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税制面での優遇がなくなり「土地を手放す人」が急増⁉
まずはじめに、2022年問題を理解するには、1991年改正、1992年に施行された「生産緑地法」を理解しなければいけません。生産緑地とは、同法によって定められた市街化区域内の農地のことで、所有者は固定資産税や相続税等の税制面で優遇される一方、農地としての管理が義務付けられます。
指定された生産緑地が30年を経過した2022年に解除の時期を迎えます。指定が解除されると、大量の農地が市場に売りに出される可能性があります。これによって需要と供給のバランスがくずれることが懸念されているのが「2022年問題」です。
1992年に生産緑地として指定された農地所有者への税制優遇措置には30年間の期限が設けられており、2022年に期限を迎えるため、所有者は選択を迫られることになります。
主な選択肢として自治体に買取を申し出ることができます。ただし、自治体の財源不足の影響で買取に応じられないケースも想定されています。この場合には、農業を継続しなければ税制優遇措置が受けられなくなることになります。そのため、後継者がいない所有者の多くは最終的に売却を選択し、大量の農地が市場に出回る可能性が高いと予想されています。
ただし、2017年の法改正で市町村が一定の条件を満たす農地を特定生産緑地として指定できることになり、税制優遇措置の10年間の延長が可能になりました。その結果、生産緑地から特定生産緑地に呼び方が変わるだけで現状維持を選択する所有者が増える可能性も考えられます。
余談ですが、2032年以降も同様の問題が発生しないようにするために、特定生産緑地の指定を10年ごとに更新できることが定められています。しかし、前述のように後継者不足に悩む所有者は多く、いずれは土地を手放さざるを得なくなる可能性も大きいでしょう。
「郊外に戸建てを持ちたい人」には大きなチャンス
実は都心部においては、この2022年問題の影響はほとんどないのではないかといわれています。少し前のものになりますが、2014年度のデータ（※国土交通省/都市計画現況調査）によると、東京都には、東京ドーム約724個分にあたる3,329.80ヘクタールもの生産緑地がありますが、そのほとんどは、都心部や駅近の好条件の立地にはなく、投資用物件を建てるのに適した場所ではありません。
よって都心・駅近のワンルームマンションに投資しようと考えている方なら、2022年問題はそれほど気にする必要はないといえるでしょう。
2022年問題で影響を受けるのは、駅から離れた郊外にあるファミリータイプのマンションやアパートといった物件でしょう。ファミリータイプの物件は、購入者が車を所有しているケースが多いことから、駅から徒歩15分圏外に建てられることも珍しくありません。
多くの生産緑地は駅から離れた場所にありますので、2022年の指定解除後に、多くのファミリー向け物件が建てられることが考えられます。その結果、空室の増加や賃料の下落が引き起こされることが懸念されているのです。もし、現在駅から離れた立地にあるファミリータイプの物件に投資されているならば、2022年を迎える前に、売却を検討するのも一つの手かもしれません。
2022年問題は、静かな環境を求めて郊外に戸建てを持ちたいと考えている方には大きなチャンスだといえます。2018年の今現在、戸建て住宅市場はすでに過剰供給の傾向にあります。
そこへ生産緑地が指定解除されることにより、更なる供給が行われれば、中古・新築を問わず、戸建て住宅の価格が下落することが考えられます。もし、郊外の戸建て購入を検討されているならば、2022年まで待って、市場の動向を探ってみてもよいかもしれません。
多くの不動産投資家が懸念している「2022年問題」ですが、全ての物件に影響を及ぼすわけではなく、都心の駅から徒歩10分圏内のような立地条件にあるワンルームタイプのマンションにおいては、特に影響がないとの見方がほとんどです。
不動産投資で大切なのは、きちんと情報を収集し、適切な判断を下して物件を検討・購入することです。そのためにも、物件の情報に精通し、今後起こりうる様々な出来事に対応できる不動産投資会社と出会うことも肝要といえます。
