1年前の常識は通用しない…不動産の最新融資事情とは?

少子高齢化が進む中、国内不動産(投資)の先行きに不安を持つオーナー・投資家は多い。本企画では、土地活用や賃貸経営に悩むオーナーを救う選択肢として、「横浜エリア」の不動産投資の魅力と成功の秘訣を探る。お話を伺ったのは、収益物件の販売企画から管理運営までワンストップで手掛ける株式会社フロンティアハウス代表取締役の佐藤勝彦氏。第4回目のテーマは、不動産の最新融資事情である。

金融機関の融資姿勢は厳しくなっているが…

不動産投資を成功させるうえでキーポイントになるのが「融資」の活用です。弊社では現在、13~14行の金融機関とお付き合いをしています。金融機関からは、まず、私たちのプロジェクトの開発資金を融資してもらうわけですが、その中で、当然ながら物件に関する調査資料もしっかりチェックされ、収益性などの見通しも理解してもらいます。

 

私たちが受ける融資は比較的短期なので、金融機関からは「できれば、フロンティアハウスさんの物件を購入するお客さんに対しても、ぜひ融資をさせていただきたい」といわれます。物件を購入するお客様の融資は通常長期であり、金融機関としてもしっかりした事業収益性のある物件を担保にして長期融資ができれば、それに越したことはないわけです。

 

ところが、第1回でも触れたように、「スルガショック」以降の現在では、金融当局の強い指導により、不動産投資に対する金融機関の融資姿勢はかなり厳しくなっています。

 

株式会社フロンティア ハウス 代表取締役 佐藤勝彦氏
株式会社フロンティアハウス
代表取締役 佐藤勝彦氏

たとえば、以前であれば年収700万~800万円の会社員の方でも、諸費用程度の自己資金があればフルローンで年収の10倍程度の融資を受けることができ、7000万~8000万円の物件を購入することができました。弊社でも、そういう「10倍ルール」で融資を受けて物件を購入したお客様が多数いらっしゃいました。

 

しかし、現在ではそのような融資は、まず不可能です。

 

もっとも、金融機関はお金を貸して金利を得ることが商売ですから、貸したいという気持ちは当然持っています。とくに地元産業が縮小している地方銀行の場合、個人の不動産投資への融資意欲を非常に強く持っています。横浜にも地方銀行の支店がたくさんありますが、これらの地銀は「貸せる人にはぜひ貸したい」と思っているのです。

 

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同じ企業・役職で融資が組める人、組めない人の違い

現状を正確に述べるのなら、全体的に融資の姿勢が厳しくなっているというより、融資を受けられる人と、受けられない人との格差がはっきりしてきた、ということになるでしょう。

 

ではどのような人が融資を受けられるのかといえば、

 

・年収は1200万円以上

・収入のうち一定額をきちんと貯蓄してきた人

 

が、1つの目安になります。

 

年収については、たとえば1000万円だったら絶対だめかといえば、もちろんそんなことはありません。ただし、自己資金が多めに必要だったり、金利が少し高くなったりといった条件になりますので、投資効率という観点からより慎重な検討が必要になります。

 

また後者の要素、つまり、確実に自己資金を貯めてきた人、言い換えると人柄の堅実性のような部分は、スルガショック以降、特に強くチェックされるようになってきたポイントです。たとえば、同じような会社に勤めて、同じように年収1200万円だとしても、預貯金が少ない人と預貯金を貯めてきた人の場合、前者のタイプは融資を受けにくく、後者のタイプが受けやすくなっているということです。

 

これは、預貯金により自己資金を持っている人に対して、投資の際にはその資金を全部入れてください、という意味ではありません。実際には、自己資金の投入は最小限にして、フルローンを組むことも可能です。要は、人柄の堅実性の目安として、自己資金が見られているということです。

 

スルガ問題に先立っては、シェアハウスのサブリース物件の問題ということも取りざたされました。スルガ銀行はこのシェアハウスへの融資を多く実行しており、しかも事業の収益性が見込めない物件にまで書類を改ざんして融資をしていたことが、大問題になりました。

 

ただし、ここで「シェアハウス自体が悪い」とか「サブリース自体が悪い」と考えてしまうことは、誤解でしょう。問題は、収益がとても見込めないような物件を販売したことや、そのような物件に融資をつけたことであり、シェアハウスや、サブリースという仕組みそのものが悪いわけではありません。収益性がきちんと見込める形で事業化されているなら、何ら問題はないはずです。

 

弊社では完成時期により、投資いただいた物件のスタート以降、3か月間の「満室保証」を付けています。これは、3か月間については、実際に満室になっていてもならなくても、その分の賃料をオーナー様にお支払いするものです。

 

そして、それ以後は、ご希望のオーナー様にのみ、サブリースを行っています。サブリース料は基本的に賃料の15%で、満室分の賃料を保証します。

 

弊社はサブリースを特に積極的におすすめしているわけではありませんし、そこを弊社の収益源にしようと考えてはいません。しかし、オーナー様の中には「どうしても空室が心配」あるいは「管理が面倒」という方がいらっしゃいますので、オプションサービスとしてサブリースもご用意している、というのが本当のところです。

 

ただし、サブリースを利用してもらうということは、オーナー様から物件の運用を任せてもらっているということであり、いろいろな実験的な取り組みが可能になります。その1つとして生まれたのが「マンスリーアパート マンスリーマンション」の導入です。これについては、次回ご説明します。

 

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株式会社フロンティアハウス 代表取締役 中央大学大学院戦略経営研究科終了(MBA)
不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
管理業務主任者

昭和41年生まれ。株式会社フロンティアハウス代表取締役。平成元年マンションデベロッパーに入社するが3年後に民事再生。残されたお客様を思い、その後も7年間務め上げた後、平成11年に同社を設立した。同社は収益物件の開発や販売を中心に、用地仕入→建築→販売→リーシング(賃貸募集)→PM(管理)のワンストップサービスを展開し、お客様の人生の節目における不動産ニーズ全てに、三世代に渡ってお役に立つ「100年企業」を目指している。

著者紹介

連載入居率95%超の秘訣を伝授!注目の「横浜エリア」で実現する最強の不動産投資戦略

取材・文/椎原芳貴 撮影/永井浩 
※本インタビューは、2018年10月11日に収録したものです。