「アパ・マン投資」に潜む罠…会社員の不動産投資、失敗の理由

人生の折り返し地点となる40代。老後に向け資産形成を本格化すべきタイミングですが、なかなか思うように進まず、ジレンマを抱える人も多いもの。そこで注目される資産形成法のひとつが不動産投資です。株式会社リヴトラスト代表取締役社長の杉本一也氏は、40代会社員が行う資産形成の有効な選択のひとつとして新築ワンルームマンション投資をあげています。しかし「よく失敗の声を聞く」と不動産投資に懐疑的な人がいるのも事実です。今回は「なぜ不動産投資で失敗するのか」、その理由を杉本氏に解説いただきます。

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基本を見落とした不動産投資が失敗を招く

不動産投資の失敗例は多く「インターネット情報でも、知人からの口コミでも、良い噂は聞かない」と不信感を抱く人も多くいます。こうした意見に、株式会社リヴトラスト代表取締役社長の杉本一也氏はどのように反論するのでしょうか。

 

株式会社リヴトラスト代表取締役社長 杉本一也氏
株式会社リヴトラスト代表取締役社長 杉本一也氏

「オーナーが相続した利便性の低い土地にアパートなどを建て、後は知らんぷりという悪質な『原野商法』は、バブル期から存在していました。さすがに近年はこのような手口に引っかかる人も少ないでしょうが『不動産投資でまず重視しなければならないのは、立地』という原則は変わりません。ニーズのない場所にいくら建物を建てても、入居者が集まらないからです」

 

失敗を声高に訴える人のなかには、上記のような基本的なミスに気づかないまま、不動産投資をスタートさせてしまったケースが多いと、杉本氏は語ります。

 

「不動産投資に乗り出す会社員の9割は初心者ですから、無理もないのかもしれません。また株やFXなどに代表される他の投資法と異なり、不動産は一度購入すると買い替えが効きません。だからこそ最初に基本を学び、理解することが重要なのです」

 

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高利回り、デザイナーズ…会社員を惑わす甘言に注意

不動産投資を失敗へと導くのは、購入物件の立地だけにとどまりません。

 

「不動産投資を検討中の会社員を引きつけるキーワードのひとつに『高利回り』があります。そこで浮上してくるのが中古物件です。新築よりも購入価格を低く抑えられるため『10%以上の利回りも夢ではない!』などと謳われています。

 

しかし、たとえば中古一棟物件の場合、経年に伴い物件価値がどんどん低下するというだけでなく、大規模な修繕費用が発生します。こうした出費を合算した結果、購入価格に匹敵する額となり、大局的な利回りは著しく低下してしまうケースは多いのです」

 

このような意見を聞いていると「立地の良い新築物件を選べば良いのだな」と考えたくなりますが、その結論も早計であると、杉本氏は警鐘を鳴らします。

 

「物件の種類についても、よく考えておかなくてはなりません。たとえばアパートやマンションは入居者の生活を前提にした物件ですが、ワンルームからファミリータイプまで、バリエーションがあります。立地の良い都心部の場合は単身者の住居需要が高く、入居率も良くなっています。

 

対してファミリー層は、一度退去してしまうと次の入居者が決まるまでの期間が長くなりがちです。空室は不動産投資のなかで最も大きなリスクのひとつです。物件のデザインが気に入ったとしても即決は禁物で、需要をきちんと見極める冷静さを失ってはなりません」

 

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不動産投資…成功のカギを握る管理会社

ここまで紹介したように、会社員の不動産投資には多くの留意ポイントがあります。しかし基本事項を無事クリアし、順調な経営を進めながら2戸目、3戸目の購入へと進んでいく人も大勢います。そんな流れの後に続こうとする動きはいつしか「アパ・マン神話」を生み、書店にも数多くの指南書が並ぶようになりました。その状況を俯瞰しながら、杉本氏は「不動産投資の成功は、管理会社のサポートなしにはあり得ない」と指摘します。

 

「管理を専門に行う会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者付けや契約、そして家賃回収など煩雑な作業を代行してくれるのが、サブリース。もちろん手数料はかかりますが、空室期間の家賃保証もセットになっているところが、最大の利用メリットです。

 

しかし家賃の保証期間は、管理会社によって異なります。期限を迎えたオーナーは、空室リスクと真剣に向かい合わなくてはならなくなるのです」

 

不動産投資の世界では「物件を販売する会社のグループ会社が管理業務を行っている」というケースが多くあります。空室保証の期限切れを機に、より手数料の安い管理会社へ乗り換えるオーナーは多いですが、「その後、経営が暗礁に乗り上げるケースが多い」と杉本氏はいいます。

 

「空室状態になったらすぐに家賃を下げてしまうなど、誠意のない対応に終始している管理会社は、数多く存在しています。オーナーにとって家賃収入は、ローンの返済源。状況が変われば、資金繰りもすぐ悪化してしまうでしょう。その先には売却という、最悪の結果が待っています。特に本業の忙しい会社員は、信頼できる管理会社と長期的な関係を築くことが大切であると、知っておくべきです」

 

今回紹介したように、不動産投資はさまざまな不安要素を内包しています。しかし世の中には、何のリスクもない投資など存在していません。言い換えれば、失敗例に見られるミスを回避していくことで、不動産投資を資産形成へ活かしていくことが可能となるのです。

 

次回は不動産投資のなかでも、株式会社リヴトラストが主力商品として展開する、新築ワンルームマンションが持つメリットについて話を伺っていきます。

 

 

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株式会社リヴトラスト代表取締役社長 

株式会社リヴトラスト代表取締役。1971年6月生まれ。オンワード樫山、佐川急便を経て不動産の世界に未経験で挑戦。以来不動産営業一筋で25年。営業から販売会社の代表へと役割は変われども、お客様との繋がりを大切にする姿勢は一貫して変わらない。「働く社員がこの会社で働く事を誇れる会社づくり」をモットーに社員育成と環境改革に日々奮闘中。趣味は、映画鑑賞、旅行、ドライブ。

著者紹介

連載40歳からの資産形成「ワンルームマンション投資」は最適解か

取材・文/西本不律 撮影/押木良輔
※本インタビューは、2021年3月8日に収録したものです。