入居率99.5%!長期にわたる「満室経営」実現の秘訣

前回までは、シーラホールディングス取締役会長の杉本宏之氏に、「単身者向けワンルームマンション」投資の優位性について語っていただいた。では、具体的にどのような物件を選べば「将来の備え」になるのか? ここからは、株式会社シーラ代表取締役の湯藤善行氏にお話を伺っていく。第3回目のテーマは長期にわたる「満室経営」実現の秘訣である。

継続的な人口流入が見込める「都心11区+5区」に注目

前回、杉本氏が言及したように、シーラが開発・販売する単身者向けワンルームマンションは、「都心」「駅近」「利便性」という3つのポイントにこだわっている。

 

「不動産投資の成否を決定づけるのは立地です。いい場所さえ選べば、不動産投資の成功は90%約束されると言っても言い過ぎではないでしょう」と湯藤氏は語る。

 

実際に土地を取得しているエリアは、東京都内でもとくにワンルームマンションの賃貸需要が高い「都心11区+5区(港区、中央区、千代田区、文京区、新宿区、渋谷区、品川区、目黒区、世田谷区、中野区、豊島区+台東区、江東区、大田区、杉並区、墨田区)」が中心だ。なぜなら、今後も長期にわたって人口流入が継続し、高い人口密集を維持することが期待できるからである。

 

「単身者向けワンルームマンションを借りるのは、言うまでもなく独身で年齢の若い方々です。ファミリーのように快適な生活環境を求めるというよりは、会社や学校まですぐに行ける、夜遅く帰ってきても、コンビニでの買い物や、レストランでの食事ができるという便利な環境を求めています。それらの条件を満たしてくれるのが都心11区+5区なのです」

 

利便性が高いからこそ、人口流入は継続する。そして、人口が増え続ければ賃貸ニーズは安定的に保たれるので、空室リスクや家賃下落リスクは低減できる。結果的に、長期にわたって「年金代わり」としての家賃収入が安定的に確保できる。非常に明快な論理だ。

 

湯藤氏は、東京にこだわる理由として、「世界のほかの都市に比べて圧倒的な経済規模や、人口密集度を保っていること」も挙げる。

 

横浜や埼玉などを含む「東京圏」の都市別GDP(国内総生産)は世界1位。ニューヨークやロサンゼルスの経済規模を上回っています。人口密集度や人口増加率も世界トップクラスです。「稼ぐ力」がある場所に人が集まりやすくなるというのは自然の摂理です。しかもこの傾向は長期にわたって継続することが見込まれています。ですから、30年、40年と長期にわたって確実にインカムを得たい人にとっては、東京都心のワンルームマンションを持つことがベストな選択肢だと言えます

 

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なぜ「駅から徒歩8分圏」が必須であるのか?

都心であることに加え、こだわっているのは「駅近」の物件を提供することだ。

 

株式会社シーラ 代表取締役 湯藤善行
株式会社シーラ
代表取締役 湯藤善行氏

同社の物件のすべては、最寄り駅から徒歩8分圏内。なかには徒歩2~3分というものもある。「統計的に見て、ワンルームマンションの入居希望者が大きく減るのは徒歩9分以上。10分以上と2ケタになると、ますます入居が付きにくくなります。そこで当社は、つねに満室が確保できるように徒歩8分圏内を必須条件としているのです」。

 

通常、駅近の土地には、オフィスビルや商業ビルなどが建設されることが多い。なぜなら、これらの物件を開発するデベロッパーのほうが、土地を仕入れる際により高い価格を提示できるからだ。

 

しかし、駅近でもオフィスビルや商業ビルには適さない小さな土地もある。そうした土地を狙って取得し、30~40戸の単身者向けワンルームマンションを建設することが多いという。「小さな土地であれば、競合するデベロッパーは少ないので提示価格を抑えることができます。結果的に、駅近の好立地を安い価格で仕入れることが可能となるのです」と湯藤氏は説明する。

 

土地が安く手に入れば、販売するワンルームマンションの価格も抑えることができる。その結果、物件の表面利回りは上がり、家賃も抑えられるので空室リスクもますます低くなる。一般に駅近の物件は、土地の仕入れ値が高いので、物件そのものの価格も高くなりがちだが、同社はこれを極力抑えることによって、物件を購入したオーナーがより多くの利益を得られるようにしているのである。

 

単身向けワンルームマンションは、デザインにも工夫が凝らされている。

 

最大のポイントは「若者が好む格好よさと、飽きのこないシンプルさを両立させていること」だと湯藤氏は説明する。

 

「内装は、木材の柔らかさとステンレスのシャープさを巧みに組み合わせ、エントランスや外観は、打ちっぱなしのコンクリートを主体に、タイルやガラスなどをバランスよく採り入れています。モダンでシンプルですが、流行に左右されることなく、何十年経っても古さを感じさせることのないデザインを目指しています

 

こうしたデザインを採り入れているのも、長きにわたって満室経営をサポートしたいという思いが込められているからだ。30年、40年経っても色あせないデザインであれば、入居希望者が途絶えることはない。

 

事実、こうした立地やデザインの工夫によって、シーラの単身向けワンルームマンションは99.5%という高い入居率を実現している。「マンション投資を始めたいけど、空室リスクが怖い」という投資家にとって、これほど魅力的な物件はないだろう。

 

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株式会社シーラ 代表取締役

1976年生まれ。株式会社シーラ代表取締役。国立宇都宮大学工学部建築学科卒業後、東証一部上場企業の日神不動産に入社。その後、エスグランドコーポレーションに入社後、2006年に開発事業部及び建築事業部の担当役員に就任。100棟以上のマンション開発を手掛け、2009年同社役員を退任。2010年、オリックスグループの孫会社をM&Aにて取得し、代表取締役に就任。社名を「株式会社シーラ」へ変更し、投資用マンションの開発分譲業を始める。創業から1年半で9棟のマンション開発を手掛け、マンションの企画・開発から賃貸管理まで、トータルでサポートを行なっている。 

著者紹介

連載なぜ今、「単身者向けワンルームマンション投資」が最強なのか?

取材・文/渡辺 賢一 撮影/永井 浩
※本インタビューは、2018年10月17日に収録したものです。