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メンテナンス面に配慮し、設備設計は自社で行う
前回は、シーラが開発・販売する単身向けワンルームマンションの特徴として、「都心」「駅近」にこだわり抜いた立地、流行に左右されることのない、飽きのこないデザインの2つを挙げた。これらの2つの魅力が、安定的な入居を確保し、空室リスクを最大限に抑える原動力になっている。
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もちろん、このほかにも大きな魅力がいくつもある。そのひとつが、設備設計へのこだわりだ。
「当社の物件は、配管やダクトの位置、動線、勾配など、見えない部分の設計をしっかり行っています。なぜなら、これらをきちんと設計すれば、建物の老朽化やトラブルが抑えられ、メンテナンスもしやすくなるからです」と湯藤氏は説明する。
ワンルームマンション投資の計画を立てる際には、入るお金（家賃収入）ばかりに目を奪われがちだが、出るお金（ローン返済や税金、諸経費）のこともしっかり考えなければならない。なかでも、管理費や修繕積立金は案外ばかにならないものだ。
そもそも建物の設計に問題があると、時間経過とともに不具合が起こりやすく、当初想定していた以上に多額の修繕費がかかることがある。メンテナンスのしにくい建物だと、定期的な修繕がおろそかになってしまいがちなので、ますます費用が多額になるケースが多い。
シーラは、そうしたオーナーの費用負担を極力減らすために、最初から不具合が生じにくく、メンテナンスのしやすい物件を自社で設計・開発しているのである。
同社には、自身も一級建築士である湯藤氏をはじめ、建築設計のプロがそろっている。「いい土地を安く仕入れる営業力だけでなく、よりよい建物をつくる開発力も兼ね備えているのが当社の強みです」
そうしたこだわりによってつくるマンションは、長く保有しても管理費や修繕費がさほど大きく上がらないようになっている。
「経年劣化によって管理・修繕費用が大きくなるのは致し方ありませんが、それでも初期の費用の10倍を超えないようにすることを目指して、建物の設計や管理を行っています」
他のデベロッパーが販売するワンルームマンションの場合、そもそもの設計の問題や、売却後の管理の不備などによって管理・修繕費用が数十倍に跳ね上がることも珍しくないそうだ。費用を極力抑えられる物件のほうが、より長く収益性を維持できることは明らかだろう。
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評価額を抑えることができ、「相続税対策」にも最適
代表取締役 湯藤善行氏
ここまで見てきたように、シーラは長期にわたって安定的に収益が確保できるワンルームマンションづくりを目指している。それは、「年金代わりとして、安心して投資できる商品を提供したい」という思いがあるからにほかならない。
「当社は、メンテナンスのしやすいワンルームマンションを開発・販売するだけでなく、物件の管理も自社でしっかり行うことで、投資家の方々に余分なご負担がかからないようにすることを目指しています。放っておいても物件の資産価値が保たれ、着実に収益が得られる仕組みをオーナーさまに提供したいと考えているのです」と湯藤氏は語る。
同社の物件を取得する投資家の大半は、会社勤めのビジネスパーソンだ。普段は仕事で忙しく、いちいち物件の管理にかかわっている暇はない。そんな人たちに代わって物件の経営を請け負い、安定的なインカムまで約束してくれるのが同社の大きな魅力だと言える。
また湯藤氏は、ワンルームマンション投資のメリットとして、「預貯金や株式投資などと違い、税制上、事業としてみなしてもらえる投資」であることを挙げる。
「事業なので、本業の収入と合算して損益通算をすることができます。建物の減価償却分を費用として計上すれば、その分、所得税や住民税を抑えることが可能となるのです」
そうした節税効果を期待して、同社のワンルームマンションを購入する投資家も多い。さらにいえば、ワンルームマンション投資は、相続税対策にも有効である。
「同じ1000万円の資産でも、現預金で持っていると評価額は1000万円（100％）となりますが、賃貸住宅の評価額は半分ぐらいまで下がります。その分、納めるべき相続税の額も抑えられるわけです」
また、区分所有のワンルームマンションは、複数持っておけば、相続人に均等に分け与えやすいのもメリットである。遺産分割問題で悩むことなく、配偶者や子どもに相続できる。湯藤氏は「長期にわたって安定的な収益が確保できる資産を、スムーズに継承できるのはワンルームマンションならではだと思います」と語る。
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