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リースバックの注意点
リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を受け取り、そのまま家賃を払って住み続けられる仕組みのことです。売却した自宅にそのまま住めるという大きなメリットがある一方、注意すべき点もあります。
注意点①：売却代金が入っても、家賃は払い続ける
例えば、自宅を2,000万円で売却し、月額15万円の家賃で住み続けるとします。年間家賃は180万円。10年間なら1,800万円、15年間なら2,700万円です。単純計算では、約11年1か月で家賃の累計が売却価格の2,000万円に達します。
もちろん、家賃は住むための対価ですから、支払った家賃がそのまま損失になるわけではありません。それでも、売却によってまとまったお金を手に入れた後、毎月の家賃負担が続くことは理解しておく必要があります。
特に高齢者の場合、今後の収入が年金中心になることもあります。売却代金から住宅ローンを返済した後、いくら手元に残るのか。そのお金で何年間生活できるのか。売却時の金額だけでなく、売却後の家計を計算することが重要です。
注意点②：安い家賃で住み続ける場合、売却価格も安くなる
売主にとっては家賃が安いことに価値があり、買主にとっては家賃収入と将来のリスクに見合う価格で購入する必要があります。
リースバックの売却価格が安いこと自体が、直ちに不当な取引というわけではありません。大切なのは、通常売却した場合の価格と比較し、安く売ることに見合うメリットがあるかどうかです。
注意点③：「ずっと住める」とは限らない
リースバックでは、売買契約と同じくらい賃貸借契約が重要です。
特に確認したいのが、「普通借家契約なのか、定期借家契約なのか」という点です。普通借家契約では、貸主からの更新拒絶や解約には、原則として正当事由などの法的要件があります。一方、定期借家契約は、適法に契約されていれば期間満了によって終了し、更新はありません。住み続けるには、貸主との再契約が必要です。
例えば、2年間の定期借家契約でリースバックを利用した場合、2年後に再契約できるとは限りません。家賃の改定条件、契約期間、再契約の可否、修繕費の負担などを確認する必要があるため、「売却しても今までどおり住めます」という説明だけで安心するのは危険です。
また、将来の買戻しを希望する場合には、買戻し価格や期限、条件を書面で確認しておくことも重要です。「お金ができたら買い戻せると思っていた」では、希望どおりに買い戻せる保証はありません。
