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万が一のときの保障や節税面でのメリットも
前回は、株や債券、為替などと比較して、不動産投資にはどのようなメリットがあるのかを解説しました。短期的には景気や国の政策などの影響を受けることはあっても、長期的に見れば、継続的な需要の高まりとともに立地の良い不動産の価値は保全され、また長期にわたって家賃収入を得ることができます。「人生100年時代」に備える手段として、優良な不動産投資ほど望ましい選択肢はないといえるでしょう。
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その中でも、私達がご提案する都心の単身者向けマンション投資にはさまざまなメリットがあります。
まず、個人が銀行などの金融機関からお金を借りてできる投資というのは、不動産投資が一番レバレッジが効きます。手持ちの資金を温存したまま、他者から借りたお金で数千万円単位の資産運用ができるのですから、最も効率のよい投資方法と言えるのではないでしょうか。
取締役 会長・杉本 宏之 氏
株や債券を買うためにお金を貸してほしいといっても、受け入れてくれる金融機関はありません。にもかかわらず、不動産の中でもマンション投資であれば多額のお金を貸し、20～30年もの長い返済期間を設定するのは、「株や債券投資のような貸し倒れや焦げ付きが少ない」と金融機関側が判断している証拠にほかなりません。
最近単身者向けマンションは40年、45年といった返済期間を設定する金融機関も増えていますが、それだけリスクを取っても「他の融資に比べれば都心の単身者マンション向けの融資は手堅い」と見ているのでしょう。見方を変えれば、不動産投資の優位性は、金融機関のお墨付が得られるほど確かなものであるといえるのです。
また、単身者向けマンションに対する融資では、月々の返済額の一部を保険料に充てる形で団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的です。最近の団信は、がんや糖尿病といったさまざまな疾病をカバーするものが多く、すでに入っている生命保険や医療保険など見直して保険料コストを抑えることもできます。投資をしながら、万一に備えての準備ができるのも不動産投資の大きなメリットであるといえます。
さらに、取得した建物の減価償却による所得税の節税や、賃貸によって評価額を下げ、固定資産税や相続税を抑えられるメリットもあります。区分所有のマンションであれば、複数の相続人に分けやすいので、遺産分割をめぐるトラブルを回避することもできます。
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「都心・駅近・利便性」を兼ね備えた物件こそが最強
以上が単身者向けマンション投資の主なメリットですが、ここで注意したい重要なポイントがあります。
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それは、どんなに有利であるとはいっても、選ぶ立地や物件によっては、むしろ資産価値を失い、インカムを得るどころか赤字が膨らんでしまう可能性があるということです。
不動産投資をめぐっては、このところ残念なニュースが相次いでいます。高額の「家賃保証」を売り文句に、あまり賃貸需要のない地方のアパートやマンション、シェアハウスなどを売り、約束どおりの家賃保証ができなくなって、投資家に大損害を与えてしまう業者が増えているのです。新たな社会問題としてマスコミが大きく取り上げているので、ご存じの方がほとんどでしょう。
業者としては売上を伸ばすために1棟でも多く売りたいので、立地を度外視して投資家に物件を購入させます。そして最初の1～2年は、売った利益の一部を取り崩しながら保証した高額の家賃を投資家に支払うのです。
ところが、立地が悪いと入居者がなかなか確保できないので、業者に入る収入と投資家に支払う家賃の逆ザヤ（赤字）がどんどん膨らんでいきます。結果、耐え切れなくなった業者が家賃の大幅な引き下げを投資家に求めたり、赤字が積もりに積もって倒産したりするケースが相次いでいるのです。
そもそも賃貸需要が見込めないエリアのアパートやマンションを購入してしまったら、収益など確保できるはずがありません。それを知っていながら販売し、自らの首を絞めてしまう業者は自業自得以外の何物でもありませんが、投資家の皆さんも、「不動産投資は立地が肝心である」という大原則をしっかり理解し、業者の甘い言葉にだまされないようにくれぐれも注意してください。
私たちは、「都心」「駅近」「利便性」という3つのポイントにこだわって、東京都内の「単身者向けマンション」を販売しています。これらの条件を満たす物件なら、超長期にわたって着実な需要が見込めるからにほかなりません。
急速な人口減少とともに、地方人口は2017年に約35万人も減少しましたが、逆に東京では約14万人も増えています。しかも晩婚化や高齢化などによって、東京の単身世帯の増加率は人口増加率を上回っています（※図表1、図表2）。今後は東京のグローバル化もますます進み、在留外国人の数も増えていくことでしょう。
［図表1］ 東京都の単独世帯数の推移
［図表2］ 東京都とその他都市との比較
これから不動産投資をするのなら、人口や単身世帯数の継続的な増加が見込める東京や、各地方の中核都市に狙いを定めるべきだといえます。
短期で稼ごうとするのではなく、超長期で資産保全や安定的なインカムの持続を期待するのであれば、なおさら都心の「単身向けマンション」投資がベストです。そして、そうしたお客様のニーズにお応えできる物件を提供し続けていくことが、私たちの存在意義だと考えています。
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