「小規模宅地の特例」で評価額を80％下げる

財産の中に占める「土地」の割合が大きい場合は、多額の相続税を納付しなくてもすむように、事前の対策が必要です。

土地を活用した相続税対策にはいくつかありますが、代表的なものは、次の「3つ」です。

【土地を活用した相続対策】

（1）「自宅」を利用する節税

（2）アパート・マンションを経営する（新築する）節税

（3）土地を売却する節税

（1）「自宅」を利用する節税

相続によって財産をもらうと、相続税がかかります。それは、今まで亡くなった人が家族と一緒に住んでいた「宅地（居住用の土地）」についても同じです。

残された遺族にとって、なくてはならない宅地（住居）に多額の相続税がかかってしまうと、遺族のその後の生活に大きな支障が生じることが考えられます。

そこで、相続によって取得した財産のうち、居住用や事業用に使われていた「宅地」等がある場合には、評価額の一定割合を減額することができます。

これを「小規模宅地の特例」と言い、この制度を利用すると、取得した土地のうち、330㎡までは評価額を「80％」減額することができます（ただし一定の要件を満たす必要があります）。

たとえば1億円の価値がある宅地でも、この特例を使うと、評価額を「2000万円」にまで下げることができます。

【図表１】

アパートを建てて土地・建物の評価額を下げる

（2）アパート・マンションを経営する（新築する）節税

土地の評価額は、「その土地をどのように使っているのか」によって違ってきます。

土地の上に、アパート・マンションを建てると、土地・建物の財産評価が低くなるため、相続税は少なくなります。

また、アパート・マンションを建てる際、金融機関から借り入れをすると借入金を債務として控除することができます。

たとえば、「評価額2億円」の土地に、銀行から「1億円」を借り入れて、「1億円」のアパートを建てたとします。

このアパートは、「評価額1億円の財産」になるわけではありません。評価のしかたの詳細は省きますが、アパートの引き渡しの時点では、「約6000万円」にまで下がります。

つまり、アパートを建てると、相続財産が「約4000万円」分減ることになります。

入居者を迎え入れると、さらに建物の価値が「30％」下がります。

入居者には「住む権利」が認められています。大家が「この入居者には出ていってほしい」と思っても強制はできないため、その分、価値が下がると考えることができます。したがって、引き渡しが終わって入居者が入った時点で、アパートの価値は「約4200万円」にまで下がります。

建物と同じように、「土地」の評価額も下がります。

賃貸物件が建っている土地のことを「貸家建付地」と言いますが、このような土地には、入居者にも土地を利用する権利が与えられています。その分、大家の権利は限定されるので、土地の評価額が下がります。

アパートの敷地の場合なら、地域により異なりますが「18％」低くなり、評価額は「82％」になります。土地の価格は「2億円」でしたから、「1億6400万円」まで下がることになります。

建物と土地を合わせた評価額は、「2億600万円」です。

これに、金融機関からの借入金「1億円」を差し引くことができますから、評価額を「1億600万円」にまで減らすことができるのです。

【図表２】