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国際都市「東京」の優位性はまだまだ揺ぎないが･･･
人口減少の局面に入った今、不動産投資は「どこで行うか」が極めて重要です。弊社は創業以来、横浜エリアを地場として営業を続けてきました。直近では東京の物件も増やしつつありますが、管理物件の割合で言うと、横浜エリアが８割、東京は２割と、圧倒的に横浜の地場の企業です。
なぜ横浜なのかと言えば、創業前に私が勤めていた不動産会社も横浜だったため、創業時にある程度の人脈があったという面があります。しかしそれだけではなく、横浜の不動産自体に、東京のそれにはない独自の魅力があり、投資対象としての有望性を感じていることも大きな理由です。
ここで比較対象として、東京の投資不動産物件について考えてみましょう。東京といっても広くていろいろなエリアがありますが、長期間にわたって入居者が見込める23区の人気エリアとなると、いま利回りはおおよそ4.5～6.0％程度といわれています。
この4.5％という利回りは、以前に比べればだいぶ低くなりました。その背景には、家賃があまり上がっていない一方、地価上昇と、人手不足による人件費高騰や建築資材高騰を背景とした建築費全体の上昇で、物件価格が上がっているためです。
そのため、中には「この利回りでは、東京で不動産投資を考えるのは難しい」と考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、私はそうは考えていません。
その根拠の１つが、国内における一極集中の進行です。東京都の人口も、実数で見ると、2020年代には減少に転じると見られています。しかし、すでに日本全体では人口減少に転じている中、東京の人口はまだ増えて続けています（横浜市の人口も増えています）。これは、地方産業の衰退などにより、東京への一極集中が進んでいることを意味し、この傾向は、今後当面の間は変わらずに続くと予想されます。
また、国際的な比較の視点もあります。ニューヨークやロンドン、香港、北京、シンガポールといった国際都市に比べたとき、東京の不動産の利回りは決して低くありません。その一方で、ブランド力は国際都市の中でも上位をキープしています。オリンピックに向けたインフラ整備で、その国際的な魅力はますます高まると思われ、海外の方から見た、「投資対象としてのTOKYO」の魅力は増えることこそあれ、減ることは考えにくいでしょう。そのため、中国をはじめ、国際的な不動産投資会社が今も東京の物件をかなり購入していますし、弊社でも実際、海外大手企業からのインバウンド投資を扱っています。
このような背景から、東京で人気のエリアなら、4.5％程度の利回りは、長期にわたって得られる可能性が高いのではないかと考えます。仮に借入金利が1.5％だとすれば、キャップレートは3％です。ほぼ確実に3％で回せる金融商品であり、しかも相続税対策をしながら子や孫の代まで資産が残せる投資対象と考えれば、まだまだその優位性自体は崩れていないといえるでしょう。
利回りの高さも横浜エリアの投資物件の魅力だが・・・
一方、横浜エリアはどうでしょうか？
代表取締役 佐藤勝彦氏
まず、ご存知の通り横浜は、明治の文明開化以来、日本の対外窓口として、多くの外国人、外国文化を受け入れてきた歴史と、それゆえ独自の文化を持つ街です。ちなみに、私は千葉県出身なのですが、大学卒業後の就職先を決める際に「おしゃれな横浜に本社がある」ということも、決め手の一つになりました。少々ミーハー的で恥ずかしい気もしますが、「横浜」というブランドには、昔も今も、そうやって人を惹きつける魅力があることは間違いないと思います。
また、前回の記事でも述べたように、日本がインバウンド需要の取り込みに力を入れていることも、横浜には非常に有利な状況です。羽田空港から横浜までは、車でも電車でも20分程度。距離では羽田から渋谷に行くより遠いのですが、時間的には近いのです。前述の通り、横浜には明治期以来、海外文化、外国人を受け入れてきた街の気風がありますので、その点でもインバウンド需要の取り込みに向いているのではないかと思います。
インバウンド需要は観光客だけではありません。ビジネスや留学で訪日される方も多く含まれます。そのような多様な外国の方々が訪れることで、街全体の隆盛につながり、ひいては住人の増加につながるのです。
また、近未来都市の横浜・みなとみらい地区には、多くの大企業や大学が集まりつつあります。例えば日産のグローバル本社、資生堂の研究所、村田製作所、そして建設中の京急電鉄本社、大学では、関東学院大学、神奈川大学などです。
京急電鉄本社は現在品川にありますが、これがみなとみらい地区に移転してくれば（2019年秋予定）、現在は千葉や埼玉から通勤している社員さんのうち、少なくない数の人たちが通勤の利便性のため、横浜エリアにやってくるでしょう。他の企業や大学もしかりです。
みなとみらい地区は、現在10万人強の就業人口ですが、開発の完成の際には19万人になることが予想されています。この就業者の全員が横浜エリアに住むわけではないでしょうが、それでも居住者増、そしてそれが賃貸住宅需要に及ぼすインパクトは、かなり大きなものがあると思われます。
かつて、おしゃれな舶来文化のイメージで人を惹きつけてきた横浜は、現在も変わらない海外との窓口という役割に加え、先進の企業都市としても、人を集めることになるのです。
投資対象として横浜の不動産を見ると、賃貸アパートの平均的な利回りは7～8％になります。東京と比較すれば、地価の安さに対して、賃料の相場がそこまで差がないために、3～4％は高い利回りで回せることになります。この利回りの高さが横浜エリアの投資物件の魅力のひとつとなっています。
ただし、この利回りとは、あくまで「満室」になったときのもの。極端な話、入居者がゼロであれば、利回りはゼロどころか、費用が出ていくだけでマイナスになります。つまり、いくら「平均利回り」は横浜エリアのほうが高いといっても、それはあくまで目安であり、実際に大切なのは、「自分が投資を検討している、あるいは買った物件はどうなのか」という点でしょう。
その点については、次回にご説明します。
