オーナーの多様なニーズに応え続ける「賃貸物件管理」の秘訣

昨今話題の収益アパートの施工不良問題や想定以上のスピードで進む建物の経年劣化、そして巨大地震発生への懸念など、物件を所有するオーナーの心配は尽きない。果たして、真の安心・安全をもたらす「優良住宅づくり」は可能なのか? 本企画では、木造建築の技術力に定評があるナイスグループのプロフェッショナルたちが、オーナーの様々な不安を払拭する「超優良物件」の建て方を解説する。第3回は、ナイス賃貸情報サービス株式会社開発営業部課長・髙士和子氏に、「オーナーの多様なニーズに応え続ける『賃貸物件管理』の秘訣」を伺った。

物件ありきではない「総合的な対応力」とは?

ナイス賃貸情報サービス株式会社は、ナイスグループの一員として、主にグループ会社が建築、販売してきた共同住宅や事業用物件、駐車場などの賃貸管理を行っています。その業務を通じて、土地活用をご検討している、あるいはすでに何らかの活用をしているけれども上手くいっていない、というオーナー様からご相談を受けることもよくあります。

 

土地を売却してしまう場合は別として、建物等を建てる土地活用を成功させるためには、企画、設計・建築、管理のすべてが、その土地とオーナー様の状況に対して最適なものでなくてはなりません。企画が良くても設計・建築が悪ければ入居者は満足しませんし、設計・建築が良くても管理が悪ければやはりそこに不満が生じます。総合的で将来を見据えた長期的なプランニングが必要です。

 

ナイス賃貸情報サービス株式会社 開発営業部課長 髙士和子氏
ナイス賃貸情報サービス株式会社
開発営業部課長
髙士和子氏

私たちが管理している総管理戸数は約7000戸ですが、トータルの稼働率は住宅では約95%、空室率は約5%であり、首都圏の平均と比べてもかなり低い空室率を維持できています。この低い空室率は、私たちナイスグループが、木材商社からはじまり、建築資材供給、分譲住宅販売、不動産管理など、住宅に関するあらゆる面で事業活動を行うネットワークを築いていて、「総合的な対応力」を持っていることの賜物であると思います。

 

総合的な対応力とは、物件ありきの押し付けでは絶対にないということです。たとえば、低層地域の住宅地であれば、前回ご紹介したメゾネット賃貸住宅のパワーホームプラスを提案させていただく件数が増えています。しかしお持ちの土地が、建ぺい容積率が高い地域にあり、かつ予算に余裕があるオーナー様なら、RC造の賃貸物件を建てたほうが良いことが多いでしょう。そういう土地で、無理に木造のパワーホームプラスを薦めることはありません。あくまで、オーナー様の目的、ご予算とエリア特性のすべてを考慮して最適な物件をご提案します。

 

また、木造建築に限っても、パワーホームプラス以外に、賃貸店舗・事務所にも対応したパワーホームプラスS、さらに、場所によっては保育園やコンビニなど、多用な選択肢の中からのご提案が可能です。

 

パワーホームプラスの場合は、これまでの賃貸物件だと有効活用が難しかった住宅地(低層地域)で30坪程度の狭めの土地や、接道3メートル程度で区割りができない、旗竿地などでも、原則的には建設可能です。また、メゾネットタイプでファミリー向けであることから、エリアにもよりますが、駅から遠い場所でも建てられることが多いという、対応力の高さもメリットです。

 

また、一般的な2LDKなどのマンション、アパートに比べて、メゾネットタイプは比較的供給数が少ないことから、そのスタイルに価値を見い出していただけるテナント様(入居者)にとっては、周辺相場よりも若干高い賃料を支払ってでも住みたいという付加価値となります。

 

手間がかからない「オーナー代行システム」を導入

さらに、パワーホームプラスの場合は、耐震性能をアピールすることにより、入居に結びつくこともよくあります。それは、東日本大震災、熊本地震、そして最近の北海道地震などの影響により、賃貸住宅においても耐震性を気にされる入居者様が増えているためです。とくに小さなお子様がいらっしゃったり、これから子育ての予定がある若いご夫婦の場合、その点はかなり気にされます。パワーホームプラスがいかに最高グレードの耐震性能を持つのかを仲介担当者がきちんと説明すれば、入居を検討中の方が物件を決める大きなポイントとなります。

 

このように、高い耐震性能を持つ賃貸住宅は、オーナー様の資産の損壊を物理的に防ぐという意味もありますが、それだけではなく、客付けや空室率、ひいては利回りにも影響を与える要素として、もっと注目されてもいいのではないかと思われます。

 

また、入居希望者へのアピールという点では、パワーホームプラスが分譲住宅と同じグレードの設備・仕様を用いているため、内見の際に、そのクオリティが一目瞭然で伝わり、これも入居の決め手となっているようです。

 

分譲住宅と変わらない窓の付いた浴室
分譲住宅と変わらない窓の付いた浴室

一般的に、グレードの高い設備・仕様を採用する場合、当然建築コストが上がるため、表面利回りが下がるという問題があります。しかし、ナイスグループは、木材をはじめとした建築資材の供給が主力事業であることや、分譲住宅のパワーホームを大量に販売していることから、大きなバイイングパワーを持つため、コストを抑えることができます。これも、最初に述べたグループのネットワークによる総合力の一面です。

 

管理面においては、基本的に入居者募集から日常管理、賃料授受等のすべてを管理させていただくオーナー代行システムをとっています。これにより、賃貸経営がはじめての方や本業のあるオーナー様でも、賃貸運営に関して手間がかかることはまったくありません。

 

中でも特徴的なのは、客付け業者様からの空室確認や内見予約の24時間対応システムです。入居希望者から仲介業者などに問い合わせがあった際に、24時間いつでも対応可能なため、機会損失が生じません。

 

なお、パワーホームプラスによる賃貸経営は、低い空室率の実績があるため、サブリースシステムをおすすめしていません。しかし、将来どのように状況が変わるかわからないので心配だ、あるいは、はじめての賃貸経営で不安が大きい、といった理由からサブリースシステムをご希望されるオーナー様もいらっしゃいます。もちろんご要望があれば、サブリース契約も対応可能です。

 

ナイス賃貸情報サービス株式会社 開発営業部課長
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プラニング技能士

1990年日榮不動産株式会社(現:ナイス株式会社)に入社。1993年ナイス賃貸情報サービス株式会社に出向、法人様への社宅紹介、賃貸物件募集及び管理業務に従事。2017年より開発営業部として入居者様との接点を活かし、新規受託・地主様の土地活用のご相談を承っています。

著者紹介

連載安心・安全をもたらす究極の「建て替え」~収益物件から一戸建てまで、真の財産となる“超優良物件”のつくり方

取材・文/椎原よしき 撮影/永井浩 
※本インタビューは、2019年2月14日に収録したものです。