賃貸住宅事業が「お金儲けの王道」と断言できる理由

「資産100億円の形成には節税や賃貸経営、そして資産運用についてのあらゆる基本原則を理解することが欠かせない」と語るのはアサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長で、自らも年間家賃収入7億円のオーナーでもある久保川議道氏です。本連載では、その唯一無二ともいえる「賃貸経営」と「資産運用」を中心とした資産形成における久保川氏の独自のメソッドや考え方をブログから抜粋し紹介します。今回は、「税金対策」と「土地活用」と「賃貸経営」の本質的な違いについて説明します。※この記事は久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』Vol.42(2016年6月)から抜粋、編集したものです。

日本国の「税金の取り方」を知ることが重要である

 

①『税金対策』と②『土地活用』と③『賃貸経営』は全く別々のものですね。日本人の地主さんだけがこの3つを一体で考えてしまうので、①も②も③も失敗してしまうのです。今回はこれを1つ1つ分解してご説明いたします。

 

①『税金対策』は世界中どこでもやっています。パナマ文書がスクープされていますが週間ポストにも300人近い日本人の名前がローマ字で発表されていました。特に日本は世界一税金の高い国ですから、税金対策は最も重要です。そして税金は国が決めることですから、日本国の税金の考え方(税金の取り方)をよく勉強して知ることが大切です。

 

分類すると、

 

税金対策の必要ない人(年収1800万円以下の人)

年収の多い人

会社の創業者の一族(株価が高い会社)

大企業の節税(スターバックスはイギリスで多額の売上をしても税金を支払っていませんね。スイスの子会社からコーヒー豆を高く仕入れて利益を消して、本社は一番税金の安いオランダにあるのです。グーグルも同じで何兆円も節税して会社はものすごいお金持ちです)

Ⓔそして日本の収入も現金もないのに土地ばかりある人達の税金対策です。

 

この5つに分類されますが、Ⓔは日本政府だけが戦後考えて実行している、国の税金政策となります(これが日本だけの地主さんの大問題になっています)。

 

②さて次に『土地活用』ですが、日本は”社会主義国家”ですから固都税が1.7%プラス維持費で年間2%かかります。2%×50年で100%ですね。地主は自分の土地を50年かけて定価で買わされているとお考えください。

 

共産主義国家の中国でもただみたいな安い地代で99年土地を貸してくれるのに、日本はやっぱりバリバリの社会主義国家ですね。民主主義のオーストラリアには固都税(※)はありませんし、王様の国タイランドにも固都税はありません。

※不動産を所有している場合に支払う「固定資産税」と「都市計画税」。固都税はまとめた用語

 

日本中が「アパートだらけ」になった理由とは?

皆さんは終戦前の相続税をご存知ですか。「1.2%」でした。固都税もほとんどありませんでしたね。

 

そして戦後の「農地開放」で小作人が土地をもらって地主になって、高度成長でその土地の値段が100倍に上がって税収も増えたのですが、25年前のバブル崩壊で土地の値段は20分の1になってしまいましたがどういう訳か評価は下がらず、固都税だけが高止まりして地主さんが苦しんでいるのが日本です。

 

しかし政府はアパマンの住宅を建てれば「固税は6分の1」にしてあげますよと言いますから、猫も杓子も日本中アパートだらけになってしまったんだとご理解ください。税金対策の分類Ⓔの人達だけの特殊な事情であって、まあ本来の税金対策Ⓐ~Ⓓとは全く関係ありません(日本だけで行われている変な節税ですね)。

 

③次に『賃貸経営』ですが、世界中でお金持ちになる方法は3つしかありません。『人・物・金』です

 

人が金を生む(会社の利益や個人の収入など)

物が金を生む(土地や建物で収益を上げる)

金が金を生む(ヘッジファンド、金融商品、株式など)

 

その中でⒷの建物が収益を上げる方法は3つしかありません。それはテナントビルかホテルか賃貸住宅(レジデンス)ですね。これが大きく分けて「賃貸経営全般」になるのですが、どれが一番儲かるのでしょう。上手くやれば「テナントビル」です。次に「ホテル」でしょうね。世界的には「賃貸住宅」が、一番収益が低いのです。その代わり一番安定した真面目な事業となります。賃貸住宅事業は「お金儲けの王道」であり「真面目なお仕事」なんだとご理解ください。

 

私のやり方は、

 

①事業の王道である賃貸住宅を個人で900戸経営して(収益を上げて)

②土地を1万5000坪節税して活用して(固税6分の1)

③税金対策として日本の有利な税制を利用して(世界一有利な建物評価減と減価償却)

 

一生懸命に頑張っているのですが…。何かご質問でもありますでしょうか?

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載資産100億円を作るための「賃貸経営」&「資金運用」講座