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入居者退去要求は「6ヵ月前の告知・正当事由」が必要
住戸の賃貸契約は、借地借家法にのっとって結ばれます。
借地借家法では、賃借人（借主＝入居者）と、賃貸人（貸主＝オーナー）の関係は、基本的に対等とされますが、賃貸契約の解除などの場面では、借主の権利が貸主より上回ることがあり、借主保護の考え方が貫かれています。たとえば、借主が貸主に退去を伝える場合は、部屋を出ていく1～2ヵ月前の告知で構わないのですが、貸主が借主に退去を要請したい場合は、最低6ヵ月前の告知が必要であり、さらに「正当事由」が必要です。
借地借家法の第28条では、賃貸人が賃借人に対して契約の解約など申し入れる際には「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と規定されています。これは、とくに借主に問題がなくて、通常に使用している場合の話です。つまり、借主に問題がないのに、正当な理由もなく「契約を解除したい」あるいは「契約更新をしない」として、「出て行ってくれ」ということはできないということです。
ここで、契約解除や契約更新をしない正当事由となりうるのは、「オーナー自身が住む家を失い、どうしてもそこに住まなければならない」「建物が古くなって危険なため、建て替えが必要」といった事情です。
いずれにしても簡単には正当事由として認められず、また、正当事由が認められても、賃借人に経済的な不利益が生じるので「立ち退き料」の支払いを求められるのが普通です。
賃借人に「信頼関係を破壊行為」があれば契約解除可能
上記は、賃借人にとくに落ち度はなく、オーナーの都合で出て行ってほしい場合の例ですが、入居者になんらかの落ち度がある場合はどうなのでしょうか。
まず、家賃の不払いといった明確な契約違反があった場合はどうでしょうか。法的には、賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊されるような重大な契約違反があったなら、契約解除が認められるとされています。
では、重大な契約違反とはどの程度を指すのでしょうか。
一般的に、家賃1ヵ月分の滞納では重大な契約違反とは認められません。契約違反＝即時契約解除、というわけではないのです。家賃が払えないなら即刻退去してほしいのがオーナーの本音でしょうが、入居者にも病気や失業といった特別な事情があるかもしれず、そのため裁判所から「1ヵ月くらいがまんしてあげなさい」といわれるのが通例なのです。たとえ契約書に「家賃を1ヵ月滞納したら契約を解除する」と書いても、裁判では認められません。
では、2ヵ月の家賃滞納だったらどうなるでしょうか。
この程度から、信頼関係が損なわれたと認められることが多くなるようです。とはいえ絶対ではありません。裁判では、必ず双方の意見や事情を聞き、そのバランスを鑑みて結論を出します。借主から家賃が払えない特別な事情がある旨の主張があり、裁判所がそれをある程度汲み取った場合は、2ヵ月の滞納でも信頼関係の破壊には至らないと認められることも考えられます。
しかし、これが3ヵ月分となると、さすがにそれはひどいということで、一般的には契約解除が認められます。
しかし、いずれにしろ、オーナーによる督促が必要です。つまり、「何度も払ってくれといったのに払ってくれない」という証拠が必要です。
「賃料不払い以外」のケースは？
賃料不払い以外でも「信頼関係破壊の法理」が適用される場合があります。
たとえば、賃借人が、大音量の騒音を発するなどして近所への迷惑行為を繰り返し、何度注意しても改善しないケースです。
こういった場合の裁判では、賃貸人と賃借人との人的信頼関係が著しく破壊されたと認められ、契約解除が可能になるのが普通です。
また、住戸を勝手に他の人に貸していた（無断転貸）といった場合は、「信頼関係破壊の法理」によらなくても、民法の規定で禁止されているため、原則的にはただちに契約を解除することができます。ただし、借主が会社を設立し、もともと個人名義で借りていた部屋を社用にした場合など、形式的には転貸にあたるが悪質性が低いと判断されるケースでは、契約解除が認められないこともあります。
オーナーは「違法な対応」をしないように注意
なお、少し前に話題となった話ですが、家賃の不払いがあった住戸に、管理会社や家賃保証会社が勝手に合鍵で入って荷物を処分したり、ドアのカギを変えて部屋に入れないようにしてしまう問題行為がありました。
このような行為は裁判になると違法行為と認定されます。借主から損害賠償を請求されたり、場合によっては住居侵入罪として警察沙汰になることもあるため、絶対にやってはいけません。
実際に家賃滞納が生じたらどうする？
まず家賃滞納が1ヵ月でもあったら、すぐに管理会社経由で連絡します。借主が単に支払いを忘れていたなどのケアレスミスであればスムーズに終わることもあります。しかし、すぐに入金がなければ、内容証明郵便やメールなど証拠が残る形で家賃支払いを請求しましょう。
その際、こちらが真剣だということを伝えるために、保証人への請求や保証会社の利用を検討していることや法的措置を検討していることも忘れずに伝えます。
それでも支払いがない場合は、「7日以内」など期限を区切ったうえで、支払いがない場合は契約解除をして明け渡してもらう旨を伝えます。それで相手が家賃を支払う、あるいは出て行けばいいのですが、そうならない場合は、3ヵ月分の滞納があった時点を目安に訴訟を起こします。
訴訟は大家個人でも可能ですが、手間がかかります。弁護士を頼めば安心ですが、その場合はそれなりの費用が必要です。
家賃の滞納という事実は明白なので、通常2～3ヵ月程度で裁判の判決がおります。
判決後、相手が控訴しなければ判決は確定しますが、しかし、だからといって相手が出て行くとは限りません。その場合は、裁判とは別に「強制執行」の申し立てが必要です。強制執行とは、文字通り、強制的に入居者やその荷物を運び出すことです。
部屋の明け渡しまでの時間・費用はどの程度？
まず、家賃の滞納の場合は、期間が3ヵ月程度なければ契約解除が認められないケースが多いので、そこから提訴します。裁判自体は2～3ヵ月程度かかりますが、強制執行する場合は、そこからさらに1ヵ月程度かかります。
退去後の原状回復期間なども入れると、解決までトータルで8～9ヵ月程度はかかることになります。その間、家賃収入はありません。また、裁判費用、強制執行費用などで数十万円の費用が必要です。
未払いの家賃や強制執行費用は借主に請求できますが、借主はもともとお金がなくて家賃を滞納するような人ですから、支払ってもらえる可能性は低いでしょう。
お金を渡して「出て行ってもらう」ことも選択肢に
家賃の滞納から強制退去までの流れは、時間・手間・費用の面でも、オーナーに大きな負担がかかります。したがって、可能な限り、そういう事態を避ける工夫をしたほうがいいでしょう。
たとえば、家賃の滞納が2ヵ月あった時点で、引っ越し代プラスアルファ程度の「立ち退き料」を払って出て行ってもらう交渉をすることです。「家賃を払ってもらえないうえに、さらにお金を払うのか」と驚かれるかもしれませんが、上述のように、もし裁判・強制執行となれば、場合によってはトータルで100万円近い損失となることもあります。それを考えれば、2ヵ月分の家賃＋引っ越し代＋若干の慰謝料程度で、問題のある入居者と手が切れるなら安い、という考え方もあります。
まとめ
借主保護が行き届いた現在の法律のもとでは、入居者トラブルはオーナーに大きな負担を強いるケースが多くあります。経験豊富な入居者管理会社なら、トラブル時には適切な対応が可能であり、不安がある際にも相談にも乗ってくれます。頼れる会社を不動産投資のパートナーに選ぶことも成功のポイントです。
