品は減価償却費に計上できるためです。具体的にどういうことかを解説します。
3.1. そもそも減価償却費とは？
減価償却とは、減価償却資産取得にかかった費用を、耐用年数に応じて費用計上する会計処理のことを言います。
「減価償却資産」とは、固定資産をはじめとした設備・機械・備品などの、時間とともに価値が減る資産のことです。減価償却資産は、購入した年に一度に経費計上するのではなく、耐用年数で割って、少しずつ計上する必要があります。
耐用年数は、資産の種類や構造・用途によって税法か「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」（昭和40年大蔵省令第15号）で定められています。
3.2. 減価償却費に計上できるもの
資産であればすべて減価償却できるわけではありません。減価償却費として計上できる資産は、以下のいずれかに当てはまるものです。
- 年数が経つにつれて価値が下がる資産
- 使用年数が1年以上で10万円以上の資産
- 業務に必要な資産
建物や設備・備品など形があり減価償却できるものを「有形固定資産」と呼びます。また、ソフトウェアや商標権、特許権など形がない減価償却資産を「無形固定資産」と呼びます。
土地や骨董品は価値が下がるとは限らないため、減価償却費に計上できません。
3.3. 減価償却が節税になる理由
減価償却が節税になるといわれる理由は、減価償却費を計上することで会計上の利益が減ったように見せられるためです。
減価償却費は会計上の費用であり、実際には支出を伴いません。税金は利益に対してかかります。利益が減った分、税金が安くなる仕組みです。
3.4. 不動産小口化商品は商品によって減価償却できる
不動産小口化商品は種類によって、減価償却費として計上できるものとできないものがあります。
「任意組合型」と「賃貸型」は「不動産所得」になるため、減価償却費として計上できます。匿名組合型は「雑所得」であるため、減価償却費として計上できず、節税対策にはなりません。
節税対策として不動産小口化商品を検討する際は、「任意組合型」か「賃貸型」のどちらかを選ぶようにしましょう。
4. 不動産小口化商品は相続税対策になる？
不動産投資は、相続税対策として効果があると言われています。では、不動産小口化商品は相続税対策になるのでしょうか？
不動産小口化商品の相続税対策について詳しく解説します。
4.1. 種類によって相続税対策になる
不動産小口化商品の種類によっては、節税対策に有効です。不動産小口化商品のうち「任意組合型」と「賃貸型」は現物不動産と同じで不動産所得であるため、相続税の節税効果があります。
一方、匿名組合型の商品は「不動産所得」ではなく「雑所得」の扱いであるため、相続税の節税効果は得られません。
相続税対策として不動産小口化商品を検討している方は「任意組合型」か「賃貸型」のどちらかを選びましょう。
4.2. 不動産小口化商品を相続税対策にするメリット
相続税対策として不動産小口化商品を購入するには3つのメリットがあります。
メリット①： 一口ごとに分割できて、遺産分割を円滑に進めやすい
現物不動産は資産の分割が難しく、複数人で遺産相続をする際にトラブルになる可能性があります。一方で、不動産小口化商品は一口ずつ複数の相続人に分割できるため、相続トラブルを避けられます。
メリット②：相続税の評価額を圧縮できる
不動産相続は評価額が80％程度です。賃貸物件は、借地権割合に応じて、土地は20％程度、建物は30％程度の評価額を圧縮できます。
メリット③：生前贈与する際の贈与税対策にも活用できる
贈与財産においても、相続税と同様の評価方法が用いられるため、贈与税対策にも有効です。
4.3. 不動産小口化商品を相続税対策にするデメリット
相続税対策として不動産小口化商品を購入するには2つのデメリットがあります。
デメリット①：確定申告をする必要がある
不動産小口化商品で得られた収益はどの種類の商品であっても、確定申告をする必要があります。
デメリット②：元本割れ・事業者の倒産リスクがある
空室が多い場合や不動産の価値が下がった場合は、分配金が減ることや元本割れすることがあります。また、事業者が倒産すれば、投資金全額が返還される保証はありません。
5. 節税対策として不動産小口化商品を購入する際の注意点
節税対策として不動産小口化商品を購入する際に、注意点が4つあります。今後、不動産小口化商品を選ぶ際に参考にしてください。
5.1.「任意組合型」か「賃貸型」の商品を選ぶ
相続税対策として有効な商品は、「任意組合型」と「賃貸型」の2つです。
「匿名組合型」は不動産所得ではなく雑所得のため、不動産の評価額を下げて相続資産を圧縮することができません。
相続税対策として不動産小口化商品を選ぶ際は、「任意組合型」と「賃貸型」のどちらかを選びましょう。
5.2. 信頼できる事業者を選ぶ
節税対策としてだけでなく、不動産小口化商品を選ぶ際に信頼できる事業者を選ぶことは重要です。万が一、投資した事業者が倒産した場合、出資金が返金されないリスクがあるためです。
信頼性がある会社か見極めるポイントは以下の5つです。
- 証券取引所に上場している会社、またはそのグループ会社
- 大手企業から出資を受けている
- 経営状態や財務状況がよい、または安定している
- 不動産クラウドファンディングの実績が多い
- 元本割れ・貸し倒れの実績がない
5.3.「小規模宅地等の特例」適用には面積に上限がある
「小規模宅地等の特例」とは、小規模な不動産について、評価額を圧縮し相続税を節税できる有効な制度です。この制度を適用すれば、評価額を最大で80％減額できます。
ただし、特例に適用できる面積には限度があります。貸し付けていたマンションやアパートなどに関する、土地の「貸付事業用宅地等」の限度面積は200㎡、減額できる割合は50％です。自宅の「特定居住用宅地等」の限度面積は330㎡、減額できる割合は80％です。
相続税評価額が高い土地に適用したほうが、高い節税効果を期待できます。複数の土地を所有している方は、どの土地へ適用すべきかを事前にシミュレーションしておきましょう。
5.4. 相続税対策の費用はできるだけ抑える
不動産小口化商品を購入する際には、手数料や管理費用などがかかります。資産の価値が減少すれば、相続財産も当然ながら減少します。節税のために資産を減らしては、何のための節税かわかりません。
節税効果と不動産投資リスクのバランスを考えて、購入するかを検討しましょう。
6. まとめ
本記事で紹介した重要な点をまとめます。
- 不動産小口化商品とは、投資家が少ない資金で不動産投資できるように小口化した投資商品
- 不動産小口化商品の種類は「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3つ
- 不動産小口化商で相続税の節税効果があるものは「任意組合型」と「賃貸型」の2つ
- 「小規模宅地等の特例」適用には面積に上限がある。相続税評価額が高い土地に適用したほうが、高い節税効果が期待できる。
不動産小口化商品への投資を検討する際に参考にしてください。
