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ここ数年の「サラリーマン大家さん」急増の背景
周知のとおり、先般の「スルガショック」以降、足元では不動産融資に対して強い逆風が吹いています。書類改ざん等による不正融資は許されることではなく、それに対して金融当局から厳正な処分が下されるのは当然のことです。ただし、現在の厳しい融資状況は、スルガショックだけによって突然生じたものではなく、大きな流れの中で、徐々に強まっていた金融当局の不動産投資に対する引き締め姿勢の、ある意味でピークに位置するものだということも、意識しておいたほうがいいでしょう。
私は、今から約20年前の1999年に株式会社フロンティアハウスを創業しましたが、その以前はといえば、横浜のあるデベロッパーで働いていました。新卒で入社した当時はバブル経済真っ盛りのころでしたから、不動産関連の会社はどこも大変好景気でした。
ところが、バブルが崩壊し、私が勤めていた会社も経営破綻（民事再生。その後再建）となってしまいました。詳細は省きますが、これは会社の放漫経営があったわけではなく、金融行政の指導による銀行の融資引き締めが直接の原因でした。いわゆる「貸しはがし」です。
そして1999年に、元会社の仲間と一緒に株式会社フロンティアハウスを設立したわけですが、10年も経たないうちに、サブプライムローン問題に端を発したリーマンショックが起こり、また不動産市場は大激震に見舞われます。幸い、結果的に弊社は大きな影響は受けませんでしたが、その前後も、不動産投資に対する融資については、非常に厳しい状況が続きました。
それが大々的に復活したのが、2015年からです。長引くゼロ金利政策、量的緩和政策によるカネ余りの一方、企業の投資需要は低迷が続いていました。そんな中で、相続税の大増税をきっかけに、相続税対策、あるいは将来の年金不安に対する対策として「アパート投資」に着目する個人の投資家が急増し、金融機関の貸し出しニーズと一致、不動産融資が急拡大したわけです。そして、そのころから、一般の会社員でありながら、アパートやマンションを複数棟持つような、いわゆる「サラリーマン大家さん」も急増しました。
不動産投資のメリットや優位性はなくならない
代表取締役 佐藤勝彦氏
長々と自己紹介のような話をしましたが、1990年頃のバブル景気以降、不動産投資一筋で歩んできて、その歴史を実体験してきた私からすると、「スルガショック」以後の、より厳しい状況というのも、不動産投資のメリットや優位性がまったくなくなってしまうような「地殻変動」ではなく、あくまで一時的な逆風だろうと捉えています。
むしろ、そのような厳しい状況だからこそ「どうやって収益性を高める物件を作ろうか？」と考え、腕が鳴る気持ちさえあります。これは私だけではなく、投資経験が長い投資家の皆様の多くが同じような感想をお持ちなのではないでしょうか。
もちろん、過去と同じ状況がまたくる、という意味ではありません。たとえば、地方と首都圏との格差は今後ますます広がるでしょう。日本国内の人口減少といっても、一律に減るわけではなく、東京や横浜は当面増加が見込まれるのに対して、地方都市は大幅な減少がすでに生じています。さらに、東京オリンピックを契機として、「東京の国際的地位」は、ますます上昇するでしょう。
また、インバウンドの動きも見逃せません。今年は年間3000万人を突破する勢いで、2030年に6000万人という政府目標があります。また、働き方改革、外国人労働者の門戸開放といった動きもあります。インバウンド需要というのは観光客だけに限らず、仕事を求めてくる方、ビジネスで滞在する方、留学の方など、多様な外国人を受け入れることです。そのような多くの人間の動きは、当然、不動産の需給に大きな影響を与えるでしょう。
これからの不動産投資というと、「人口減少」「空き家の増加」といったキーワードで、ネガティブな面を強調される方もいます。たしかにそれも事実ですから、しっかり考慮しておくことは必要ですが、その一方では、インバウンドによる国内居住者の増加や、オリンピックを契機とした東京の国際的な地位向上などのチャンスも同時にあります。
さらに、投資商品としての利回りによる評価だけではなく、子や孫への資産継承という点で、課税対策や保全性という面も含めた資産としての評価も必要でしょう。
このようなメリットとデメリット、チャンスとリスクを総合的に勘案すれば、不動産投資はまだまだ取り組む価値があります。もちろん、個人投資家の方が自分だけでそれを成功させることは、以前に比べれば難しくなっているのも事実です。
そこで重要となるのは、やはり事業パートナーの存在です。短期的な視点と長期的な視点から不動産投資の戦略を立案することができ、また、長期にわたって実際にオーナー様の様々なニーズに応えられるコンサルティング要素が強い不動産会社が候補になるでしょう。こうしたパートナーをいかに見つけるか、それが、現在のようにリスクとチャンスが入り混じる時代に、不動産投資を成功させるポイントではないでしょうか。
