日本人投資家が「ロサンゼルス不動産投資」で儲けるには?

遡ること5年前、東京の不動産市場はオリンピックによる特需などを受け、大いに盛り上がっていた。しかし一方で、人口減少による内需の先細りを懸念する声も強まりつつあった。そのような市場背景のなか、株式会社三栄建築設計は、2014年にアメリカ・カリフォルニア州ロサンゼルスに進出する。2017年に五輪開催地として決定する3年前のことだ。本連載では、同社ロサンゼルス支店の近藤晃弘氏に、今、世界中の投資家が注目するロサンゼルス不動産への投資機会について伺った。本連載では、その投資機会について詳細を伺っていく。今回は、現地で不動産投資を進める方法を説明する。

購入から管理・運営まで…盤石なサポート体制

アメリカ・ロサンゼルスで事業を展開し、現地を熟知する株式会社三栄建設設計は、ロサンゼルスで不動産投資を考える投資家にとって、有力なパートナー候補となるだろう。

 

「私たちがみなさんに提供するのは、現地のスタッフの目利きにより購入した不動産を、その土地のニーズに合わせて新たにデザイン・設計した物件です」と同社ロサンゼルス支店の近藤晃弘氏はいう。

 

では、実際にロサンゼルス不動産に投資となると、どのような流れになるのだろうか。以下は、カリフォルニア州・ロサンゼルスにおける、一般的な不動産の購入手続きである。

 

①物件情報の入手

②現地実査、検討

③オファーを入れる

④エスクロー開設

⑤専門家による調査(インスペクション=物件調査)開始。金融機関との調整(借入れが必要な場合)

⑥前項の調査結果、ディスクロージャー(重要事項)の説明。調査等の結果により、価格・条件等の交渉

⑦米国大使館において公証(米国外での手続きの場合)

⑧物件引渡し、エスクローの閉鎖

 

色々と煩わしい手続きが必要となるが、同社が手がけるロサンゼルスの物件に投資する場合、アセット事業を行うグループ会社・株式会社MAIを日本の窓口にすることができる。面倒なことはすべてお任せというワケだ。同社が提携する米国銀行の紹介も行っており、日本の投資家に対しても融資は可能だという。

 

「言語などの問題もあるので、融資に関するサポートも、もちろん私たちでさせていただきます」(近藤氏)

 

またロサンゼルス不動産の投資においても、物件の購入で終わりではなく、そのあとの管理・運営まで考えなければならない。通常は、エージェントを通しPM(Property Management)会社を紹介してもらう。買主はエージェントと管理委託契約を結び、そしてエージェントは、PM会社と管理に関する再委任契約を結ぶのが一般的だ。つまり、PM会社との連絡は、基本的にエージェントを通して行うことになる。時差もあるので、スムーズな対応はなかなか難しい。

 

一方、同社の場合、エージェントを介するという煩わしさはない。

 

「日本の投資家が購入した物件は、引き続き、同社で管理を行います。現地には、物件の管理業務を専門的に行っている日本人スタッフが複数名いますので、何かあれば、そちらに直接連絡を取ることも可能です。また、日本語の管理レポートも毎月発行し、郵送させていただくなど、購入後の管理体制もしっかり整えています」(近藤氏)

 

さらに不動産経営で肝となるのが、空室対策だ。通常は、エージェントを通し、現地の不動産仲介会社に物件の紹介を依頼し、入居希望者が出てくるのを待つことになる。しかし、同社は現地の不動産仲介業の免許を持っており、実店舗を運営している。つまり、より積極的な入居者募集が可能なのだ。

 

「投資家の方に、ぜひ、ご理解いただきたいのは、アメリカでは不動産経営も一筋縄ではいかないことが多いということです。ロサンゼルスには、日本にはない独自の商慣習やルールがあります。入居者も、さまざまな民族、人種の方がいて、考え方もいろいろです。だからこそ、現地を熟知していないと、不動産管理・運営は難しいのです。

 

その点、同社は、現地で様々な経験を積み、トラブルシューティングのスキルにも長けていますので、安心してお任せいただけるのではないでしょうか。実際に今、管理・運営を任せていただいているオーナーからは、日本国内で不動産投資を行うのと、変わらないという声をいただいています」(近藤氏)

 

多種多様な民族、人種が入り混じるロサンゼルス。不動産管理・運営にはノウハウが必要
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ロサンゼルス不動産…出口戦略の描き方は?

ロサンゼルス不動産で、もう1つ気になるのは出口戦略だろう。アメリカでは中古物件を長く使用することが一般的で、築100年程度の建物でも流動性があり、たとえ築年数が経っていても建物の価値は落ちづらい。しかもロサンゼルスの不動産価格は近年上昇を続けており、出口戦略を描きやすい状況だといえるだろう。

 

「アメリカでは中古の不動産が人気で、管理さえしっかりとしていれば再販売でも価格はむしろ上がることが多いです。物件に手をかければ、その分、資産価値の向上が期待できます。また、実際に物件を売却するときには、私たちで買い取ることもできますので、売りたいときに売れないということもありません」(近藤氏)

 

次回は、ロサンゼルスにおける不動産投資のポテンシャルについて考えていく。

 

 

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株式会社三栄建設設計 ロサンゼルス支店 

愛知県出身。カリフォルニア大学ロサンゼルス校(UCLA)卒業後、ロサンゼルスの雑誌社に入社、広告営業、企画、マーケティング等を担当。その後大手不動産会社ロサンゼルス支店に就職後、不動産売買仲介、賃貸、投資用不動産販売、管理等を経験。同社ではハワイでのショートバケーションレンタル、コンドミニアムリモデル等のプロジェクトにも携わる。2015年、三栄建築設計へ入社後は、ロサンゼルス支店にてシニアインベストメントオフィサーとして、新規プロジェクト案件の仕入れ及び、各プロジェクトの管理全般を担当。コンドミニアム、戸建のリモデル、新築戸建開発、タウンハウス新規開発プロジェクト、既存戸建増築、戸建全体リモデル、アパートメント許認可取得手続き、アパート収入物件リモデル、アパート開発建築などを多岐に渡って経験。現在ではロサンゼルス空港近くの116戸のアパート開発プロジェクト他数件に参画。

三栄建築設計 ロサンゼルス支店・Meldia Investment Realty of America, Inc. シニアインベストメントオフィサー。カリフォルニア州不動産免許、米国カリフォルニア州公証人免許を保有。

著者紹介

連載 2028年五輪開催!知られざる「ロサンゼルス不動産」の魅力

取材・文/関根昭彦
※本インタビューは、2019年11月26日に収録したものです。