土地の評価を下げる第一歩――「通達」を理解する 

土地の評価を正しく行い、活用の知識を持っていれば、相続税を最小限に抑え、結果としてより多くの資産(土地)を守ることが可能になります。本連載では、土地評価を適正化し、相続税の高額課税を回避する方法をご紹介します。

財産評価基本通達のルールでは、土地の評価は「時価」

土地の相続税評価額はどのように決まるのでしょうか。国税庁が土地の相続税評価をどうするのか、そのルールを決めています。そのルールを定めたものを財産評価基本通達(以下「通達」という)といいます。相続税評価額の計算方法はこれに記載されています。

 

ですから、通達の中身を理解することが、土地の評価を下げることにつながります。通達などというと少しややこしく感じるかもしれませんが、大事な部分のみわかりやすく解説していきます。

 

通達では、財産の評価は時価で行うこととされています。時価とは何でしょうか。通達の法則1―(2)にはこう書かれています。大事な部分ですので、引用してみます。

 

[通達]
第1章総則
(評価の原則)
1―(2)
時価の意義

財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期(相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第2条《定義》第4号に規定する課税時期をいう。以下同じ。)において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。

 

わかりにくいですね。簡単にいえば、評価額は時価であり、時価とは「不特定多数の人が自由に取引をした場合に成立する価格」ということになります。つまり「市場価格」のことをいっています。

 

そして、通達には、その時価の計算方法も示されています。自由に取引をした場合の価格といいながら、国税庁が計算方法を決めているというのは一見矛盾するように思えますが、そこには「課税の公平性」がかかわっています。

 

株式などの場合は、証券取引所で取引が行われています。そこで取引されている価格が時価となります。誰でも新聞やインターネットで確認することができます。

 

ところが、土地の売買価格というものは公表されていません。同じ条件の土地であっても、交渉によって価格が変わることもあります。つまり、時価に幅があるのです。しかし、人によって計算が異なってしまうと、課税の公平性が保てないので、通達によって時価の計算方法(減価要因)を決めているのです。

 

減価要因を理解するには、実際の市場で売買価格がどのように成立するかを考えてみればよいでしょう。土地を売買する時の、買う側の理由を考えてみます。個人であれば多くの場合、マイホームを建築するために購入するでしょう。もし、その土地に家を建てる上での規制があれば、価値は下がることになります。ですから、その規制のほとんどが通達の減価要因として盛り込まれています。

 

筆者のように建築士の場合には、家を建てる際の規制はすべて把握しています。ですから、相続税の評価をする際にどんな減価要因が適用できるか、見つけ出すのは得意なのです。

特殊な場合は通達以外の評価方法も使える

ただ、通達ですべての減価要因を決めるのは不可能です。特殊なケースでは、通達に計算方法が規定されていないケースもあります。そのようなときには、通達以外の評価方法を使って評価してよいと総則1―(3)には書かれています。

 

[通達]
第1章総則
(評価の原則)
1―(3)

財産の評価

 

財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する。

 

つまり、特殊な場合は通達以外の評価方法もOKです。次回以降、実際に土地を評価する方法などについて詳しく見ていきます。

下坂 泰弘

税理士 一級建築士 宅地建物取引主任者

ハウスメーカーで約20年間営業職に従事し、地主向けの土地活用ノウハウを積み上げる。業務の中で、相続税申告の際に税理士が適正な土地評価を行えず、不当に相続税が高くなってしまうという事実を知り、自らの力で地主を救うべく税理士資格を取得し独立。以来、首都圏を中心に数多くの地主の土地相続をコンサルティングしてきた。不動産の専門知識に基づいた土地評価に強みを持ち、他の税理士からの依頼も含め約2000カ所の評価を経験。数千万円単位の評価減を達成したケースも多数あり。

著者紹介

連載相続税対策のための土地の正しい「評価」術

相続税から土地を守る生前対策

相続税から土地を守る生前対策

下坂 泰弘

幻冬舎メディアコンサルティング

税制改正により、土地を失うリスクは飛躍的に増大しました。地主の方にとって相続税対策は深刻な問題です。そのため、さまざまな相続税対策をしている方も多いですが、その対策には大きなリスクを伴うものもあります。相続税か…

Special Feature

2016.12

「法人保険」活用バイブル<書籍刊行>

決算対策、相続・事業承継、財産移転・・・企業とオーナー社長のさまざまな課題解決に、絶大な効果を発揮する「法人保険」の活用…

GGO編集部(保険取材班)

[連載]オーナー社長のための「法人保険」活用バイブル~決算対策編

【第19回】保険のための医的診査 結果が「少し悪い」ほうが社長が喜ぶ理由

GTAC(吉永 秀史)

[連載]法人保険を活用した資産移転の節税スキーム

【第15回】「逆ハーフタックスプラン」活用時の留意点

Seminar information

生命保険活用セミナーのご案内

人気書籍の編著者が明かす「相続専用保険」の活用術<ダイジェスト版>

~人気書籍の編著者が明かす「相続専用保険」の活用術<ダイジェスト版>

日時 2016年12月14日(水)
講師 吉永秀史

海外不動産セミナーのご案内

国外財産にかかる相続税・贈与税の最新事情と注目集める「フィリピン永住権」の取得術

~改正議論が進む海外資産税務のポイントと東南アジア屈指の成長国「フィリピン」の最新活用法

日時 2016年12月14日(水)
講師 剱持一雄 鈴木 廣政

生命保険活用セミナーのご案内

人気書籍の編著者が明かす「生命保険」活用の基礎講座

~人気書籍の編著者が明かす「生命保険」活用の基礎講座

日時 2016年12月17日(土)
講師 吉永秀史

The Latest