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「地元の荒川区に戻りたい」との思いが募り…
阿部 私はもともと東京の荒川区出身なのですが、結婚して子どもが生まれたのを機に、足立区にマンションを購入しました。しかし、どうしても地元に戻りたいという思いが捨てきれず、また、子どもの頃からずっとマンション暮らしだったことから、庭のある戸建て住宅への憧れも持ち続けていました。
榎本 荒川区に庭付きの戸建てを建てるなら、相応の予算が必要になりますね。
阿部 そうなんです。荒川区だと、土地だけで1坪200万円以上かかります。土地を買って、建物を建てて…となると、まず金額的に不可能でした。
榎本 そこで注目したのが、賃貸併用住宅だったと。
阿部 はい、その通りです。賃貸併用なら借入金の調達ができますから、可能性ありと考えました。すると、プランを練り始めてすぐのタイミングで、上野東京ラインの尾久駅から徒歩5分のロケーションに、60坪の土地が売りに出たんです。1億円以上でしたが、賃貸併用住宅の建築を想定し、様々なパターンで収支シミュレーションを行ってみました。
榎本 どうでした？
阿部 6世帯の賃貸住宅併設の3階建の場合、総額2億円以上の費用がかかるものの、月々68万円程度の家賃収入を見込めます。これに対し、35年完済のローンを組むと月々の返済額は54万円程度。それまで住んでいたマンションは、駐車場代まで含めると毎月15万円程度の支払いになっていたので、むしろゆとりができそうだと。それですぐ動き、2週間後には売買契約を済ませたのです。2019年のクリスマスのことでした。新居が完成したのは、1年後の2020年12月です。
庭を求め自宅は1階、生活音は「なにも聞こえない」
榎本 賃貸併用住宅の場合、自分たちは何階に住むのかが重要なポイントとなってきますが、どのように判断しましたか？
阿部 当初、妻は最上階に魅力を感じていたようです。しかし、家賃は上層階になるほど高く設定できますし、2人の子どもたちのためにも庭付きの自宅にしたいと思っていたので、夫婦で話し合って1階を選びました。
榎本 自宅の上に複数の世帯が住むことで、騒音やプライバシーに不安を抱くオーナー様も少なくありませんが、率直なお話、暮らしてみていかがですか？
阿部 遮音性の高い設計になっていることは知識として理解していたものの、正直、気掛かりではありました。ところが入居してから半年以上過ぎても、一度も階上の生活音が気になったことはないんです。トイレやお風呂などの水を流す音もまったく聞こえません。極めて快適だと、自信を持ってお勧めできますね。
榎本 それに、自宅部分と賃貸部分でエントランスを別にしておけば、入居者と接する機会もかなり限られてきますしね。
阿部 はい。管理会社にすべてを任せているので、実は入居者の方々と会ったこともないんです。ですが、管理会社経由で月々の家賃は着実に入ってきます。同じ会社の社員が住んでいるとの未確認情報もあったりしますが（笑）、とにかく私自身が入居者と直接関わることは皆無です。
榎本 オーナー様と入居者様の双方において、プライバシーが守られているということですね。
阿部 その通りです。ですが、傍から見れば、複数の人が暮らす賃貸併用住宅は「常に周囲の目がある」建物なので、そこが戸建と大きく違うところです。その点から、防犯の効果も期待できると感じます。
資金調達も収益確保も、年齢に関係なく実現できる！
榎本 ところで、奥様の希望も尊重してメゾネットにするという選択肢はありませんでしたか？
阿部 子どもが階段のある家に住んだことがなかったものですから、そのプランも検討しました。しかし、私が取得した土地の場合、メゾネットの間取りでは収益性があまりよくなかったんです。そのため、自宅の一部を半地下にして、小さな階段のあるスペースを設けました。
榎本 なるほど。地盤が脆くなければ地下フロアも検討可能ですからね。土地の特性や立地条件などに応じた、オーナー様それぞれのプランを検討できるわけですね。
阿部 子どももすごく気に入っていて、よく遊び場にしています。
榎本 ローンの総額はおよそ2億円とのことですが、どんな組み方をされましたか？
阿部 賃貸住宅部分は事業用ローンで賄い、自宅部分は住宅ローンを活用しました。住宅ローンは金利が相対的に低いことに加え、40代前半という年齢もあってそれなりの金額を調達できました。「住宅ローン控除」が適用されるのも大きなメリットで、現に所得税の戻りはローンの利息負担以上となっています。
榎本 住宅ローンはどうしても、年齢が上がるほど不利になりますよね、将来の所得に基づいた金額しか融資が受けられませんから。年齢が上がるにつれて、定年までに稼ぐ収入の総額は減っていくので、自宅を建てるだけのケースでは、資金調達は厳しくなる一方です。ですが、賃貸併用住宅なら、物件の収益力が融資額に反映されるので、シニア世代になってからでもまとまった資金調達が可能です。
阿部 ローンですが、最近は「一括借り上げ」を融資の前提条件に掲げる金融機関も増えています。「一括借り上げ」の契約を結んでいれば、空室が発生してもつねに総額の90％に相当する家賃収入が着実に得られるので、融資する側にとっても貸し倒れなどのリスクが軽減されますから。
榎本 もちろん、金融機関のみならず、オーナー様にとっても空室リスクの軽減につながるという意味で安心材料ですよね。それにプラス、建物自体のコンバージョンの容易さ、メンテナンスのコストの小ささといったものも、メーカーの選択肢において、重要なポイントとなってくるでしょう。
阿部 はい。末永く安定的な収入を期待できるということは、非常に心強く、生活にも気持ちにも、大きな安心をもたらしてくれます。
榎本 毎日の暮らしが、安心できる、ゆとりあるものなら「人生100年時代」に身構える必要はありませんからね。これから訪れるさまざまなイベントを、大切な人たちと心行くまで楽しめばいいのですから。
監修：税理士法人 四谷会計事務所
★8月22日に開催のセミナーでは、税理士法人 四谷会計事務所の稲場広宣先生にもご登壇いただき、賃貸併用住宅にまつわる「税金」の解説をしていただきます。
パナソニック ホームズ株式会社
営業推進部 特建営業センター 所長
榎本 克彦
パナソニック ホームズ株式会社
東京東支社 錦糸町営業所 所長
阿部 亮介
