空室&流動性リスク・・・相続対策のための土地活用の留意点

今回は、相続対策として土地活用を行う際に注意したい「空室リスク」や「流動性リスク」について見ていきます。※本連載は、ランドマーク税理士法人の代表税理士・清田幸弘氏の著書『お金持ちはどうやって資産を残しているのか』(あさ出版)の中から一部を抜粋し、お金持ちの人にこそ知ってほしい「資産を残す方法」をいくつか紹介します。

少子高齢化社会では長期的に賃貸需要は減少

アパート・マンション経営は、相続税対策として有効ですが、「落とし穴」もあります。

 

【賃貸経営の落とし穴】

•空室が多いと家賃収入が見込めない

「自分の土地を守りたい」「自分の土地を手放したくない」「自分の土地に愛着がある」という理由から、多くの地主は、「自分の土地」にアパートを建てたがります。ですが、その土地が賃貸経営に適しているとは限りません。

 

「駅から近い」「商店街やショッピングモールがある」「交通の便が良い」など、十分に入居者が見込める場所であればいいのですが、「駅から離れている」「交通の便が悪い」「ラブホテル街にある」「お墓の近くにある」など、周辺環境の悪い場所に建っていると、空室率が高くなる可能性があります。

 

また、少子化傾向は今後も続くことが予想されていますから、長期的に考えると、入居者が減っていくことはあきらかです。

 

「自分の土地に新築の物件を建てたい」という地主の気持ちもわかりますが、立地が良くないのなら、「入居率が悪くない中古の物件」を購入するほうが、確実に家賃収入を見込めるでしょう。

 

•入居者が少ないと、借入金の返済ができない

アパートを建築する場合には、返済期間の長い大きな借り入れをすることになります。将来にわたって借入金を返済していけるのかどうか、しっかり検討することが大切です。

 

家賃収入でローンの返済をしようと計画しても、入居者がいなければ返済できず、負債だけが残ってしまいます。

現金化に時間がかかる「物件付きの土地」

•現金化に時間がかかる

相続税対策として、所有している「すべての土地」にアパート・マンションを建てようとする人がいます。

 

ですが、土地は、建物が建ってしまうと売りにくくなるので、「すべての土地」に賃貸物件を建てるのは、リスクが大きい。

 

相続が発生した場合、遺族が相続税を払うときに現金を持っていないと、「土地を売って現金をつくろう」と考えます。けれど、物件が建っていると買い手を見つけるのに時間がかかります。

 

また、借入金の抵当権がついていると売却できませんし、売却できたとしても、借入金の返済で納税分がなくなってしまうケースがあります。

 

•「家賃保証」を鵜呑みにできない

アパート・マンションの新築に際し、空室時の「家賃保証」をしてくれる管理会社があります。たとえ空室でも毎月の家賃を保証するしくみです。

 

空き室にかかわらず「毎月家賃が入ってくる」というメリットがある一方で、定期的に「賃料の見直し」があるので、そこで減額される可能性があります。

 

物件を建てても、相続税対策にならなければ、意味がありません。

アパート・マンションの新築を検討する場合は、土地周辺にある他のアパート・マンションの入居率や空室率を調べて、利回り(支出に対する利益の割合)をきちんと計算し、「家賃保証会社に頼らなくても家賃回収ができるか」を試算する必要があるでしょう。

本連載は、2016年10月3日刊行の書籍『お金持ちはどうやって資産を残しているのか』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

ランドマーク税理士法人 代表税理士 

神奈川県横浜市の農家に生まれる。明治大学卒業後、地元農協に9年間勤務。金融・経営相談業務を行ったのち、税理士に転身。1997年に清田幸弘税理士事務所を設立、その後、ランドマーク税理士法人に組織変更。自身の生まれと農協勤務経験を活かした相続コンサルティングには定評があり、過去に手がけた相続税申告件数2,000件超は全国でもトップクラス。また、資産家、金融機関、不動産会社、税理士向けにセミナー講師を年間230件以上、手がけている。著書は『そろそろ相続のこと、本気で考えないとマズイですよ!』(あさ出版)など多数。

ランドマーク税理士法人グループ(http://www.zeirisi.co.jp/)は、東京・丸の内の無料相談窓口「丸の内相続プラザ」、横浜ランドマークタワーをはじめ、首都圏に10の本支店を展開。申告件数はもちろん支店数、国税OBを含む社員数(資格者多数)、発行書籍数、実施セミナー数の多さは、他に例を見ない。また、相続・事業承継案件に強く、税務調査が少ない(全国平均22%に対して1%)ことでも注目を集めている。

著者紹介

連載お金持ちが実践している「資産を残す」方法

お金持ちはどうやって 資産を残しているのか

お金持ちはどうやって 資産を残しているのか

清田 幸弘

あさ出版

あの辣腕経営者、小山昇社長(株式会社武蔵野)も、絶賛! 「こんな方法もあったのかと驚いた。多額の税金を払わず資産を残し、事業を残すヒントがこの本には詰まっている。私もこの本の方法で、さまざまな対策を打っている」 …

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