人口統計から読み解く「不動産投資」の未来像

少子高齢化が進んでいる日本。将来的には不動産は余ってしまう…という声も聞きます。それにより、これからの不動産投資について懸念する向きもありますが、実際はどうでしょうか? 今回は、人口統計から不動産投資の将来を考えていきます。※本連載は、将来お金に困ることがないように、若いうちからできるライフプランニングに役立つ情報を紹介する「ライフプランnavi」の記事を抜粋、一部改変したものです。

人口は減少しているが、「単身者世帯」は増えている

人口減少の現実

 

総務省が発表した2018年10月1日時点の人口推計によれば、外国人を含む総人口は2017年の同月に比較して26万3,000人少ない1億2,644万3,000人でした。総人口は8年連続で減少し、減少率は0.21%、統計が始まった1950年以来、減少率は最大です。1年間の出生児数は94万4,000人に対し、死亡者数は136万9,000人でした。

 

年間出生数から死亡者数を引いた人口の自然増減は42万5,000人の減少。高齢者の増加と出生数の減少を背景に、12年連続の自然減です。年齢層別の割合を見てみましょう。15歳未満の人口は、全体のわずか12.2%で過去最低を記録。一方、70歳以上は20.7%で、初めて20%を超えました。

 

人手不足社会は深刻

 

労働人口と考えられる15~64歳の「生産年齢人口」は、51万2,000人減の7545万1,000人。総人口に占める割合は6割に満たない59.7%と、1950年以来最低の数字です。深刻な人手不足は数字にも出ています。

 

単身者世帯は増加の一途

 

このような状況のなか、同じく総務省の統計によれば、未婚率の上昇や核家族化の影響を受け、世帯主が一人の単独世帯は増加しており。2040年には単独世帯の割合が全体の4割に達するとの予測がされています。

外国人労働者の増加も、不動産投資に大きく影響!?

増えていく外国人

 

前項の総務省人口推計によると、外国人の入国者数から出国者数を差し引いた「純流入数」は過去1年間で16万5,000人と6年連続で増えています。約270万人の外国人が国外に流出する一方、海外からは約287万人が流入。総人口に含まれる外国人割合は1.76%でした。

 

外国人労働者の受け入れは34万人あまりに

 

また、昨年12月の臨時国会で、出入国管理法が改正。2019年4月から、新たな在留資格「特定技能」が創設されました。日本の深刻な人手不足の解消のためには、当然の措置でしょう。さらに、これまで認められていなかった単純労働にも道が開かれます。政府による試算では、5年間で最大34万人あまりを受け入れることになるとの見解になっています。

「人口減」に無関係なエリアがある

このように、日本全体では人口減ですが、単身者世帯・外国人労働者など、数字を拡大しているマーケットも存在しています。日本の中で「東京」は、一般的な「人口減」が当てはまらない特殊なエリアです。

 

都心の単身世代増加

 

未婚率の増加や核家族化は、地方より都心の方が顕著です。特に東京では地方とは比較にならないくらい単身者が存在します。

 

外国人労働者の需要

 

外国人労働者の需要が大きいのは、労働力不足が深刻な大都市が中心。日本の経済の中心東京では、すでに一部業種で多くの外国人の方が働いています。今後の日本の労働人口のさらなる減少を背景に、この傾向はますます強くなるでしょう。

保証会社を味方につければ、安定的な入居も実現可能に

家族のいない単身者や、生活習慣が異なる外国人を入居者にすることに不安を感じる方もいるかもしれません。この点に関しては、入居希望者の選定や審査を見直すことである程度の解決ができます。

 

保証人に対する対応法もあり

 

外国人の中には、入居条件である連帯保証人を見つけるのが難しい人もいるはずです。そのような場合には、保証会社を利用することになります。保証会社は外国ではあまりなじみのない制度なので、家賃に加えて保証会社に保証料を支払うことに抵抗を感じる外国人もいるかもしれません。この制度は、支払い能力を見るという観点でも役立つはずですから、納得してもらいましょう。

 

専門の保証会社もある

 

最近は外国人専門の保証会社も増えてきているようです。専門会社ですから、家賃滞納だけではなく、それ以外の敷金や解約違約金などの問題にも対応可能な会社もあります。また、24時間対応で生活サポートをし、賃貸住宅でのトラブルに対処している会社も登場しています。このようなサービスが増えていけば、「入居者が外国人なのは不安」という部分は大きく解決していくでしょう。

拡大マーケットをターゲットにすれば、不安は無用

「日本は人口減少だから不動産投資に未来はない」という考えは、事実に反すると、お分かりいただけましたか。

 

都心、特に東京を中心に、単身者世帯・外国人居住者は今後も増えていきます。外国人労働者を受け入れないと日本の産業は成り立たないからです。この層をターゲットにした不動産投資の未来は当然明るいもの。

 

外国人入居者に関しては不安を持つ方も多いでしょう。この点に関しては、リスク回避のための専門の保証会社も現れていますから、不安を解消する手段も用意されています。

 

 

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著者紹介

連載お金に困らない将来設計とは?今からできる「資産形成」の基礎

※本連載は、『ライフプランnavi』の記事を抜粋、一部改変したものです。