賃貸経営で成功する「3代先100年先」を考えた土地活用とは?

「資産100億円の形成には節税や賃貸経営、そして資産運用についてのあらゆる基本原則を理解することが欠かせない」と語るのはアサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長で、自らも年間家賃収入7億円のオーナーでもある久保川議道氏です。本連載では、その唯一無二ともいえる「賃貸経営」と「資産運用」を中心とした資産形成における久保川氏の独自のメソッドや考え方をブログから抜粋し紹介します。今回は、「3代先100年先」を考えた土地活用とは何かを解説します。※この記事は久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』Vol.43(2016年7月)から抜粋、編集したものです。

「日本の税金」は世界一厳しい

今回はちょっと難しいお話しですから、一般的な「地主さん」やアパートマンションを2棟か3棟くらいしかお持ちでない「大家さん」ではご理解していただけません。

 

日本の地主さんや大家さんは、目先の「節税」とか「収入」のことしか考えていませんね。「3代先100年先」を考えて土地活用をしている人は1000人中1人くらいはいるのでしょうか…? 999人がほとんど2代で財産を失くしているのが現実です。大変に残念なことです。

 

しかしそれだけ「日本の税金」は世界一厳しいということです。999人の地主さんが、あれやこれや「節税と収入」で必死に努力しても、日本政府の方が3倍も4倍も「賢い」のです。当然です。政府は「法律」を作りますから、いくら賢い税理士さんでも地主さんでも「日本政府」には負けてしまいますね。

 

しかし私は負けません。その理由は国の税制には完全に従うことと、経営の知識と経験を生かすからです。税理士さんは税金の計算は得意ですが、事業の経営はやったことがありません。

 

ですから100年先までの「事業の経営」については語れません。そして地主さんや大家さんは「税金」も「経営」も素人ですから、100年先はもう真っ暗で見えませんね。しかし私には大変に生意気な発言ですが、100年先が「うっすらと見える」んですね。

 

本業の4つの会社の経営とは別に、個人で900戸以上の賃貸経営を成功させていますし、今年だけで「100戸」の賃貸を土地から購入して行います。完成は来年ですが私の場合、「税金」を支払う分で「賃貸」を建設しないとものすごい税金支払いですから、やらざるをえませんね。まあいつでも止めてもいいのですが、毎年何億円も税金を支払うより、賃貸経営で成功している間はやり続けたいと計画しています。

 

一番大切なのは「正しく税金を払う」こと

そうすると当然に私が亡くなったあとの事を考えないと、子供や孫が苦労するので、その「必要性」から、自然に「3代先100年先」を考え始めたのが本当の話です。これは「我が家」のことであって、セミナー講師で皆さんにお教えすることが目的ではありませんでしたね。しかし2、3年間考えて日本では(諸外国は別)「これしかない!!」という結論が出ましたので、このごろ少しずつ皆さんにお話しをし始めました。

 

①まず一番大切なことは「正しく税金を払う」ことです。脱税や節税に「頭と時間」を使うことは全く無駄です。日本政府に勝とうと思わないことです。そうすると「勝てます」ね? 999人の地主さんにはこの意味は分かりません。私の主張は何事も「正しい原理原則」を知って、それを必ず守るということです。

 

②次にやはり日本では住宅関連しか政府は「節税」を認めてくれません。土地は「強制的に活用させる」方針ですね。土地だけで持っている地主は許してくれません。みんな「没収」されてしまいます。ですから皆さんが仕方なく「賃貸経営」をイヤイヤやることになっています。イヤイヤやるから皆さんが「失敗」するんですね。私は土地を買って、賃貸が大好きでやっていますから「成功」しています。

 

③あとは建物や設備の「減価償却」や毎年の「修繕費用」や「経費計上」を完全に理解して、100年先から「逆算」して、今年支払う税金は自分で決めるのです。(税理士さんには任せないこと。不可能です)

 

④あとは正しい「別会社」を3つ4つ作って節税して、

 

⑤「長期譲渡益税」を活用して、資産の「転売転売」を行えば、私の言う「100年先の土地活用」は完成です。簡単ですね。

 

しかし999人はお分かりにならないと思いますので、次回詳しくお話し致します。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載資産100億円を作るための「賃貸経営」&「資金運用」講座