「パナソニック ホームズの賃貸併用住宅を建ててよかった!」夢を叶えた社員オーナーの声

これまでの記事にも登場した、パナソニック ホームズ株式会社東京東支社 錦糸町営業所 所長の阿部亮介氏は、同社の賃貸併用住宅により、念願だった都心部のマイホームと収益物件の獲得を実現しました。建築を決意したきっかけ、資金シミュレーションの概要、実際の生活ぶりなどについて、同じくパナソニック ホームズ株式会社営業推進部 特建営業センター所長の榎本克彦氏との対談で明らかにしていきます。社員の立場だからこそわかる、具体的な話が満載です。

「地元の荒川区に戻りたい」との思いが募り…

阿部亮介氏。いつかは地元で暮らしたい、子どもと遊べる庭もほしい、という2つの希望を持っていました。
阿部亮介氏。「いつかは地元に戻りたい、子どもと遊べる庭付きの戸建てで暮らしたい、という2つの希望を持っていました」。

阿部 私はもともと東京の荒川区出身なのですが、結婚して子どもが生まれたのを機に、足立区にマンションを購入しました。しかし、どうしても地元に戻りたいという思いが捨てきれず、また、子どもの頃からずっとマンション暮らしだったことから、庭のある戸建て住宅への憧れも持ち続けていました。

 

榎本 荒川区に庭付きの戸建てを建てるなら、相応の予算が必要になりますね。

 

阿部 そうなんです。荒川区だと、土地だけで1坪200万円以上かかります。土地を買って、建物を建てて…となると、まず金額的に不可能でした。

 

榎本 そこで注目したのが、賃貸併用住宅だったと。

 

 \  ベテラン弁護士が解説! /
2021年11月7日(日)【オンライン開催(LIVE配信)】
築古賃貸住宅&貸店舗の「最速・課題解決」スキーム
相続問題・立ち退きトラブル・資金繰り・大規模修繕&建て替えを解決

 

阿部 はい、その通りです。賃貸併用なら借入金の調達ができますから、可能性ありと考えました。すると、プランを練り始めてすぐのタイミングで、上野東京ラインの尾久駅から徒歩5分のロケーションに、60坪の土地が売りに出たんです。1億円以上でしたが、賃貸併用住宅の建築を想定し、様々なパターンで収支シミュレーションを行ってみました。

 

榎本 どうでした?

 

阿部 6世帯の賃貸住宅併設の3階建の場合、総額2億円以上の費用がかかるものの、月々68万円程度の家賃収入を見込めます。これに対し、35年完済のローンを組むと月々の返済額は54万円程度。それまで住んでいたマンションは、駐車場代まで含めると毎月15万円程度の支払いになっていたので、むしろゆとりができそうだと。それですぐ動き、2週間後には売買契約を済ませたのです。2019年のクリスマスのことでした。新居が完成したのは、1年後の2020年12月です。

庭を求め自宅は1階、生活音は「なにも聞こえない」

あああ
榎本克彦氏。「賃貸併用住宅では、オーナー様と入居者様、双方のプライバシーが守られることが、なにより重要ですね」。

榎本 賃貸併用住宅の場合、自分たちは何階に住むのかが重要なポイントとなってきますが、どのように判断しましたか?

 

阿部 当初、妻は最上階に魅力を感じていたようです。しかし、家賃は上層階になるほど高く設定できますし、2人の子どもたちのためにも庭付きの自宅にしたいと思っていたので、夫婦で話し合って1階を選びました。

 

榎本 自宅の上に複数の世帯が住むことで、騒音やプライバシーに不安を抱くオーナー様も少なくありませんが、率直なお話、暮らしてみていかがですか?

 

阿部 遮音性の高い設計になっていることは知識として理解していたものの、正直、気掛かりではありました。ところが入居してから半年以上過ぎても、一度も階上の生活音が気になったことはないんです。トイレやお風呂などの水を流す音もまったく聞こえません。極めて快適だと、自信を持ってお勧めできますね。

 

榎本 それに、自宅部分と賃貸部分でエントランスを別にしておけば、入居者と接する機会もかなり限られてきますしね。

 

錦糸町のモデルハウスの、賃貸部分エントランス。
錦糸町のモデルハウスの賃貸部分エントランス。

 

阿部 はい。管理会社にすべてを任せているので、実は入居者の方々と会ったこともないんです。ですが、管理会社経由で月々の家賃は着実に入ってきます。同じ会社の社員が住んでいるとの未確認情報もあったりしますが(笑)、とにかく私自身が入居者と直接関わることは皆無です。

 

榎本 オーナー様と入居者様の双方において、プライバシーが守られているということですね。

 

阿部 その通りです。ですが、傍から見れば、複数の人が暮らす賃貸併用住宅は「常に周囲の目がある」建物なので、そこが戸建と大きく違うところです。その点から、防犯の効果も期待できると感じます。

 

 \  ベテラン弁護士が解説! /
2021年11月7日(日)【オンライン開催(LIVE配信)】
築古賃貸住宅&貸店舗の「最速・課題解決」スキーム
相続問題・立ち退きトラブル・資金繰り・大規模修繕&建て替えを解決

資金調達も収益確保も、年齢に関係なく実現できる!

榎本 ところで、奥様の希望も尊重してメゾネットにするという選択肢はありませんでしたか?

 

阿部 子どもが階段のある家に住んだことがなかったものですから、そのプランも検討しました。しかし、私が取得した土地の場合、メゾネットの間取りでは収益性があまりよくなかったんです。そのため、自宅の一部を半地下にして、小さな階段のあるスペースを設けました。

 

榎本 なるほど。地盤が脆くなければ地下フロアも検討可能ですからね。土地の特性や立地条件などに応じた、オーナー様それぞれのプランを検討できるわけですね。

 

阿部 子どももすごく気に入っていて、よく遊び場にしています。

 

榎本 ローンの総額はおよそ2億円とのことですが、どんな組み方をされましたか?

 

阿部 賃貸住宅部分は事業用ローンで賄い、自宅部分は住宅ローンを活用しました。住宅ローンは金利が相対的に低いことに加え、40代前半という年齢もあってそれなりの金額を調達できました。「住宅ローン控除」が適用されるのも大きなメリットで、現に所得税の戻りはローンの利息負担以上となっています。

 

榎本 住宅ローンはどうしても、年齢が上がるほど不利になりますよね、将来の所得に基づいた金額しか融資が受けられませんから。年齢が上がるにつれて、定年までに稼ぐ収入の総額は減っていくので、自宅を建てるだけのケースでは、資金調達は厳しくなる一方です。ですが、賃貸併用住宅なら、物件の収益力が融資額に反映されるので、シニア世代になってからでもまとまった資金調達が可能です。

 

阿部 ローンですが、最近は「一括借り上げ」を融資の前提条件に掲げる金融機関も増えています。「一括借り上げ」の契約を結んでいれば、空室が発生してもつねに総額の90%に相当する家賃収入が着実に得られるので、融資する側にとっても貸し倒れなどのリスクが軽減されますから。

 

榎本 もちろん、金融機関のみならず、オーナー様にとっても空室リスクの軽減につながるという意味で安心材料ですよね。それにプラス、建物自体のコンバージョンの容易さ、メンテナンスのコストの小ささといったものも、メーカーの選択肢において、重要なポイントとなってくるでしょう。

 

阿部 はい。末永く安定的な収入を期待できるということは、非常に心強く、生活にも気持ちにも、大きな安心をもたらしてくれます。 

 

榎本 毎日の暮らしが、安心できる、ゆとりあるものなら「人生100年時代」に身構える必要はありませんからね。これから訪れるさまざまなイベントを、大切な人たちと心行くまで楽しめばいいのですから。

 

 

 

監修:税理士法人 四谷会計事務所

★8月22日に開催のセミナーでは、税理士法人 四谷会計事務所の稲場広宣先生にもご登壇いただき、賃貸併用住宅にまつわる「税金」の解説をしていただきます。

 

 

パナソニック ホームズ株式会社
営業推進部 特建営業センター 所長
榎本 克彦

 

パナソニック ホームズ株式会社
東京東支社 錦糸町営業所 所長
阿部 亮介

 

パナソニック ホームズ株式会社 営業推進部 特建営業センター 所長

1985年、ナショナル住宅産業(現・パナソニック ホームズ)入社。

埼玉・鳥取・新潟・東京・千葉地区と、部門責任者を歴任。受賞歴多数。35年間にわたり、一貫して顧客の問題と向き合い、解決してきたことを何よりの強みとし、社内においては資産活用事業建築の第一人者との評価を得ている。

賃貸住宅や分譲住宅をはじめ、定期借地権分譲、複合施設、医療・介護施設、保育園、ホテル、多層階建築など、ほぼすべての分野の建造物の受注経験を持つ。

自らも複数の賃貸物件を保有し、賃貸運営の奥深さ、社会的意義とともに、オーナーとしての責任ややりがいも体感。その実体験をもとに行う親身なアドバイスにより、地主様・家主様から絶大な信頼を寄せられるほか、オーナー様・入居者様の立場に立った課題解決案・改善案の提案により、社内外から高い評価を得ている。

著者紹介

パナソニック ホームズ株式会社 東京東支社 錦糸町営業所 所長

2002年、パナソニック ホームズ入社。

入社以来約20年、東京都の下町エリアを中心に戸建から賃貸併用住宅、大規模資産活用案件まで幅広い用途の建築に携わり、2012年以降8年連続で社長表彰を受賞するなど、その実績は高く評価されている。

お客様の想いに寄り添い「住まいづくりの夢と理想」をサポートするとともに、将来にわたってベストな提案を継続するのが信条。

自身も賃貸併用住宅のオーナーであり、家庭では小学校6年生の双子の父親。

【表彰歴】
2012年 社長表彰(年間完工優秀賞)
2013年 社長表彰(年間完工優秀賞)
2014年 社長表彰(優秀チーム表彰)
2015年 社長表彰(年間完工優秀賞、優秀チーム表彰)
2016年 社長表彰(優秀チーム表彰)
2017年 社長表彰(年間完工優秀賞、優秀チーム表彰)
2018年 社長表彰(年間完工優秀賞)
2019年 社長表彰(年間完工優秀賞)

著者紹介

連載快適な住空間と安定収益を実現「パナソニック ホームズ」の賃貸併用住宅