一部が斜面になっている土地の評価方法
全体の面積に対して「がけ地」が占める割合がカギ土地の一部が斜面になっている場合を「がけ地」と呼びます。平らな土地と比べて利用価値が低くなるので、相続税評価を下げることができます。 このような土地を評価する際には、全体の面積に対して、がけ地がどのくらいを占めているのかを計算します。全体の土地の面積に対してがけ地の割合が10%以上の場合に、相続税評価額を減額することが可能です。がけ地の方位によっても減額割合は異なるまた、がけ地がどちらの方位に…
土地の相続対策における「測量」の重要性を理解する
測量はできるだけ早めに行っておく底地を売却するにしても、等価交換を行うにしても、その前提として土地の測量が必要となります。 土地の面積は公簿に示されていますが、公簿と実際に測った面積が異なっていることは珍しくありません。公簿では100㎡となっていても、実際には90㎡しかないかもしれません。1坪違うだけでも、資産価値が大きく変わる可能性があるのですから、土地を購入する側からすれば、測量をして正確な面積を伝えてほしいと思うのは当然のことです。 測…
障害を持つ子が生活していけるように信託を設定する方法
家族の課題今回の事例となる家族の課題は次のとおりです。 Aさんは障害を持つ子ども、Cさんの先行きが心配でなりません。配偶者Bさんは昨年他界し、もう一人の子どもDさんはすでに独立しているため、Aさんが亡くなると、Cさんは1人で生活していかなければなりません。 日常の世話はこれまで同様、外部のサービスなどを利用するとしても、そもそもCさん1人でAさんの行っている不動産の経営、管理を続けることはできません。 そこで、Aさんは所有している賃貸用不…
間口が狭い土地の評価方法
普通住宅地区なら間口8メートルが一つの基準に土地が道路に面している部分を間口といいます。間口が狭いと土地は、使いにくくなり価値が低くなるので、相続税評価額の減額が認められています。路線価に間口狭小補正率(下記)を掛けて計算します。 たとえば普通住宅地区の場合、間口が8メートル未満の場合から減額が認められています。普通住宅地区に下図の土地があった場合、どのように評価するでしょうか。 …
貸宅地処分のための等価交換を成功させる方法
借地人が家を建て替える時を待って仕掛ける問題地の典型例といえる貸宅地ですが、前回述べたとおり、ストレートに借主に貸宅地の購入を申し出るのは決して得策ではありません。では、どうすればよいのでしょうか。一つの方法として、借主が住んでいる家を建て替える時期がくるのを待つのです。 そしてその時期がきたら、「Bさん、せっかくですから、この機会にあなたも自分の土地を欲しくないですか。この先も地代をいちいち払い続けるのは面倒で煩わしいでしょう。よろし…
浪費癖のある「子」ではなく「孫」に相続させる方法
推定相続人は一人だけだが・・・今回からは具体的な事例を見ていきましょう。家族の課題は次のとおりです。 早くに妻と死別したAさんの推定相続人は一人っ子のBさんだけですが、Bさんは働くことが嫌いで、家業である不動産の賃貸経営を継ごうともせずに転職を繰り返し、事あるごとにAさんにお金をせがみます。 結婚して独立した世帯を構えている子どもに、生活費を援助し続けるのは本意でないAさんですが、援助しなければ生活が立ちゆかない状況を考えると、自分が生…
後継ぎ遺贈型の受益者連続信託の活用
後継ぎ遺贈型の受益者連続信託とは?信託法は、受益者が死亡したとき、順次他の者が受益権を取得する旨を定めることができる信託の方法を規定しています。この信託の方式は後継ぎ遺贈型の受益者連続信託といわれており、信託法91条に以下の通り定められています。 「受益者の死亡により、当該受益者の有する受益権が消滅し、他の者が新たな受益権を取得する旨の定め(受益者の死亡により順次他の者が受益権を取得する旨の定めを含む。)のある信託は、当該信託がされた時か…
奥行きが長い土地・短い土地の評価方法
評価が高額になるのは市街化区域の土地実際に土地を評価をする方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。一般的には市街地の「宅地を前提に取引される土地」には路線価方式を使い、それ以外は倍率方式を利用します(地方では市街地でも倍率方式があります)。 自治体では、環境のよい街づくりをするため「都市計画」を定めています。都市計画では、道路や公園、下水道などを整備して、計画的に市街化を進める「市街化区域」と自然環境を守り農業用地などを確保す…
「有効活用地」とみなす判断基準とは?
有効活用地は5%以上の利回りを判断基準とする有効活用地は、お金を生み出せる土地、つまりは一番生産性の高い土地のことです。要するに、「死守地」を維持していくために稼いでもらう土地、フルに働いてもらうことになる土地です。 具体的にいえば、人口の多い街の駅から徒歩10分以内にあって、アパート、マンションを建てれば高収益が期待できるような土地です。このような有効活用地は、現在すでに保有している場合もあるでしょうし、資産の組み替えによって新たに獲得…
不動産信託の基本的な仕組みを理解する
信託は委託者、受益者、受託者、信託財産からなる「自分が、万が一動けなくなったような場合でも、財産を誰かに管理してもらい、そこからの収益で生活できるようにしてほしい」、あるいは「大変世話になった恩人の生活を、所有する賃貸マンションの賃料収入でサポートしている。私が死んだ後も、誰かにサポートを続けてほしい」などと思ったことはないでしょうか。 そのような希望をかなえるための方法として信託という制度があります。では、そもそも信託とはどのような行…
土地の評価を下げる第一歩――「通達」を理解する
財産評価基本通達のルールでは、土地の評価は「時価」土地の相続税評価額はどのように決まるのでしょうか。国税庁が土地の相続税評価をどうするのか、そのルールを決めています。そのルールを定めたものを財産評価基本通達(以下「通達」という)といいます。相続税評価額の計算方法はこれに記載されています。 ですから、通達の中身を理解することが、土地の評価を下げることにつながります。通達などというと少しややこしく感じるかもしれませんが、大事な部分のみわかり…
守る土地と片付ける土地を「見える化」する
「悪い土地」はどんどん損切りする「良い土地」だけを残すということは、「悪い土地」をどんどん処分していくことを意味します。低利回りの貸宅地や赤字のアパート、マンションを持ち続けていれば、子どもたちにせっかく残した財産が相続税で失われることになりかねません。 たとえば、株価の上がる気配のない、それどころか逆に下がっていきそうな株式を持っていれば、後生大事に持つような真似はせず、〝損切り〞する――すなわち損が出ると分かっていても売るはずです。…
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