勝ち組大家になるために理解したい「土地活用の6大戦略」

「資産100億円の形成には節税や賃貸経営、そして資産運用についてのあらゆる基本原則を理解することが欠かせない」と語るのはアサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長で、自らも年間家賃収入7億円のオーナーでもある久保川議道氏です。本連載では、その唯一無二ともいえる「賃貸経営」と「資産運用」を中心とした資産形成における久保川氏の独自のメソッドや考え方をブログから抜粋し紹介します。今回は、前回に引き続き、土地活用の「6大戦略」について解説します。※この記事は久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』Vol.43(2016年7月)から抜粋、編集したものです。

「世界一税率の高い日本」において財産を殖やす方法

前回「土地活用の6大戦略公開」を掲載しましたが、非常に大切なことなので再度詳しく説明いたします(第『土地活用で成功する経営者になるための「6大戦略」とは?』)。

 

その前に確認したいことが1つだけあります。それは世界一税率の高い日本において財産を殖やす方法は「居住系」だけに認められた世界一有利な節税を利用する以外に方法はないということです。

 

①建物の固税評価額が建築費の50%。そして相続時は評価が70%(借家権控除30%)で35%になります(65%減)②次に土地は相続時に路線価の85%(借地権50%×借家権30%=15%減額)となり、毎年の固税支払いも6分の1に軽減されます。

 

③あとは世界一低い金利で、35年固定金利(世界中で支援機構だけ)で国のお金が借りられること。別担保無し、保証人無しは日本中の銀行で支援機構さんだけですね。これらは必ず忘れないでください。

                                     

さて「6大戦略」の①は「勝てる理念・目的」。ここで幸せとは何か、財産とは何か、健康・仕事・夢・勇気・サムマネーについてじっくり考えてください。賃貸はあくまで家業(兼業・副業)で行うものですから第一は家族の幸せのための財産づくりとなります。世界標準のお金持ちの基準の「5億円の現金」も目標です。土地活用と賃貸経営はあくまで世のため人のため、入居者第一でお考えください。相続で争続にならないよう民事信託をしっかり勉強することです(民法の相続はもう古い)。

 

「勝てる現状把握」。戦前と戦後の日本の政策の違いや、国内と海外の税制の違い。空室率30%の現状把握をして、それでも土地活用をするのかを決めてください。緻密な現状把握を知的に行わないと、人の言うことや営業マンの甘い言葉に騙されますね。

 

100年先を見すえた「永続する家づくり」を考える

「勝てるスタート」。負けるスタートをする地主さんが90%でしょう。ほとんどの地主さんが失敗しているのが日本の賃貸経営の実態ですね。私達のような少しの勝ち組にとってそれはありがたいことですが(相手が弱すぎるので勝てるから)残念な気持ちでいっぱいですね。

 

世界一高い建築費、サブリース借上保証の嘘、デザイン性ゼロの規格アパート。こんなメチャメチャなアパマン経営をやっているのは日本だけですね。だから30%の空室になるのです。私達は99%の入居率なのに、どうして日本の地主さんは失敗ばかりするのでしょうね。負けるスタートをすると一生負け続けるしかありません。ご注意ください。

 

「勝てる賃貸」。私の申し上げる成功の法則は簡単です。成功している人の真似をすればいいのです。税理士の先生は賃貸を経営したことが無いのですから、相談してはいけません。50年先まで満室経営をするためには、日本で私だけの築年数別賃貸経営を実行する以外に方法はありませんね。

 

「勝てる資金運用」。私の賃貸の方針は節税して一日も早く無借金です。手元に現金が残りますが、0.02%の利息では1,000万円を2倍の2,000万円にするのに3600年間かかります。しかし5%複利ですと10年で1.6倍、8%で2.1倍、10%で2.6倍、15%で4倍、20%で6.2倍ですね。アインシュタイン博士が20世紀最大の発見は複利だ、は本当です。私も今実行中です。

 

「勝てる100年」。3代先を考えた土地活用、賃貸、財産づくりを私はセミナーでお教えしています。100年先をいつも考えてくれているスイスのプライベートバンクもご紹介いたします。要するに自分一人のことばかり考えずに、永続する家づくりをお考えください。家族仲良く、時間を味方にして100年先には100億円、300億円、500億円の財産を世界一税金の高い日本でもつくれるんだとお教えしています。

 

私もこの6大戦略を30年間実行しています。今は600戸を経営していますが、1,000戸になるまで、もう少し頑張りましょうかね…。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載資産100億円を作るための「賃貸経営」&「資金運用」講座