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老朽化した実家、無策で相続に臨めば「負動産化」必至
長引く不況、そして少子高齢化が進むなか、「実家の相続」に悩む人が激増しています。親が守ってきた自宅不動産は、家族の思い出と歴史が詰まった大切な資産ですが、老朽化することで「負動産化」し、活用には高額な資金が必要になり、また、手放そうにも業者に足元を見られてしまい、立ち往生している人はとても多いのです。
そのような状態のまま相続が発生すると、まさに悲劇です。
相続税の納付は、通常、被相続人が亡くなった翌日から10ヵ月以内に、現金で一括納付するのが原則です。しかし、資産構成が不動産に偏っている場合、納税資金が確保できない事態も起こりえます。
ただ、残された家族の生活基盤を守るため、相続においてはさまざまな特例が設けられています。なかでも広く知られている「小規模宅地等の特例」は、住宅（特定居住用宅地）の場合、330平方メートルを上限として、相続税の課税額が80%減免されます（国税庁：「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例〈小規模宅地等の特例〉」参照）。
しかし、この特例を受けるためにはいくつか条件を満たす必要があります。
特定居住用宅地の適用条件
①被相続人の配偶者が相続する
②被相続人と同居していた親族が相続する
③被相続人と別居していた親族（いわゆる「家なき子」）が相続する
小規模宅地等の特例は、配偶者だけでなく、同居親族、親と同居していた子どもが親から家を相続した場合などでも使えます。
相続税がかかるのは、相続する財産が基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人の数で算出される金額）を超える額に対してのみで、財産が基礎控除額を超えなければ、相続税はかかりません。
逆にいうと、基本的な相続税の仕組みを理解し、ある程度計画を立てておけば、相続人が混乱をきたすような事態は回避可能なのです。
しかし、親が何の対策も立てず、また、相続人間で意見のすり合わせができないと、納税資金の不足はもとより、特例の適用による節税ができないといった、困った事態になりかねません。
価値ある実家も、相続人の争いで「溶けてなくなる」
いくら高齢となったとはいえ、自分が亡くなるときのことを考えて対策を立てるのは、親としてもあまり気の進むことではないでしょう。また、残された家族が相続をめぐって争いを起こすことなど、普通は思いも及ばないのではないでしょうか。
パナソニック ホームズ株式会社 営業推進部の榎本克彦氏は、「よくあるケース」と前置きしたうえで、ある家族の事例をあげます。
「都内に暮らす高齢女性は、ご主人から相続した自宅にひとりで住んでいました。2人いるお子さんは、それぞれ結婚して家を構えていたのですが、将来の母親の相続を見越して、小規模宅地等の特例を活用すべく、いずれか片方が同居するよう計画を立てようとしていたのです。
ところが、母親の世話の負担を巡って激しいきょうだいげんかが勃発し、相続対策どころではなくなってしまいました。いま、母親に万一のことがあれば、高額な相続税が課税されてしまいます。払えなければ、当然自宅を売却することになります」
この事例の女性が暮らす自宅の土地は、およそ1億円だといいます。特例を使うことなく相続税を納税し、売却した場合、どうなるのでしょうか。
「きょうだいが仲たがいして、実家を売却することになったとしましょう。この高齢女性の例では、土地の相続税評価額は公示価格の80%程度ですから、この土地の公示価格1億2500万円（1億円÷0.8）で売れたとすると、譲渡所得税が2306万円※1。1億円の土地評価額＋建物の評価額が500万円の場合、相続税は860万円かかりますから、子ども1人あたりの手取りはだいたい4455万円※2。現金として受け取っても、生活資金や教育資金、住宅資金、老後資金等に使い、いずれなくなってしまう可能性が高いでしょう」
※1 土地の取得費が不明のため5％で計算し、相続税の取得費加算は考慮しない場合。譲渡対価の額が1億円を超え、また、昭和60年築のため「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」による3000万円の控除は使えない。
※2 売却金－（譲渡所得税＋印紙税＋不動産仲介料＋相続税）
実家の資産防衛を実現する方法は？
ではこの状況で、どんな対策があるのでしょうか。榎本氏は説明します。
「いちばんいいのは、老朽化した実家を建て替えて賃貸併用住宅とし、母親ときょうだいのいずれかが同居することです。もし母親が介護状態になっても、子どもがすぐ面倒を見られますし、母親も住み慣れた場所で生活することができます」
賃貸併用住宅であれば、入居者の家賃収入で建て替え費用の返済をカバーすることができ、また、同居する子どもの自宅を賃貸に出すことで、そこからも収入を見込めます。
親と同居することで、相続時には小規模宅地等の特例が使えるため、相続税がかからない（大幅に圧縮できる）といったメリットも受けられます。
ただし、注意すべき点があります。今回のケースでは、子どもが自宅を保有していますが、相続時に小規模宅地の特例を受けるには、子どもが3年を超えて、自分の持ち家に住んでいないことが条件になります。
また、同居しなかったほうの子どもへの資産配分をどうするのか、こちらの配慮も忘れてはなりません。榎本氏は言葉を続けます。
「もうひとつの選択肢として、母親が自宅から出て老人ホームに暮らすという方法もあります。自宅を賃貸住宅に建て替え、家賃を母親のホームの費用にし、母親が亡くなったあとは、家賃収入をきょうだい2人で分けるのです。しかし、この方法は私たちはお勧めしません。なぜなら、ずっとご家族のために頑張ってきた方々には、思い出深い場所で、のんびり自由に過ごしてほしいからです」
高齢の親の生活をどうするか、子どもたちへの資産の配分をどうするか、これらについて余裕をもって決めておくことで、防げるトラブルはたくさんあります。そして、家族で相続対策に取り組むことで、効果的な資産防衛が実現できるのです。
実家の相続問題の「先送り」「見ないふり」が、予想を超える大きな金銭的損失や、修復不能な家族関係の亀裂となることもあります。さまざまなリスクを想定し、入念な対策を打つことが必要です。
次回は、想定していた相続の順番が狂い、思いがけない事態に陥った事例をご紹介します。
パナソニック ホームズ株式会社
営業推進部 榎本 克彦
