コロナ禍、賃貸経営による「相続対策・資産防衛対策」…ベストな選択肢とは?

実家を建て替え、賃貸併用住宅へ。築古となったアパートを建て替え、高品質で高収益を目指せる収益物件にリフレッシュ。ですが、リスクを考えると足を踏み出すことにためらいが生じます。しかし、設計・建築・その後の賃貸運営・万一の保障について、頼れるプロたちの伴走があるとしたら、考え方も大きく変わるかもしれません。優れた建築工法と賃貸運営のノウハウを併せ持つ、パナソニック ホームズの榎本克彦氏が解説します。

コロナ禍のいま、どんな人にも「リスク」はある

前回の記事で、相続対策、資産防衛を目的とした収益物件の建築・購入が、想定外のリスクとなった例をご紹介しました。

 

相続対策を焦った結果、資産を減らす・失うことになっては本末転倒ですが、パナソニック ホームズ株式会社 営業推進部の榎本克彦氏は、実家や収益不動産の活用を考える方の思考や行動について、このように分析します。

 

「コロナ禍のいま、相続対策としての実家の建て替えや収益不動産の建て替えは、慌てて取り組んでいる方と、静観している方に二極化している印象です。急いでいる方は、高齢の両親の万が一を心配し、様子を見ている方は、いまの状況がしばらく続くと判断されているのだと思います」

 

榎本氏は言葉を続けます。

 

「しかし、いまはだれもがリスクと無縁ではいられませんし、なにより先のことはわかりません。それを思えば、なんらかの懸念があるのなら、速やかに動いたほうが得策です。そうすれば選択肢も多くなります。大切な実家を着実に受け継ぎ、資産活用していくためにも、先手先手の対策が必要です。結果的に〈急がなくても大丈夫だったね〉となっても、それはそれで安心ですし、うれしいことではないでしょうか」

 

足が踏み出せない人も、「サポート」があるなら…

パナソニック ホームズ株式会社 営業推進部 榎本克彦氏
「私たちがサポートし、建築後もオーナー様に伴走し続けるのです」
パナソニック ホームズ株式会社 営業推進部 榎本克彦氏

しかし、自宅や収益不動産の建て替えには大金が必要です。そして、建物のオーナーとなることは、その後の人生にも大きく影響します。精神的な負担も重く、決断できずに時間ばかりが経過してしまうことも少なくありません。そのような方々に、榎本氏は提案します。

 

「家や収益物件は、プロでもない限り、人生において何度も建築・購入することはありません。ほとんどの方は初心者であり、一歩を踏み出すことをためらうのは当然です。しかし、プロが責任をもって建物を見極め、アドバイスし、建築後も手厚いサポートが継続するとしたら、どうでしょうか? 人生への影響の大きさを考えれば、失敗したくないと思うのはあたりまえ。そのために私たちがサポートし、建築後もオーナー様に伴走し続けるのです」

特筆すべき堅牢さ、美しさ…長期で見れば絶対に経済的

榎本氏は、パナソニック ホームズの商品の優位性について説明を重ねます。

 

「不動産は、メンテナンスコストを抑え、建築後の出費を減らすことが重要です。自宅はもちろんですが、賃貸併用住宅やアパートといった収益物件はなおさらです。それは、長年の研究と検証に裏打ちされた頑強な構造、質の高い建材の利用と密接に関連しています」

 

パナソニック ホームズの商品は、堅牢な構造・住環境の快適性を維持する工夫が各所に施されています。例えば「キラテックタイル」。高い耐震性をもち、過酷な太陽光、激しい風雨にも耐性があり、美観の維持はもちろん、メンテナンスコストの大幅削減にも貢献します。

 

 

「キラテックタイルは、大気中の有害物質Nox(窒素酸化物)を分解・浄化する力を持っています。分解力は、タイル1000m2あたり、自動車約40台が排出するNoxに相当※1します。いわば、森の木々のように空気を浄化して、地球環境に貢献する建材です」

 

※1 延床面積200坪程度の物件の場合(建物形状によって異なります)。ガソリン仕様で「排出ガス75%低減レベル」の認定車が1日平均約29km走行した場合のNOxにて算出(国土交通省自動車局自動車NOx・PM法に基づく「自動車使用管理計画」及び「定期報告」に関する作成プログラム添付の参考資料「排出係数(H29年11月版)より出典」)。なお、「空気を浄化」の対象は主にNOxの除去で、すべての有害部室を除去するわけではありません。

 

ポイントはほかにもあります。

 

「収益物件の場合、収益最大化には土地のポテンシャルを引き出す設計が欠かせません。敷地の形状に応じ、綿密なサイズ指定を行って最大の容積率を導き出します。活用の術がないと思われていた土地でも、特徴を生かして収益物件を建設できる場合もあります。そこでメーカーの力量が測れるといえるでしょう」

 

パナソニック ホームズの賃貸住宅は、建物の仕様・用途に合わせて3つの工法から選択可能です。

 

「たとえば、9階建までの建築が可能なNS構法の場合、地震への高い強度を誇っているほか、狭い敷地を有効活用できるのも強みです。縦・横15cm単位での設計対応が可能で、7階建てまでなら、足場を敷地の内側に組む乾式目地の「無足場工法」によって隣地との隙間を最小※2にとどめられます」

 

※2 メンテナンスのために有効300mmのスペースが必要です。4階建の場合は400mm、5~7階建の場合は500mmとなります。隣地境界線と建物との距離については、別途法令上の制限に従う必要があります。敷地境界との距離は、建物状況により異なります。8、9階建には対応できません。

 

賃貸経営に不安をもつオーナー様にも安心のサポート

賃貸運営で不安をもつオーナーには、どんなサポート体制があるのでしょうか。

 

 

「賃貸住宅の運営経験がない初心者オーナー様にも、手厚いサポートを用意しています。パナソニック ホームズグループが賃貸物件を1棟丸ごと借り上げ、オーナー様に借り上げ賃料を支払うとともに、入居者様の募集・契約・賃料徴収などを代行する、一括借り上げサービス※3です」

 

※3 建物の一括借上げには一定の審査が必要となり、地域や条件などによってご利用いただけない場合があります。
定期的に賃料の見直しを行います。あわせて、周辺市場の変化など借地借家法第32条の規定により、賃料は減額となる場合があります。
一括借上げ契約の期間中においても解約となる場合があります。また、オーナーさまから更新の拒絶をされる場合には、借地借家法第28条の規定により、正当な事由が必要となります。

 

では、災害で建物に問題が生じた場合はどうなのでしょうか。

 

「大地震などの万一の事態において、パナソニック ホームズが建て替え・補修によって原状復帰を図る『地震あんしん保証』というサービスもあります(HS構法・F構法対象)。保証限度額は5,000万円で、いわゆる損害保険のような掛金は不要です。さらに、別途会費が必要になりますが、住宅災害に見舞われた際のお見舞いや、設備機器の修理や盗難による建物損害などを被ったオーナー様をサポートする『パナソニック ホームズあんしん倶楽部』も運営しています」

 

このように、賃貸住宅のオーナー様を末長く支え、建ててからも安心して経営していただくためのサポート体制が用意されています。

環境に配慮した「ZEH-M」の普及促進へ

また、脱炭素や代替エネルギーなど地球温暖化を抑える施策に注目が集まるなか、未来を見据えた賃貸住宅として、環境に配慮した「ZEH-M (ゼッチマンション)」の普及が進んでいます。

 

「ZEH-Mとは、住まいの断熱性・省エネ性能を高め、太陽光発電システムなどでエネルギーを創り出すことで、エネルギー収支を「ゼロ」(もしくはゼロに近づける)の賃貸住宅のこと。日常の暮らしがそのまま環境負荷の低減につながる住まいは、入居者にとっては無理なく環境に貢献でき、オーナー様にとっては近隣の物件との差別化につながることで、入居者に選ばれ続ける賃貸住宅となるのです」

 

 

榎本氏は改めてこのように強調します。

 

「暮らす人の生活を守るのはもちろん、地域と環境貢献、そして長期的な安定収益の確保という高い資産価値。魅力ある物件を活用した不動産投資なら、大きな可能性が広がります」

 

最終回の次回は、パナソニック ホームズで実家を建て替え、収益物件にすることに成功した、お客様の声を紹介します。

 

 

パナソニック ホームズ株式会社
営業推進部 榎本 克彦

パナソニック ホームズ株式会社 営業推進部

1985年、ナショナル住宅産業(現・パナソニック ホームズ)入社。

埼玉・鳥取・新潟・東京・千葉地区と、部門責任者を歴任。受賞歴多数。35年間にわたり、一貫して顧客の問題と向き合い、解決してきたことを何よりの強みとし、社内においては資産活用事業建築の第一人者との評価を得ている。

賃貸住宅や分譲住宅をはじめ、定期借地権分譲、複合施設、医療・介護施設、保育園、ホテル、多層階建築など、ほぼすべての分野の建造物の受注経験を持つ。

自らも複数の賃貸物件を保有し、賃貸運営の奥深さ、社会的意義とともに、オーナーとしての責任ややりがいも体感。その実体験をもとに行う親身なアドバイスにより、地主様・家主様から絶大な信頼を寄せられるほか、オーナー様・入居者様の立場に立った課題解決案・改善案の提案により、社内外から高い評価を得ている。

著者紹介

連載困った実家の相続問題…賃貸経営への切り替えで逆転する資産防衛スキーム

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