目を見張るデザインと最新技術…賃貸併用住宅の新しいかたち

築古の自宅を持て余している人、都心のマイホームをあきらめている人。異なる課題を抱えている方々に、共通の解決策がありました。そのキーワードは「賃貸併用住宅」です。賃貸部分を加えた高層階にすることで、資金面の問題を一挙解決。他社の追随を許さない精度の高い建築物は、土地のパフォーマンスを目いっぱい引き出すだけでなく、内装も外装も魅力満載です。優れた建築工法と賃貸運営のノウハウを併せ持つ、パナソニック ホームズの榎本克彦氏が解説します。

土地のパフォーマンスを「最大限に引き出す」建築技術

築古となった自宅を持て余しているが、建て替えようにもいまからローンを組むのは不安。都心部にマイホームがほしいが、手持ち資金とローンではとても賄い切れない…。そのような方にこそ「賃貸併用住宅」がお勧めであることを、前回の記事『快適な住空間と安定収益…賃貸併用住宅が叶える理想の暮らし』で解説しました。

 

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賃貸併用住宅の場合は事業用ローンの適用が可能となり、その場合は契約者の年齢や収入ではなく、物件から見込める家賃収入をもとに融資判断が下されます。並行して家賃収入も得られるため、月々の返済も軽くなります。

 

また、建物を多層階として賃貸住宅部分を増やせば、より多くの家賃収入を見込めるため、融資枠の拡大も可能です。それにより、自宅部分に潤沢な予算を振り分けるなど、一般の自宅では叶わないワンランク上の暮らしも実現できるのです。

 

「都市部の場合、土地の容積率が大きく設定されているうえ、駅近などの立地に恵まれた場所ならば、安定的な賃貸需要が見込めます。賃貸併用の多層階住宅を建設することで、土地の価値を最大限に生かし、家賃収入を最大化することが可能になります」

 

パナソニック ホームズ株式会社 営業推進部 特建営業センター所長の榎本克彦氏はこのように説明します。

 

「賃貸併用住宅を建てる際に最も肝心なのは、立地条件を生かし、土地の力を最大限に引き出すことなのです」

工業化住宅を究め「9階建」を実現!

建物の構造においても、パナソニック ホームズは高い優位性を発揮しています。パナソニック ホームズの多層階住宅には、高精度ボルト工法による重量鉄骨ラーメン構造(NS構法)が採用されています。接合部分は精度が安定しにくい現場溶接工事をなくし、スプリットティーによる高力ボルト接合を採用するなど、地震に負けない高精度・高品質を実現しました。

 

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重量鉄骨ラーメン構造(NS構法)は、高層ビルにも採用されている純ラーメン構造に独自の技術を加えて開発。

 

「高い耐震性を誇るだけでなく、現場での溶接が不要なボルト接合のシステム工法により、高精度・短工期を実現しています。工業化住宅でありながら最大9階建までの建築を可能にし、住宅から事業用建物まで幅広い用途への対応が可能。また、縦・横150mmという狭いピッチで自由度の高い設計ができること、足場を建物内側に組む「無足場工法」によって工事を進められることから、隣地との隙間を最小限にとどめ、狭小な土地のパフォーマンスを最大限引き出せるのです」

 

※ 隣地境界線と建物の距離については、別途法令上の制限に従う必要があります。隣地境界との距離は建物状況により異なります。無足場工法は7階建てまでの対応になります。

 

榎本氏は具体的なデータをあげつつ、建築物の構造について解説します。

 

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「圧倒的な解放感と、想像を上回る自由度の高さを、ぜひお客様ご自身に体感していただきたいですね」

「天井の高さは最上階で最大3.14m、中間階で最大2.84m、1階で最大4mにまで設定でき、賃貸だけでなく、店舗やオフィスビルなどを想定し天井高を柔軟に設定できます。また、柱角300mm角の場合、柱の間隔は最大10.8mと、車4台もの並列駐車ができる「ビックスパン」の間口が確保できます。水平荷重に抵抗するための耐力壁が不要なため、柱が少ない構造なのです。〈大空間を創出する技術〉は他社の追随を許しません。圧倒的な解放感と、想像を上回る自由度の高さを、ぜひお客様ご自身に体感していただきたい」

 

建物の柱や壁が少なければ、希望の間取りも実現しやすく、家族構成やライフスタイルの変化に合わせた変更も容易です。もちろん、水回りの設置も自在で、希望する場所へ引くことができます。

 

子ども部屋から賃貸住宅フロアへ、1階店舗からガレージへ、賃貸部分を自宅の二世帯住部分へ…といったコンバージョン(用途転換)が可能で、大掛かりなリノベーションを行っても、柱や壁による制約を受けにくいのです。

 

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末長く美しい外観を保つタイル外壁「キラテック」

自在なコンバージョンを実現できる内部構造ですが、一方の外壁はほとんど手を入れる状況にはなりません。外壁に使用されているタイル外壁の「キラテック」は、光触媒の作用により汚れにくいという特徴があります。

 

モデルハウスの外壁
モデルハウスの外壁も、もちろんキラテックタイル。汚れが目に付きやすい白色でも、新築と見まごう美しさだ。

 

表面に太陽の光が当たると、タイル表面の光触媒が作用することで汚れの吸着を抑える「親水性」が生まれ、太陽の光で汚れを分解。そこに雨が降ることで、雨水が汚れを洗い流します。この「セルフクリーニング効果」により、メンテナンスの手間が軽減できます。日陰でも、反射した紫外線による効果があるほか、親水性物質を加えることで、太陽光のない夜間にも効果を発揮します。また、各種劣化促進試験では、紫外線に対して60年相当の設計耐用年数基準をクリアしていることが確認されています。

 

※ 軒下などの雨水がかからない場所、鉄さび、黄砂、シリカスケール(水あかの一種)、こけ、鳥・虫の糞、樹液などの分解能力を超える量の汚れが付着した場合には、セルフクリーニング効果が十分に発揮できない場合があります。

賃貸経営で重視したいのは「維持管理費抑制」の工夫

「私たちが目指しているのは、安定した収益に繋げられる〈持続資産〉としての建物です。堅牢かつ自由度の高い建築物と、頻繁なメンテナンスからユーザーを開放する外壁素材の相乗効果で、サスティナブルで価値の高い資産の形成をお手伝いします。高い機能性と美しい外観を併せ持つ賃貸併用住宅であれば、入居者の満足度も大きいはずです」

 

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「最先端の技術を導入しつつ、継続的な費用が発生する建物の維持管理部分には、無駄が発生しない工夫が凝らされています」

パナソニック ホームズ東京支社 錦糸町営業所 所長の阿部亮介氏が、榎本氏の言葉を引き取って解説します。

 

「パナソニック ホームズでは、先進的なIoT技術を積極的に導入しています。スマートフォンのアプリによる、エアコン、給湯機、照明等の操作、玄関の施解錠など、最新設備がそろっています。また、賃貸部分の修繕も、オーナーの負担を最小限に抑制する工夫がなされています。たとえばフローリングは、パーツ単位で取り替えが可能な構造です。全面的に張り替えるケースと比べ、修繕コストを大幅に軽減できるのです」

 

賃貸部分の室内。フローリングは傷んだ部分のみの貼り替えにも対応し、メンテナンス費用を最小限に抑制できる。
賃貸部分の室内。フローリングは傷んだ部分のみの貼り替えにも対応し、メンテナンス費用を最小限に抑制できる。あえてランダムな色調にすることで軽快さを演出するとともに、メンテナンスもよりしやすく。

 

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同じ賃貸の寝室部分。こちらの床材は1色で統一し、明るさの中にも落ち着いた雰囲気を醸し出している。

 

次回は、パナソニック ホームズによる、賃貸併用住宅の賃貸部分と店舗部分のテナント募集のサポートについて解説します。

 

 

パナソニック ホームズ株式会社
営業推進部 特建営業センター 所長
榎本 克彦

 

パナソニック ホームズ株式会社
東京東支社 錦糸町営業所 所長
阿部 亮介

 

パナソニック ホームズ株式会社 営業推進部 特建営業センター 所長

1985年、ナショナル住宅産業(現・パナソニック ホームズ)入社。

埼玉・鳥取・新潟・東京・千葉地区と、部門責任者を歴任。受賞歴多数。35年間にわたり、一貫して顧客の問題と向き合い、解決してきたことを何よりの強みとし、社内においては資産活用事業建築の第一人者との評価を得ている。

賃貸住宅や分譲住宅をはじめ、定期借地権分譲、複合施設、医療・介護施設、保育園、ホテル、多層階建築など、ほぼすべての分野の建造物の受注経験を持つ。

自らも複数の賃貸物件を保有し、賃貸運営の奥深さ、社会的意義とともに、オーナーとしての責任ややりがいも体感。その実体験をもとに行う親身なアドバイスにより、地主様・家主様から絶大な信頼を寄せられるほか、オーナー様・入居者様の立場に立った課題解決案・改善案の提案により、社内外から高い評価を得ている。

著者紹介

パナソニック ホームズ株式会社 東京東支社 錦糸町営業所 所長

2002年、パナソニック ホームズ入社。

入社以来約20年、東京都の下町エリアを中心に戸建から賃貸併用住宅、大規模資産活用案件まで幅広い用途の建築に携わり、2012年以降8年連続で社長表彰を受賞するなど、その実績は高く評価されている。

お客様の想いに寄り添い「住まいづくりの夢と理想」をサポートするとともに、将来にわたってベストな提案を継続するのが信条。

自身も賃貸併用住宅のオーナーであり、家庭では小学校6年生の双子の父親。

【表彰歴】
2012年 社長表彰(年間完工優秀賞)
2013年 社長表彰(年間完工優秀賞)
2014年 社長表彰(優秀チーム表彰)
2015年 社長表彰(年間完工優秀賞、優秀チーム表彰)
2016年 社長表彰(優秀チーム表彰)
2017年 社長表彰(年間完工優秀賞、優秀チーム表彰)
2018年 社長表彰(年間完工優秀賞)
2019年 社長表彰(年間完工優秀賞)

著者紹介

連載快適な住空間と安定収益を実現「パナソニック ホームズ」の賃貸併用住宅