「アパート建築」や「小規模宅地の特例」を活用した相続税対策

今回は、「アパート建築」や「小規模宅地の特例」を活用した相続税対策についてお伝えします。※本連載は、ランドマーク税理士法人の代表税理士・清田幸弘氏の著書『お金持ちはどうやって資産を残しているのか』(あさ出版)の中から一部を抜粋し、お金持ちの人にこそ知ってほしい「資産を残す方法」をいくつか紹介します。

「小規模宅地の特例」で評価額を80%下げる

財産の中に占める「土地」の割合が大きい場合は、多額の相続税を納付しなくてもすむように、事前の対策が必要です。

 

土地を活用した相続税対策にはいくつかありますが、代表的なものは、次の「3つ」です。

 

【土地を活用した相続対策】

(1)「自宅」を利用する節税

(2)アパート・マンションを経営する(新築する)節税

(3)土地を売却する節税

 

(1)「自宅」を利用する節税

相続によって財産をもらうと、相続税がかかります。それは、今まで亡くなった人が家族と一緒に住んでいた「宅地(居住用の土地)」についても同じです。

 

残された遺族にとって、なくてはならない宅地(住居)に多額の相続税がかかってしまうと、遺族のその後の生活に大きな支障が生じることが考えられます。

 

そこで、相続によって取得した財産のうち、居住用や事業用に使われていた「宅地」等がある場合には、評価額の一定割合を減額することができます。

 

これを「小規模宅地の特例」と言い、この制度を利用すると、取得した土地のうち、330㎡までは評価額を「80%」減額することができます(ただし一定の要件を満たす必要があります)。

 

たとえば1億円の価値がある宅地でも、この特例を使うと、評価額を「2000万円」にまで下げることができます。

 

【図表1】

アパートを建てて土地・建物の評価額を下げる

(2)アパート・マンションを経営する(新築する)節税

 

土地の評価額は、「その土地をどのように使っているのか」によって違ってきます。

土地の上に、アパート・マンションを建てると、土地・建物の財産評価が低くなるため、相続税は少なくなります。

 

また、アパート・マンションを建てる際、金融機関から借り入れをすると借入金を債務として控除することができます。

 

たとえば、「評価額2億円」の土地に、銀行から「1億円」を借り入れて、「1億円」のアパートを建てたとします。

このアパートは、「評価額1億円の財産」になるわけではありません。評価のしかたの詳細は省きますが、アパートの引き渡しの時点では、「約6000万円」にまで下がります。

 

つまり、アパートを建てると、相続財産が「約4000万円」分減ることになります。

入居者を迎え入れると、さらに建物の価値が「30%」下がります。

 

入居者には「住む権利」が認められています。大家が「この入居者には出ていってほしい」と思っても強制はできないため、その分、価値が下がると考えることができます。したがって、引き渡しが終わって入居者が入った時点で、アパートの価値は「約4200万円」にまで下がります。

 

建物と同じように、「土地」の評価額も下がります。

賃貸物件が建っている土地のことを「貸家建付地」と言いますが、このような土地には、入居者にも土地を利用する権利が与えられています。その分、大家の権利は限定されるので、土地の評価額が下がります。

 

アパートの敷地の場合なら、地域により異なりますが「18%」低くなり、評価額は「82%」になります。土地の価格は「2億円」でしたから、「1億6400万円」まで下がることになります。

 

建物と土地を合わせた評価額は、「2億600万円」です。

これに、金融機関からの借入金「1億円」を差し引くことができますから、評価額を「1億600万円」にまで減らすことができるのです。

 

【図表2】

本連載は、2016年10月3日刊行の書籍『お金持ちはどうやって資産を残しているのか』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

ランドマーク税理士法人 代表税理士 

神奈川県横浜市の農家に生まれる。明治大学卒業後、地元農協に9年間勤務。金融・経営相談業務を行ったのち、税理士に転身。1997年に清田幸弘税理士事務所を設立、その後、ランドマーク税理士法人に組織変更。自身の生まれと農協勤務経験を活かした相続コンサルティングには定評があり、過去に手がけた相続税申告件数2,000件超は全国でもトップクラス。また、資産家、金融機関、不動産会社、税理士向けにセミナー講師を年間230件以上、手がけている。著書は『そろそろ相続のこと、本気で考えないとマズイですよ!』(あさ出版)など多数。

ランドマーク税理士法人グループ(http://www.zeirisi.co.jp/)は、東京・丸の内の無料相談窓口「丸の内相続プラザ」、横浜ランドマークタワーをはじめ、首都圏に10の本支店を展開。申告件数はもちろん支店数、国税OBを含む社員数(資格者多数)、発行書籍数、実施セミナー数の多さは、他に例を見ない。また、相続・事業承継案件に強く、税務調査が少ない(全国平均22%に対して1%)ことでも注目を集めている。

著者紹介

連載お金持ちが実践している「資産を残す」方法

お金持ちはどうやって 資産を残しているのか

お金持ちはどうやって 資産を残しているのか

清田 幸弘

あさ出版

あの辣腕経営者、小山昇社長(株式会社武蔵野)も、絶賛! 「こんな方法もあったのかと驚いた。多額の税金を払わず資産を残し、事業を残すヒントがこの本には詰まっている。私もこの本の方法で、さまざまな対策を打っている」 …

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