「築40年のRCマンションも普通に買います」と話すと、驚かれることが少なくありません。しかし、RC造の法定耐用年数47年は建物の寿命ではありません。木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、私の実家は築80年、妻の実家も築70年で現役です。国土交通省が整理した研究例には、RC造の寿命を120年とする数字もあります。建築費が高騰する時代、現役大家CFPの竹下昌成氏が築古マンションの価値を改めて考えます。※本記事に掲載している事例は、プライバシー保護および情報の一般化のため、実際の相談事例をベースに一部の数値や設定を変更・再構成したモデルケースです。
（※写真はイメージです／PIXTA）
「築40年ですか!?」もう驚かなくてもいいのに
「築40年くらいのRCマンションも普通に買います」
私がそう話すと、けっこうな確率で驚かれます。
「築40年ですか!?」「そんなに古くて大丈夫なんですか？」「あと何年使えるんですか？」
正直、この反応には少し辟易しています。
私は30歳から不動産投資を始め、これまで100室以上の不動産を所有してきました。築40年程度のRCマンションは、普通に購入対象です。もちろん、築古なら何でもいいわけではありません。場所、広さ、管理状態、修繕状況、そして価格。条件が合えば、築40年でも購入します。
RC造の「47年」は建物の寿命ではない
RC造の法定耐用年数は47年。不動産の話では、よく出てくる数字です。
ただし、これは税務上、減価償却費を計算するための年数です。「法定耐用年数47年＝建物の寿命47年」ではありません。築46年11か月なら大丈夫で、築47年になった瞬間に建物が使えなくなる。そんな話ではありません。
では、RC造の建物は実際に何年くらい使えるのでしょうか。国土交通省の「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」という資料があります。これは国土交通省が「RC造の寿命は120年」と決めた資料ではなく、過去の複数の研究を整理したものです。
参考資料：国土交通省『中古住宅流通促進・活用に関する研究会』資料「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」https://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf
117年は、実際のRC造建物の減耗度と使用年数の関係から推定されたもの。120年、150年は、コンクリートの中性化速度などをもとに算定されたものです。一方、68年は、固定資産台帳の滅失データから推計した平均寿命です。
物理的に何年使えるかと、実際に何年で取り壊されたかは別の話です。再開発、建て替え、土地の有効利用、設備の陳腐化。建物がまだ使えても、経済的な理由で取り壊されることがあります。
税務、物理的寿命、実際の取り壊し年数。全部、違う物差しなのです。
