売却、買い替え・・・所有物件から最大の利益を引き出すには?

前回は、不動産売却時に役立つ「2つの投資指標」について説明しました。今回は、売却、買い替えなど、所有物件から最大の利益を出す方法を見ていきます。

残債がなく立地が良ければ、所有の継続を

前回までに解説した3つの投資指標から、所有し続けるのか、それとも売却したほうがいいのか、不動産オーナーにとって最適な方法を検討していきます。

 

基本的には、リスクパーセンテージが80%以上であれば、投資商品としてはリスクが高い物件で、売ったほうがいいと判断しています。また売却運用率で言うと、基本的には、1倍以上であれば売ったほうが得という基準です。

 

リスクパーセンテージが80%といっても、その内容は様々です。残債が多かったり、持ち出しが発生している物件のリスクパーセンテージが高いのは、当然のことです。前提として、持ち出しが出ている時点で「投資として失敗している」と判断せざるを得ません。簡単に言ってしまえば赤字経営ということです。

 

しかし、残債がなくて持ち出しが発生していない物件でも、リスクパーセンテージが80%を超えることがあります。

 

これはすなわち、立地条件の良くない物件のケースです。

 

指標では、家賃の下落率を加味してシミュレーションを行います。しかし今後も家賃が下落していく可能性が非常に高く、しかも賃貸が付きづらい物件は、たとえローンがなかったとしてもリスクパーセンテージが高くなるのです。

 

つまり、「今は赤字経営でなくてもいずれ赤字経営になる可能性が非常に高いため、早めに売却をしたほうがいい」という判断です。残債がないからといって、安心はできないということです。

 

これが、残債がなく立地が良い物件であれば、持っておいたほうがいいでしょう。なぜなら、キャッシュを生み出す物件だからです。

 

このように、物件診断の結果は様々です。また同じ結果であっても、不動産オーナーの属性や資産背景によってとる選択肢が変わることがあります。

市況の良いタイミングで売却することも重要

さらに、こういった数値の他に基準となるのが市況です。市況の良いタイミングでは、当然のごとく売却価格が高くなります。しかし市況が悪くても、売却運用率とリスクパーセンテージの数字が良くない場合は、そこにこだわらず売ったほうがいいとお勧めしています。

 

もちろん、すべからく売却しなくてはいけない・・・という話ではありません。ケースによっては、都心で高い新築ワンルームマンションを買って赤字だったとしても、そこから黒字経営へとテコ入れする方法もあります。

本連載は、2016年8月13日刊行の書籍『その区分マンションは今すぐ売りなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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株式会社FGH 代表取締役社長

徳島県生まれ、広島県育ち。拓殖大学政経学部卒業後、起業を目指して都内飲食店で下積み時代を過ごす。その後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。不動産会社の案件を手掛けたことをきっかけに、「業界の古い体質を是正し、個人投資家の目線に立った売買仲介事業をしたい」との想いを抱く。2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。グループ企業間で中古ワンルームマンションの流動性を高めることができる独自のビジネスモデルを構築し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。

著者紹介

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

渡邊 勢月矢

幻冬舎メディアコンサルティング

区分マンション投資にはリスクがあります。たとえば新築で区分マンションを購入し、サブリース契約がついている場合。見掛け上家賃収入が入る状態でも、物件本来の収益性が低いケースがあります。また収益性向上のためどんなに…

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