住宅ローンの借り換えは、マンション投資でも有効か?

前回は、投資物件の「損切売却」をリカバーできるケースを紹介しました。今回は、住宅ローンの借り換えがマンション投資でも有効かどうかを探ります。

区分マンションの借り換えは、基本的に難しい

私の経営する会社では、顧客から「金利負担で収益が圧迫されている。何とか借り換えができないだろうか」といった質問を受けることがあります。

 

確かに今は、「超」がつく低金利時代です。住宅ローンであれば、現在のように金利が下がってきたタイミングで、安い金利に借り換えるという方法がとれます。

 

むやみに借り換えればいいということではなく、目安として「融資期間の残りが10年以上ある」「残債が1000万円以上ある」「現在の住宅ローンの金利差が1%以上ある」この3つの条件を満たしている場合は、借り換えのメリットがあると言われています。

 

また住宅ローン以外にも、一棟アパートやマンションで金利交渉をしたり、借り換えを行っている不動産投資家もいます。しかし区分マンションは、基本的に借り換えが難しいものです。

 

不動産投資における融資付けは、以前は「なかなか借りられない」という印象がありました。しかし、ここ数年は、ノンバンク以外にもメガバンク・地方銀行・信用金庫と様々な金融機関が門戸を開いています。

 

その中で、日本の公的な金融機関である「日本政策金融公庫」は、比較的金利が安く借りられます。

 

もちろん、事業ですから、きちんと事業計画書を出して借り入れすることは可能です。しかし、個人での上限は4800万円と決まっているうえに、無担保枠は2000万円。また物件評価に関して言えば、一般的な銀行に比べて厳しめなので、新築区分マンションではほぼすべてが担保割れします。

 

それはすなわち、お金を借りるための担保となる不動産に価値がないので、「足りない分は自己資金を出してほしい」という意味です。

資金が必要ならば、いっそ売ってしまったほうが…

結局のところ、現金がなければ、資金を調達することは困難です。そもそもお金がないから借金をするのですから、一見矛盾するようですが、実はそれが現実なのです。

 

実際には、月々のサラリーで借金を返せるような力や、物件自体で借金を返済できる力(担保力)がないと、金融機関からの融資は受けられないのです。そんなわけで、なかなか借り換えが難しくなります。

 

結局のところ、資金が必要ならばいっそ売ってしまったほうがいい、というのが結論なのです。

本連載は、2016年8月13日刊行の書籍『その区分マンションは今すぐ売りなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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株式会社FGH 代表取締役社長

徳島県生まれ、広島県育ち。拓殖大学政経学部卒業後、起業を目指して都内飲食店で下積み時代を過ごす。その後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。不動産会社の案件を手掛けたことをきっかけに、「業界の古い体質を是正し、個人投資家の目線に立った売買仲介事業をしたい」との想いを抱く。2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。グループ企業間で中古ワンルームマンションの流動性を高めることができる独自のビジネスモデルを構築し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。

著者紹介

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

渡邊 勢月矢

幻冬舎メディアコンサルティング

区分マンション投資にはリスクがあります。たとえば新築で区分マンションを購入し、サブリース契約がついている場合。見掛け上家賃収入が入る状態でも、物件本来の収益性が低いケースがあります。また収益性向上のためどんなに…

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