「10室以上」の物件運営を目指すキャッシュフロー戦略とは?

株や債券、為替といったさまざまな投資対象がある中で、将来の年金不安や「働けなくなるリスク」などへの備えとして最強といえるのが、不動産投資、それも単身者向けワンルームマンション投資である。では、どのような物件を選べば「将来の備え」として有効な投資が実現できるのか? その具体的な方法について、株式会社シーラ代表取締役の湯藤善行氏にお話を伺っていく。最終回のテーマは、単身者向けワンルームマンション投資のキャッシュフロー戦略や今後の狙い目のエリアである。

節税メリットがさらに高まる「10室以上」の運営

前回は、ワンルームマンション投資の節税メリットについて湯藤氏に解説してもらった。

 

節税効果は、保有するワンルームマンションの戸数が多くなればなるほど大きくなる。そのため、シーラのマンションを購入する投資家には、少しずつ保有物件を増やしていく人が多いそうである。

 

株式会社シーラ 代表取締役 湯藤善行氏
株式会社シーラ
代表取締役 湯藤善行氏

「10室以上のワンルームを取得すると、節税メリットはさらに大きくなります。なぜなら、賃貸用不動産を『5棟・10室』以上を運営すると事業的規模とみなされ、所得税・住民税を算出する際の経費がより大幅に認められるようになるからです」と湯藤氏は語る。

 

一般に、属性のよいサラリーマンであれば年収の12倍程度までの借り入れが可能だ。年収1000万円の人なら約1億2000万円である。もちろん、この枠をフルに使っても一度に10室を購入することは不可能だが、積極的に繰り上げ返済などをすれば、再び借入枠を増やすことができる。

 

また、購入した物件を担保として借り入れの枠を広げることも可能だ。このようにして1室、また1室と少しずつ増やし、10室以上を目指すのが典型的な戦略だという。

 

ただし、「銀行が担保としてお金を貸してくれるのは、原則として家賃収入を生む賃貸物件だけです。持ち家のための住宅ローンを先に借りてしまうと、それだけで枠の大部分が取られてしまい、さらなる枠も広げにくくなるので、賃貸物件を増やすのは難しくなります。効率よく物件を増やしたいのであれば、持ち家のローンは最後にするのがお勧めかもしれません」と湯藤氏はアドバイスする。

 

もちろん、保有する物件が増えれば増えるほど、入ってくるキャッシュフローも大きくなる。将来に備えて、より多くの収入源を確保したいと思うのなら、なるべく多くのワンルームマンションを取得するのが望ましいと言えそうだ。そうした投資計画やローンの組み方についても、親身になってアドバイスしてくれるという。

 

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オーナーと同じ立場で物件を購入…その意図とは?

シーラのワンルームマンションは、「都心」「駅近」「利便性」という3つのポイントを押さえて、長期的に安定したインカムゲインが期待できる物件である。

 

さらに同社の特徴として注目したいのは、分譲する物件の一部を、シーラ自身がオーナーとなって保有する点だ。これは、ほかのデベロッパーでは考えられないことである。

 

「たとえば1棟40室の物件を分譲する場合、そのうち4~5室は当社が購入します。わたしたち自身が他のオーナー様と同じ立場になれば、より厳格な建物づくりや管理の必要に迫られるからです」

 

オーナーの立場になれば、余計な管理費や修繕費用がかかって、利益が目減りするようなことはなるべく避けたい。その思いを共有し、自らも十分な収益を上げられるように建物づくりや管理を徹底することで、顧客満足を高めているのである。

 

「デベロッパーの中には、マンションを売ったらお客さまとの関係は終わり、という会社も少なくありませんが、当社は物件を買っていただいてからがお付き合いの始まりだと思っています。お客さまが物件を持ち続けている限り、管理や運営のアドバイスなどをしっかり行って、安定的な収益をお約束し続けるのがわたしたちの使命なのです」

 

絶好の立地でありながら、土地仕入れなどの営業努力によって価格を抑えた物件が提供できるのもシーラの強みである。そのため、家賃を相対的に低く設定できるので、入居者が確保しやすい。当初の家賃が安いので、同社がこれまで販売した物件の約9割は、その後の家賃が値上がりしているという。空室リスクだけでなく、家賃下落リスクも極めて低いのだ。まさに「最強のワンルームマンション」と言えそうである。

 

そんなシーラが目下、分譲を予定しているのは、東京・東新宿の物件である。

 

日本を代表する繁華街として知られる歌舞伎町に近く、ここ数年、外国人居住者が増えている大久保のすぐそばに、1棟47室のワンルームマンションが間もなく完成する。

 

「歌舞伎町の再開発や外国人居住者の増加とともに、東新宿の地価と家賃相場はここ数年、大きく上昇しています。長期的に安定的な収益が期待できる都心11区+5区の中でも、とくに有望なエリアです」と湯藤氏は語る。

 

今後も、東新宿や、「第2の三軒茶屋」として若者の人気が高まっている北千住のように有望なエリアを次々と開拓し、収益性と安定性を兼ね備えたワンルームマンションを提供していく考えだという。

 

「長期にわたって着実にインカムを得たいと考えている投資家の皆さんを全力で応援したいと考えています。当社の物件にご興味があれば、ぜひお気軽にお声を掛けてください」

 

 

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株式会社シーラ 代表取締役

1976年生まれ。株式会社シーラ代表取締役。国立宇都宮大学工学部建築学科卒業後、東証一部上場企業の日神不動産に入社。その後、エスグランドコーポレーションに入社後、2006年に開発事業部及び建築事業部の担当役員に就任。100棟以上のマンション開発を手掛け、2009年同社役員を退任。2010年、オリックスグループの孫会社をM&Aにて取得し、代表取締役に就任。社名を「株式会社シーラ」へ変更し、投資用マンションの開発分譲業を始める。創業から1年半で9棟のマンション開発を手掛け、マンションの企画・開発から賃貸管理まで、トータルでサポートを行なっている。 

著者紹介

連載なぜ今、「単身者向けワンルームマンション投資」が最強なのか?

取材・文/渡辺 賢一 撮影/永井 浩
※本インタビューは、2018年9月14日に収録したものです。