間口が狭い土地の評価方法

前回は道路に接していない土地の評価について考えました。今回は間口が狭い土地の評価方法(間口狭小補正・奥行長大補正)について見ていきましょう。

普通住宅地区なら間口8メートルが一つの基準に

土地が道路に面している部分を間口といいます。間口が狭いと土地は、使いにくくなり価値が低くなるので、相続税評価額の減額が認められています。路線価に間口狭小補正率(下記)を掛けて計算します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

たとえば普通住宅地区の場合、間口が8メートル未満の場合から減額が認められています。普通住宅地区に下図の土地があった場合、どのように評価するでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

間口は6メートルしかありませんから、間口狭小補正の対象となります。補正率表の普通住宅地区の欄を見ると0.97となっています。路線価が15万円なので、15万円(路線価)×0.97(間口狭小補正率)×60㎡(面積)=873万円がこの土地の相続税評価額となります。

間口と奥行きの比率によってはさらに減額も

間口と比べて奥行きが長すぎる土地はさらに減額をすることができます。奥行長大補正といいます。奥行価格補正は、間口は関係なく奥行きの長さのみで判定されましたが、奥行長大補正は間口と奥行きの比率によって決まっています。

 

普通住宅地区の場合、間口よりも奥行きのほうが2倍以上長いと減額が認められています。下図の土地の場合、間口が5メートルで奥行きが12メートルですから、間口に対する奥行きは2・4倍となります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

奥行長大補正率表(下記)によると、普通住宅地区で補正率が0.98となっているので、この数値を路線価に掛けて計算します。15万円(路線価)×0.94(間口狭小補正率)×0.98(奥行長大補正率)×60平方メートル(面積)=829万円がこの土地の相続税評価額です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ほとんどの税理士は、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、奥行長大補正の減価要因を適用漏れしているケースは少ないです。ところが、残念なことに、現地を測っていなかったりして図面を作成しておらず、結果、正確な補正でなく、補正率が高くなっているケースが多く見られます。

 

[通達]
20─3 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、15《奥行価格補正》の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。

 

⑴ 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」
⑵ 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」

本連載は、2015年7月1日刊行の書籍『相続税から土地を守る生前対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載相続税対策のための土地の正しい「評価」術

税理士 一級建築士 宅地建物取引主任者

ハウスメーカーで約20年間営業職に従事し、地主向けの土地活用ノウハウを積み上げる。業務の中で、相続税申告の際に税理士が適正な土地評価を行えず、不当に相続税が高くなってしまうという事実を知り、自らの力で地主を救うべく税理士資格を取得し独立。以来、首都圏を中心に数多くの地主の土地相続をコンサルティングしてきた。不動産の専門知識に基づいた土地評価に強みを持ち、他の税理士からの依頼も含め約2000カ所の評価を経験。数千万円単位の評価減を達成したケースも多数あり。

著者紹介

相続税から土地を守る生前対策

相続税から土地を守る生前対策

下坂 泰弘

幻冬舎メディアコンサルティング

税制改正により、土地を失うリスクは飛躍的に増大しました。地主の方にとって相続税対策は深刻な問題です。そのため、さまざまな相続税対策をしている方も多いですが、その対策には大きなリスクを伴うものもあります。 相続税…

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