アメリカ不動産投資…築古でも物件価格が上昇していくワケ

海外不動産投資のなかで、メジャーな投資先といえるアメリカ不動産。なぜ、日本の投資家にとって、アメリカ不動産投資が魅力的だということができるのでしょうか。今回は、オープンハウスグループが取り扱っている「アメリカ不動産投資」の魅力についてご紹介します。※アメリカ不動産投資 詳しくはコチラ

継続的に上昇している、アメリカ不動産価格

アメリカの不動産価格は上昇を続けている

日本の不動産価格は、バブル崩壊後は横ばいが続いています。

 

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首都圏など一部の都市部では上昇、地方では下落といった地域格差がありますが、一般財団法人 日本不動産研究所が提供している「不動研住宅価格指数」(2000年1月の首都圏の中古マンション価格を100とした指数)見ると、首都圏でも直近での上昇傾向はみられるものの、2000年の水準には届いていません。

 

※出所:一般財団法人 日本不動産研究所 首都圏中古マンション2000年1月の価格を100とした指数
[図表1]不動研住宅価格指数 ※出所:一般財団法人 日本不動産研究所 首都圏中古マンション2000年1月の価格を100とした指数

 

一方、アメリカの不動産に注目すると、リーマンショックによる調整期を除けば、弊社が仕入れているエリアを中心に、不動産価格が堅調に上昇しています。

また、全米主要都市の一戸建て住宅価格の再販価格の推移を示す「S&Pケース・シラー全米住宅価格指数」(2000年1月の住宅価格を100とした指数)を見てみると、上昇傾向にあります。1991年に64.0ポイントで推移していた同指数は2011年から2016年にかけて一時的に調整したものの、足元では200ポイントを目指して推移しています。 

 

[図表2]S&Pケース・シラー全米住宅価格指数

 

このように、アメリカの不動産価格は上昇傾向にあることから、アメリカの不動産投資は売却時にキャピタルゲインに期待できるという、とても魅力的な投資先になっています。

 

◆中古が大半を占めるアメリカの住宅流通

アメリカの不動産流通市場で目を見張るのは、中古住宅が流通市場の大半を占めていることです。2017年の住宅流通市場に占める中古住宅のシェアは82%と、新築住宅の18%を大きく上回っています。

 

[図表3]アメリカの住宅流通市場の推移

 

一方、日本の住宅流通市場の中古住宅のシェアは14%(2013年)にとどまっており、新築住宅が住宅流通市場の大半を占めています。

 

[図表4]日本の住宅流通市場の推移

 

このように、アメリカの住宅流通市場は日本とは異なり、新築住宅供給量が少ないため市場での競争力が維持されやすく、全体の相場も上昇していることから、キャピタルゲインを狙いやすい環境にあるといえます。

築年数にかかわらず価格が上昇している 

アメリカの不動産市場では、中古住宅の価格が築年数にかかわらず上昇する傾向にあります。

 

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まず、日本の中古住宅市場を見ると、新築から年数が経過するにつれてほぼ一本調子で下落していきます。そのため、日本の不動産投資では、賃貸収入によるインカムゲインを手にしても、所有する不動産の資産価値が下落することが多く、売却時にキャピタルゲインを得にくい環境であるといえます。

 

[図表5]中古マンションの築年帯別平均価格(首都圏)

 

一方、アメリカの中古住宅市場は、築年数にかかわらず価格が上昇傾向にあり、築年数が経過しても価格が上昇しています。そのため、アメリカ不動産投資では、賃貸収入によるインカムゲインだけでなく、保有している不動産の売却時にはキャピタルゲインを得やすい環境であるといえます。

 

[図表6]アメリカ中古住宅の築年帯別平均価格

不動産の賃料が上昇傾向、その背景には…

◆アメリカ不動産の賃料は30年間で2倍以上に上昇

全米の賃料中央値は1988年からの約30年間で2倍以上に上昇しています。

 

U.S. Bureau of the Census(アメリカ合衆国国勢調査局)が提供している全米の賃料中央値の推移を見ると、1988年の賃料は300ドル半ばで推移していましたが、2000年には500ドル手前まで上昇し、2015年には800ドルに達しました。

 

そのため、アメリカ不動産投資は購入後の賃料収入増加も見込める魅力的な投資先になっています。

 

[図表7]全米の賃貸中央値の推移

 

◆アメリカの賃料中央値が上昇する理由とは?

アメリカの賃料中央値が上昇する理由は、人口増加で住宅需要が増加していることと、順調に経済成長していることが挙げられます。

 

①アメリカは先進国の中でも人口が大きく増加している

日本では人口の増加が続いていましたが、平成27年の国勢調査で、日本人の人口が大正9年の調査開始以来、初めて減少に転じました。

 

今後、日本は人口が増加する可能性は低く、人口の流入が見込めない地方のエリアを中心に住宅需要が減退し、不動産投資で安定した賃料収入を得ることが難しくなりつつあります。

 

一方、アメリカに目を向けると、移民による人口の流入もあり、先進国の中で唯一高い人口増加率を保っています。もちろん、全ての都市で人口が増えているわけではありませんが、人口の増加が見込めるエリアを厳選して投資すれば、高いパフォーマンスが期待できる魅力的な投資先です。

 

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②アメリカ経済は先進国の中で唯一大きく成長している

アメリカの魅力は、先進国の中でも高い経済成長率を維持していることです。

 

日本もGDPはプラス成長をしていますが、2018年度のGDP成長率(速報値)は前年比プラス0.7%にとどまり、2017年度のプラス1.9%を下回りました*。また、ドルベースで見たGDPの推移は、日本やドイツなどの主要先進国が伸び悩む中、アメリカは成長を続けています。

 

このように、アメリカでは強い経済基盤を背景に、雇用者数の増加や雇用環境の改善が進んでおり、ホワイトカラーを中心に賃金の上昇が続いています。それに伴い、賃貸需要が見込めるエリアでは不動産の賃料も上昇しており、不動産投資の投資先として大きな魅力があります。

 

[図表8]人口とGDPの推移

 

◆まとめ
今回は、アメリカの不動産が魅力的な理由と、その背景・事情についてご紹介しました。アメリカは先進国では珍しく、今後の人口増加、経済成長が見込まれ、不動産価格も継続的に上昇しています。また、日本とは異なり、中古市場が活発であるため、売却時の流動性も高い環境です。今回ご紹介した内容を参考に、一度アメリカ不動産投資をご検討されてみてはいかがでしょうか。

 

 

*参照:内閣府 国民経済計算年次推計

 

 

オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部

東証一部に上場しているオープンハウスでは、自社グループが一環となり、物件の見極め、融資・購入から管理まで、オープンハウスにしかできないワンストップサービスをご提供いたします。

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著者紹介

連載「勝つ」ために知っておくべき「アメリカ不動産投資」の基礎知識

※本記事は、オープンハウスのアメリカ不動産投資 海外不動産コラムで2020年2月27日に公開されたものです。