初級地主の「成功の五原則」…99%の地主が資産を無くすワケ

「資産100億円の形成には節税や賃貸経営、そして資産運用についてのあらゆる基本原則を理解することが欠かせない」と語るのはアサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長で、自らも年間家賃収入7億円のオーナーでもある久保川議道氏です。本連載では、その唯一無二ともいえる「賃貸経営」と「資産運用」を中心とした資産形成における久保川氏の独自のメソッドや考え方をブログから抜粋し紹介します。今回は、初級地主の「成功の五原則」について解説します。※この記事は久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』Vol.44(2016年8月)から抜粋、編集したものです。

資産を増やしている地主は「100人中1人」という現実

 

世の中には3種類の地主がいます。それは、

 

①資産を失う人

②資産を守る人

③資産を増やす人

 

です。ほとんど99人の地主さんが資産を失っていて、資産を増やす地主は100人中1人だけでしょうか…。残念なことです。

 

どうして99%の地主が資産を無くすのでしょうか。それは地主としての「成功の五原則」などの成功の原理原則を知らないからなのです。ですから今回は初級の地主さんの「成功の五原則」をお話いたします(次回は中級の地主さんの「成功の五原則」をお話しいたします)。

 

まず【1】は絶対に必要な知識である「日本独自の財産づくり」を知ることです。これが基本中の基本ですが、99人の地主さんは無知ですからこれが分からないのです。これが理解できないのであれば資産を無くすことは当然で当り前ですね。この日本にしかない、そして日本だけの世界一有利な11項目の「節税財産メリット」は家宝として床の間に飾っておいてもらいたいものです。

 

それは、

 

(1)賃貸を建てれば土地の固税は6分の1

(2)1億円の借金で建てた建物の固税(※固定資産税)評価2分の1

(3)相続時の土地評価は85%(借地権50%×借家権30%=15%引き)

(4)相続時の建物評価は70%

(5)世界一低い借入金利(0.8%)

(6)15年・35年の固定金利

(7)保証人無しの借入

(8)別担保無しの借入(自宅担保無し)

(9)木造22年償却済みは4年償却

(10)コンクリート47年償却済みは9年償却

(11)複利8%~20%の海外での資金運用

 

この11項目を完全に理解して実行した地主だけが資産を増やすことができて、それ以外の地主は資産を失うしか方法はありませんね。これは床の間の家宝としてお飾りください。

 

「住宅支援機構」以外の借り入れはしない

【2】次に「ハウスメーカー、大手アパート会社では建てない」ということです。それは何故かというと、6つの嘘と騙しがあるからです。建築費の嘘。管理の嘘。一括借上げの嘘。耐用年数の嘘。借入金の嘘。空室率の嘘。説明すると長くなるので止めますが、初級の地主さんレベルでは、この6つの嘘を見破ることはできませんね。中級の地主さんならすぐに分かります。だから中級の成功している地主さんは誰も建てていませんね。

 

【3】「住宅支援機構以外の借り入れはしない」ことです。初級の地主さんは銀行で借り入れするから失敗するのです。成功する地主さんになりたければ銀行で借金してはいけません。支援機構以外では絶対に借金しないと決心すれば、全てが上手くいくのです。この理由も20項目ぐらいあるのですが長くなるので書けません。一言で言えば100人中1人以下ぐらいしか支援機構の借り入れ実績がありません。99人が銀行借り入れで失敗しているということですね。分かりますかね…。

 

【4】「50年間の正しい税金計算」をすること。ほとんどのアパマン販売会社の税金計算が正しくありません。わざと税金支払いを無くした、手取りのいい計算表を出して素人の地主を騙してますね。やめてもらいたいものです。

 

【5】「土地活用のプロとして6つの能力と実力」は教えても地主さんは身につきません。だから私達プロが不動産購入、建物購入、賃貸管理、税金計算、資金運用、賃貸経営の6つの全てに責任を持って代行すべきですね。それだけの責任感をもって私達の様なプロが全て責任をとればいいのです。それがゴールドトラストの「土地セットプラン」なのです。土地のないサラリーマンでも簡単に土地活用・賃貸経営ができますね。

 

私が全ての責任をとりますので騙されたつもりで一度チャレンジされてはいかがでしょうか。必ず成功します。私が保証いたします。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載資産100億円を作るための「賃貸経営」&「資金運用」講座