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FPは何で収入を得ているのか？
ファイナンシャルプランナー（FP）という言葉は、すっかり身近になりました。資産形成や住宅購入、保険、相続など、お金に関する相談先としてFPを利用する人も増えています。しかし、同じFPでも仕事内容や収入源は大きく異なります。
私はFPを収入源によって、大きく5種類に分けて考えています。
会社に所属する「会社型」、保険販売を中心とする「保険型」、不動産の販売や仲介を行う「不動産型」、金融商品を販売する「金融商品型」、相談料や講師料などを収入源とする「独立型」です。
もちろん、複数の仕事を組み合わせている人もいます。例えば、無料のライフプラン相談を受けたら、最終的に生命保険を勧められた。不動産投資の相談をしたら、特定の物件を紹介された。こうしたことは珍しくありません。
それ自体が悪いわけではありません。保険も不動産も、必要な人には役立つ商品です。問題は、相談者が相手の収益構造を理解しているかどうかです。無料相談であっても、商品販売の手数料などによって収益を得る仕組みがあります。私は不動産賃貸業が主な収入源なので、FPとして保険や不動産を販売する必要はありません。
FPを選ぶ際には、資格や肩書だけでなく、何を仕事にして、どこから収入を得ているのかを確認しておきたいところです。
無料セミナーの目的を考える
不動産投資セミナーについても同じことがいえます。不動産会社が無料セミナーを開催する目的は、多くの場合、将来の顧客を獲得することです。外部の専門家や投資家が講師を務めていても、主催会社から講師料を受け取っている場合があります。
それを理解したうえで受講する必要があります。
会社を選ぶ際には、顧客からの紹介が多いか、説明が客観的な事実と一致しているか、悪い評判はないかなどを確認します。高額な商品券などを使って参加者を集めている場合も、なぜそこまでして集客するのか考えてみましょう。
私が特に重視するのは、しつこい営業をしない会社かどうかです。複数のセミナーを聞き比べ、違和感があれば、きちんと断る。セミナーを受講したからといって、物件を購入する義務はありません。
「資産10億円」でも、純資産は1億円かもしれない
次に、講師の実績の見方です。
不動産投資セミナーでは、「資産10億円」「年間家賃収入5,000万円」といった数字が紹介されることがあります。たしかに、投資規模を知るうえでは参考になります。しかし、資産が10億円あっても、借入金が9億円なら純資産は1億円です。反対に、資産が3億円でも借入金がなければ、純資産は3億円になります。総資産だけでは、経済的な実態はわかりません。
家賃収入も同じです。年間家賃収入が5,000万円あっても、借入金の返済や管理費、修繕費、税金などの支出が大きければ、手元に残るお金は少なくなります。
そこで確認したいのが、キャッシュフロー（CF）です。CFは、実際の現金収入から現金支出を差し引いたものです。不動産所得の計算では、現金支出を伴わない減価償却費を経費に含めます。一方、借入金の元金返済は経費になりません。そのため、税務上の所得と手元に残る現金は一致しません。
「家賃収入はいくらですか？」だけでなく、「借入金はいくらですか？」「CFはいくら残りますか？」と聞いてみる。
講師の実績を見る際には、こうした数字も参考になります。
