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「表面利回り」と「実質利回り」を知る
不動産投資の広告などで、「利回り10％」といった表示を見かけることがあります。通常、これは家賃収入を物件価額で割った数値で表示されていますが、これを「表面利回り」といいます。
たとえば、毎年1000万円の家賃収入が得られる1億円の物件であれば、表面利回りは10％となります。
しかし、実際には管理費や修繕費、税金といった支出が生じます。
不動産投資では、これらの経費を差し引いた実際の運用利回り＝実質利回りを知ることが大切です。
表面利回りと実質利回りの、基本的な計算式は以下の通りです。
表面利回り＝年間家賃収入÷不動産価格
実質利回り＝（年間家賃収入－諸経費）÷（不動産価格+購入時諸費用）
営業にかかわる収益をあらわす「NOI」
実質利回りを計算するためには、家賃収入から維持管理費などの諸経費を差し引いた純営業収益がどれくらいになるのかがわからないといけません。
純営業収益のことを英語で、「Net Operating Income」といい、略して「NOI」と呼ばれます。
その計算式は以下の通りです。
NOI（純収益）＝総賃料収入－諸経費
諸経費には固定資産税や修繕費、保険料などが該当します。ただし、融資を受けている場合の支払い金利や減価償却費は除きます。
細かい話ですが、支払い金利は資金調達に関する費用であり、営業に関する費用ではないため、NOIには入れません。
また、「減価償却」とは、減価償却資産（建物など）の使用または時間の経過で減る部分について、その減耗部分を一定の方法で費用計上する会計手続きのことです。その費用は減価償却費として、会計上費用となりますが、キャッシュの動きがともなわないため、キャッシュフローを計算するためのNOIからは除くのです。
将来の収益率を見るための「キャップレート」
NOIを不動産価格で割ったものが、「キャップレート（caprate）」です。「NOI利回り」「収益還元利回り」などといわれることもありますが、同じものです。
キャップレート＝NOI÷不動産価格（物件価格+諸費用）×100（％）
諸費用には購入時にかかる不動産会社への手数料や登記手続きにかかる費用、不動産取得税等が含まれます。
キャップレートと実質利回りの計算方法はほぼ同じで似ていますが、前者は「将来得られるであろう収益」を元に、それを現在の価値に割り引いたものであり、後者は実際に得られた収益がどれだけの利回りになったのかという実績を表すものだと考えるといいでしょう。
たとえば、以下のような物件があったとします。表面利回りとキャップレートを求めてみましょう。
●不動産価格（物件価格+諸費用）：1億円
●年間賃料収入：1,000万円
●諸経費（予想）：300万円
●NOI：700万円（年間賃料収入－諸経費）
●表面利回り：1000万円÷1億＝10％
●キャップレート：700万円÷1億円＝7％
となります。
キャップレートが「NOI÷不動産価格（物件価格+諸費用）」で求められるということは、同じ価格の不動産でもNOI（純収益）が大きければ大きいほどキャップレートが高くなる、あるいは逆に、同じNOIなら不動産価格が低ければ低いほどキャップレートが高くなることを示しています。
つまり、キャップレートは、物件ごとに価格やNOIが異なる不動産物件を、収益性という同じ尺度から比較できる指標であることがわかります。
また、近隣類似物件の取引事例などから不動産物件のキャップレートが推測できる場合、キャップレートから評価対象不動産の価格を想定する道具としても使えます。
想定不動産価格を求めるには、NOIをキャップレートで割ればいいのです。
上の式を変形すると、
不動産価格＝純収益（NOI）÷キャップレート
となり、キャップレートをいくらと想定するかによって、不動産の想定額が異なってくることがわかります。
キャップレートは、地域によって一定の傾向を示します。そのため、キャップレートを周辺相場と比較することで、その物件が割高なのか割安なのかをざっくりと比較することができるというわけです。
また、異なるエリアで比較すれば、どのエリアの物件が相対的に高い価格水準まで買われているのか、ということがわかります。
キャップレートの水準は地域によって異なる
一般社団法人不動産証券化協会は、半年に一度調査している「不動産投資短期観測調査」で、期待キャップレートを公表しています。
たとえば、賃貸住宅（ワンルーム）の期待キャップレートは以下の通りです。
東京、なかでも人気のある都心区部のキャップレートが、ほかの都市よりも低くなっていることがわかります。
これは不動産の需要が高いので、期待される収益率が低くても、求める人が多いエリアだということを示しています。
ここで、キャップレートが低いエリアを、他エリアよりも不動産価格が割高なので投資には不利であると考えることもできますし、逆に高い需要があるエリアだから、資産価値が下がりにくいだろうと考えることもできます。
判断は投資家次第ですが、それを考える材料を与えてくれるのが、こうしたキャップレートのデータなのです。
自己資金からどれだけの収益が得られるか＝ROI
表面利回りと実質利回り、キャップレートのほかに、ROIも不動産投資に欠かせない指標です。
ROIとは、「Return on Investment（リターン・オン・インベストメント）」の略で、日本語では「投資収益率」や「投資利益率」と訳されます。
実際に投資した自分のお金（自己資金または自己資本）に対して、年率何％で回収できるのかを表す重要指標です。
計算式は以下の通りです。
ROI（％）＝年間のキャッシュフロー÷最初の投資金額（自己資金）✕100
一般的に、不動産投資におけるROIは、借入金を含めた総投資額ではなく、最初の自己資金額で計算します。
また、賃料そのものではなく、経費やローン返済額（利払いも含む）などを差し引いたキャッシュフローがベースです。
たとえば、自己資金500万円、融資1,500万円で2,000万円の1Rマンションを購入したとします。
表面利回りと実質利回り、ROIを計算してみましょう。
家賃収入が年間110万円、経費が10万円、ローン返済額が年間60万円とすると、
●表面利回り＝110万円÷2000万円＝5.5％
●実質利回り＝（110万円－10万円）÷2000万円＝5％
●ROI＝（110万円－10万円－60万円）÷500万円＝8％
という計算になります。
同じ金額の物件を購入するとき、自己資金を少なくしてローンを多く組めばROIは高くなりなる、つまり資金効率が良くなります。逆にローンを使わないで全額自己資金で購入した場合のROIは低くなります。資金効率が低くなります。
ただし、資金効率とリスクは表裏一体の関係にあることに注意しましょう。金利が上昇した場合、融資額が多いほど利払い額が増え、キャッシュフローの減少額が大きくなります。
また、何らかの事情で一時的に空室が増えたような場合にNOIが大きく減ると、ローンの支払いに支障が生じて、最悪の場合資金がショートする可能性もあります。
自己資金の割合が大きければ大きいほど、このようなリスクは小さくなります。
ROIは高ければ高いほど良いわけではなく、これらのリスクについても考慮することが大切です。
まとめ
投資用不動産の収益性は、キャップレートやROIといった指標を用いることで比較できます。加えて、投資用不動産とほかの投資対象との比較も可能になります。
たとえば自己資金が500万円ある場合、500万円の投資に対するROIが5％の不動産と、3％の債券があったとき、どちらに投資したほうがいいか、といった比較ができるということです。
投資用不動産は収益を得ることが目的です。収益性の比較や評価の指標をしっかり理解しておくことが大切です。
