（※写真はイメージです／PIXTA）
新築・築浅信仰は、私にとってチャンスだった
日本では長い間、「家を買うなら新築」「中古ならできるだけ築浅」という考え方が強かったと思います。築30年、築40年というだけで敬遠される。
でも、投資家から見ると、これはチャンスでした。
都心、駅近、十分な広さ、RC造、良好な管理状態。そんなマンションまで、築年数が古いというだけで相対的に安く評価される。私は、そこを買ってきました。
多くの人が新築・築浅を好んでくれたから、築古RCを安く買えた。
ありがたい話でした。
ところが、最近は状況が変わってきました。新築マンションは、建築費、人件費、資材価格、土地価格などの上昇で高くなっています。すると、今まで新築しか見なかった人も中古を見るようになります。
東京や福岡などの人気エリアでは、築40年前後でもフルリノベーションされ、数千万円で販売されるマンションがあります。福岡の大濠などでは、築40年前後のフルリノベーション物件が6,000万円前後で販売されるケースも出てきています。
「築40年だから価値がない」では、もう説明できません。
私としては、築古の価値が認められるようになって嬉しい反面、割安では買いにくくなりました。悩ましいところです。
これからは、建物を大切に使う時代
建築費や人件費が高騰すれば、今ある建物を修繕しながら長く使うことの経済的な価値も高まります。同じ場所に、同じ広さのRCマンションを新築するとしたら、いくらかかるでしょうか。
これからは、今ある建物を修繕し、リノベーションしながら長く使う時代になると思っています。もちろん、古い建物を維持するにも費用はかかります。それでも、使える建物を壊して新しく建てることが、必ずしも経済的に合理的とは限りません。
「古いから建て替える」ではなく、「まだ使えるなら、長く使う」。
一方、築古RCには融資の問題もあります。
金融機関によっては、法定耐用年数を参考にしたり、「60年－築年数」などを融資期間の目安にしたりします。
築40年なら、60年－40年＝20年。
建物の物理的寿命とは別に、金融機関には担保価値や回収期間、流動性などの判断があります。建物を長く使う時代に、融資の物差しがどう変わっていくのかも気になるところです。
築年数よりも「セカンドバリュー」
私は住宅購入でも、売却するときにどれくらいの価値が残るかを考えます。セカンドバリューです。
10年後、20年後、30年後。その場所に住みたい人がいるか。その広さに需要があるか。きちんと管理されているか。リノベーションして、また使えるか。そして、売ろうと思ったときに買いたい人がいるか。
新築だったかどうかより、こちらを重視します。もちろん、築古なら何でもいいわけではありません。場所、広さ、管理、修繕、価格、そしてセカンドバリュー。
それらの条件が揃ったRCマンションなら、私にとって築40年はまだまだピチピチです。
人生100年、RC120年。築40年という数字だけで、住宅の可能性を狭める必要はないと思っています。
【参考資料】
国土交通省『中古住宅流通促進・活用に関する研究会』資料「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」
竹下 昌成
竹下FP事務所 代表
日本FP協会認定CFP・TAC講師
