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不動産購入…自分の目でチェックすべきポイントは？
不動産投資で購入する物件は、自分が住む場所ではないため収支を検討したうえで、データで一定の判断を行えることが特徴です。20年後も満室の物件を購入するためのチェックポイントについて解説します。
まず、実際に不動産があるエリアを訪れてみなければ分からないことはたくさんあります。基本的に物件資料を見る段階では利回りの高さや値段などで、リーズナブルな価格の物件である場合は、なにかしらの理由があり、安いにもかかわらず利回りが高いのには理由があると疑った方が良いでしょう。
最寄り駅から物件まで徒歩でどの程度の時間がかかるのか、どのようなエリアにあるのか、自分でチェックする必要があります。不動産投資は入居者からの家賃収入を得ることを目的として行うものであり、重要なことは入居者の立場で物件を客観的に見ることです。
物件のあるエリアについて、チェックしておくべきポイントは、駅からの所要時間、スーパーやコンビニエンスストアなど生活に必要な施設があるかといった項目があげられます。また、学校や銀行、郵便局、交番などの公共施設の有無のほか、工場といった一般的に嫌悪感を抱くような施設の有無、風俗店やスナック、居酒屋が多いことによる騒音や、電車や車の音、昼夜の雰囲気の差などを確認しましょう。
これらの項目を自分の目で確認し、どのような人に需要があるのか、入居者のイメージを明確にすることが大切です。
物件の間取りやデザインは、「スタンダードさ」で選ぶ
物件の間取りについては、人それぞれ好みが異なるので100人中100人が気にいる物件を見つけることは困難ですが、長期間の保有に適している物件を見極めるためのポイントはあります。
まず、スタンダードな作りの物件であるかどうかです。デザイナーズ物件は、個性的な間取りや作りになっているケースが多く、直線の四角い部屋ではなく湾曲していたり、外観がカラフルだったりする場合が多いです。個性的な物件は入居したいと感じる人が少なく、作られた直後には注目を集めていたとしても20年後には、古いデザインになっているケースもあります。
そのため、間取りやデザインはスタンダードな物件を選ぶと良いでしょう。さらに、専有面積の広さは20年先の需要に適しているかもポイントになります。専有面積が広い物件ほど人気があるという印象を持つ人も多いですが、実際は年代やエリアによって異なることが特徴です。
1990年代までは東京23区や地方都市でも狭い物件が一般的でしたが、2000年代に入ると地方都市では83平米以上、東京23区では71平米以上が一般的となっています。
しかし、今後も専有面積の広さが求められるわけではありません。2005年以降は徐々に狭くなっており、不動産が高騰したことで、専有面積の広い物件が好まれなくなったり、東京には広い土地を確保できなかったりといったことが理由です。
加えて、少子化に伴いファミリー層が減少したことによって、占有面積の広い物件よりも狭い物件の方が好まれる傾向にあります。
入居者が求めている物件の広さは、家族構成や不動産の価格などに影響を受けて変化することが特徴です。そのため、今後20年間を想定すると東京23区で60平米以上の専有面積のある部屋の需要は低いと考えられます。ライフスタイルなどの変化も起こるため、部屋の広さは十分に検討すべきポイントです。
エリアやスペック以外に考えたい、売却戦略
エリアやスペック以外には、不動産の売却についても検討することで自己資金に適している物件であるかどうかを判断できます。
不動産投資には最終的に物件の売却を検討するケースもあり、売却することによってどの程度の収益を得られるのかという計画を立てることも重要です。実際に不動産を売却するかどうかは後に判断するとしても、売却を検討することによって、自分の所有する物件がどのような状況なのかを明確にすることにつながります。
良い条件で売却するためには、高い価格で購入したいと考えられるような立地や物件であることが重要であり、売却戦略を検討することによって、購入する物件の立地や条件も客観的かつ、慎重に見極めることができるようになるでしょう。
また、不動産は物件毎に頭金の割合が異なり、ワンルームマンション投資の場合は、物件の価格が2,000万～2,500万円台が一般的であり、頭金は0～200万円まで幅があります。
アパート1棟分の投資となると価格が5,000万～1億円程度となり、アパートを所有した場合、部屋数があるので毎月の家賃収入の金額は大きくなりますが、頭金の金額は500万円～700万円台になることが一般的です。
無理に頭金を用意すると、空室が発生したり修繕改修費用が必要になった際に、支払えなくなる場合もあるため注意が必要でしょう。
反対に、自己資金が十分にある人は頭金を多く投入することによって、毎月の収支が良くなり、キャッシュフローも長期的に良い状態を継続できます。自己資金の金額によって投資する不動産を判断することは、長期的な投資を検討している場合に重要な作業だといえるでしょう。
