投資物件の「損切売却」をリカバーするには?①

前回は、売却、買い替えなど、所有物件で最大の利益を出す選択肢の選び方を解説しました。今回は、投資物件の「損切売却」をリカバーする方法を見ていきましょう。

損切売却を回避できる5つのケース

高く売ることができればいいですが、買値よりも安く売る・・・損切売却はできればしたくないものです。

 

そこで、多くの不動産オーナーは「何とかリカバーできないものか」と考えます。リカバーについては、いくつかの方法がありますが、以下のケースが該当します。

 

<リカバーできるケース>


①キャッシュがあれば、繰上げ返済で毎月の収支を改善可能
②キャッシュがあれば、買い替えて収支改善が可能
③物件の立地が悪くても、店舗であれば台湾人投資家へ高値売却
④管理組合の合意がとれれば、民泊への転用可能
⑤開発地域であれば、高額売却が可能

 

それぞれ解説していきましょう。

資金に余裕があれば、現金を使ったテコ入れが可能

①キャッシュがあれば、繰上げ返済で毎月の収支を改善可能

 

現金があれば、繰上げ返済を行うことで、毎月の収支を改善することができます。給料も上がっていって、貯金もある・・・つまり、本人に体力があるというケースであれば、物件自体は赤字でも、現金を使ったテコ入れによってリカバーができます。

 

たとえば2800万円で買って、頭金100万円で2700万円のローンを組んでいる場合、1000万円の貯金を使って繰上げ返済をして、残債を1700万円に減らすことができれば、収支バランスも合うようになります。

 

そもそも、なぜ持ち出しが出てしまうのかと言えば、購入時に自己資金をほとんど使わずにフルローンを組んでいるからです。そのため月々のローン返済が多くなり、家賃の収入よりも支払いが多くなっているわけです。

 

それを逆転させるには、繰上げ返済を行って残債を減らすことです。そして、ローン返済を家賃収入でまかなえるように改めることです。

 

本業の収入に余裕があって、預貯金を繰上げ返済に充てることができるオーナーであれば、このようにして売却運用率とリスクパーセンテージを下げることが可能です。

 

結局のところ、たとえ利回りが低くても、収支が合えばやっていけるのです。月々の採算が合って、月々のキャッシュフロー(家賃収入から経費・税金を差し引いた残り)が残るようになれば、投資として成立するわけです。

 

この話は次回に続きます。

本連載は、2016年8月13日刊行の書籍『その区分マンションは今すぐ売りなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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株式会社FGH 代表取締役社長

徳島県生まれ、広島県育ち。拓殖大学政経学部卒業後、起業を目指して都内飲食店で下積み時代を過ごす。その後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。不動産会社の案件を手掛けたことをきっかけに、「業界の古い体質を是正し、個人投資家の目線に立った売買仲介事業をしたい」との想いを抱く。2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。グループ企業間で中古ワンルームマンションの流動性を高めることができる独自のビジネスモデルを構築し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。

著者紹介

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

渡邊 勢月矢

幻冬舎メディアコンサルティング

区分マンション投資にはリスクがあります。たとえば新築で区分マンションを購入し、サブリース契約がついている場合。見掛け上家賃収入が入る状態でも、物件本来の収益性が低いケースがあります。また収益性向上のためどんなに…

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