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東京近郊に複数の土地を持つ、85歳Aさんのケース
Aさん（85歳）は東京近郊に住む先祖代々の地主家系で、受け継いだ土地を複数所有しています。本人はサラリーマンだったこともあり、預貯金は少額しかありません。
今はとても元気なAさんですが、このごろ物忘れがひどくなってきたので、近い将来に施設への入所を考え始めました。もしこのまま相続が発生すると、子どもたちが多額の相続税を納めることが予測されます。年齢を考えると、早急に相続税対策を考え、将来の納税資金を用意しておく必要があります。
Aさんの推定相続人は、長男、長女、二女の3人で、円満な兄妹関係です。長女と二女は遠方に嫁いでいるので、土地については姓を継ぐ長男家族が相続することに、Aさんおよび親族の全員が納得しています。土地について、これから速やかに長男に売却や生前贈与をすることや、数年かけてマンションや収益物件の建設をすることなどを考えています。
放置すると発生リスクが高まる「3つの問題」とは？
| 問題 | 問題に対する願望 | |
| 1 | 現状のままではＡさんの相続発生後の相続税が高額になる | 相続税対策をして、税額を圧縮したい |
| 2 | Ａさんが認知症などで意思能力喪失となった場合に、土地の処分等ができなくなる資産凍結 | 相続発生のギリギリまで、資産の有効活用と相続税対策をしたい |
| 3 | Ａさんの相続発生後、遺産分割協議や遺産整理手続が難航する | 円満円滑な資産承継の道筋を作りたい |
1．信託契約を締結して、長男が土地を管理・運用する
①Aさん（委託者兼受益者）と長男（受託者）との間で信託契約を締結。
②Aさんが所有する土地を長男に信託する。
③長男はAさんのために、銀行から受託者（長男）名義で借り入れをして、③´賃貸アパートを建てる。
④アパートの家賃は銀行の借入金返済のために使用する。
⑤アパートの家賃はAさんの生活資金のために使用する。
⑥Aさんに相続が発生。
⑦Aさんに相続が発生した時点で信託を終了。土地と賃貸アパートは長男に帰属させる。
得られる効果
●信託契約後は長男がAさんのために財産管理を行うため、資産凍結リスクを回避したうえで、長男主導で資産の組み換え・活用ができる（問題1、2を解決）。
●賃貸アパートを建てた場合、以下の計算式により、土地・建物の評価額が下がり節税効果が得られる（実際の税務上の取り扱いの詳細は、税理士や所轄税務署などに確認してください）。
〈土地〉
貸家建付地評価額 ＝ 更地評価額 ×（1 － 借地権割合×借家権割合）
〈建物〉
相続発生時は固定資産税評価額で評価（建築費用の60％～70％）、貸家の場合はさらに借家権（一律30％）を控除
●Aさんの相続発生により、賃貸アパートを長男に渡す旨を契約の中で規定し資産承継をスムーズにする（問題3を解決）。
2．信託財産以外の資産承継は遺言で網羅
①の信託契約公正証書作成の際に、信託財産以外の資産の相続先を指定した遺言公正証書も同時に作成する。遺留分の心配がある場合は、それも配慮した遺言にする。
⑧相続発生後、信託財産以外（金融資産等）は、遺言どおりに長女と二女に相続させる。
得られる効果
●資産承継を円滑にし、相続争いを防ぐ（問題3を解決）。
老後対策や相続対策は十人十色で、誰一人同じ対策で良いということはありませんし、これが正解だということもありません。さまざまな角度から検討し、関係する人々の合意形成を図り「金銭的な不安なく、安心して老後を過ごす」「大切な資産を守り、活用する」方法について考察していく必要があります。
