「テキサス・ジョージア不動産」は、なぜ空室リスクが低いのか

テキサス州のダラス・フォートワース近郊とジョージア州アトランタ周辺は、オープンハウスが力を入れて仕入れているエリアのひとつです。空室リスクが低く、安定した賃料収入・売却価格の上昇が期待できるといいますが、その理由は一体何なのでしょうか。「※「不動産投資ガイドBOOK」を無料プレゼント中!詳しくはコチラ

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世帯年収倍率から見る、不動産の売れやすさ

弊社で販売するアメリカ不動産における投資は、まずは購入した不動産を貸し出して家賃収入を得ることが重要ですが、いずれは購入した金額より高い価格で売却し、売却益を得るということも目的のひとつです。

 

そのためには、ある程度良い条件で売れなければいけません。買い手がつきにくい市場だと困ってしまいます。そこで今回は世帯年収と不動産価格の関係を軸に、アメリカ不動産を見てみましょう。

 

はじめに基準として東京都の数字を紹介します。2018年、東京の戸建購入者の平均世帯年収は659万5000円。それに対して成約した物件の平均価格は、世帯年収の7.4倍でした。また、東京ではマンション購入者の平均世帯年収は844万8000円でしたが、こちらも不動産の成約価格は世帯年収の7.4倍でした。

 

それではテキサス州のダラス・フォートワース都市圏を見てみましょう。ダラスが東京都心だとするとフォートワースは八王子を過ぎた東京の外れくらいの距離にあります。ダラスの方が大きな都市ですが、この2都市はひとまとまりで大きな経済圏を形成しているといっていいでしょう。

 

そのダラス・フォートワース近郊の街、グレイプバイン市、フォートワース市、アーリントン市、フリスコ市、プレイノ市、ダラス市でそれぞれ2019年の平均世帯年収を見てみると、日本円にして約840万円から約1680万円というところです。

 

一方で、戸建平均成約価格を見ると、約2730万円から約5260万円です。各地区の物件の年収倍率は、ダラス市が約5.7倍とやや高くなるものの、他の5つの市ではいずれも3.1倍〜3.5倍に収まります。

 

次に、ジョージア州アトランタ周辺でも見てみましょう。ウッドストック市、アルファレッタ市、ロズウェル市、マリエッタ市、ローレンスビル市、スワニー市の平均世帯年収は日本円にして約892万円から1582万円というところです。こちらも戸建平均制約価格を見てみると、約2800万円から約5520万円。平均世帯年収の3.5〜4.6倍となります。

 

東京の不動産価格の世帯年収比が7.4倍なの対し、ダラス・フォートワース近郊とアトランタ周辺では概ね3.1倍〜4.6倍です。

 

アメリカのデータは東京のデータと違って購入者の平均世帯年収ではなく、そのエリアの平均世帯年収であり、日米ではローンの金利も異なるため、単純比較はできませんが、目安にはなるはずです。いずれも東京と比べるとかなり割安だということが分かると思います。

東証一部に上場しているオープンハウスでは、自社グループが一環となり、物件の見極め、融資・購入から管理まで、オープンハウスにしかできないワンストップサービスをご提供いたします。

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著者紹介

連載「勝つ」ために知っておくべき「アメリカ不動産投資」の基礎知識

※本記事は、富裕層のためのウェブマガジン「賢者の投資術」(Powerd by OPEN HOUSE)にて公開されたコラムを、GGO編集部にて再編集したものです。