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人口減少の一方で進む「世帯の小規模化」
厚生労働省が公表した『令和6年（2024年）人口動態統計（確定数）』によると、出生数は68万6,173人と過去最少となり、合計特殊出生率も1.15まで低下しました。一方、死亡数は160万5,378人で過去最多となり、自然増減数は▲91万9,205人となっています。
このように人口そのものが減少する一方で、住宅需要を考える際には「人口が何人いるか」だけでなく、「何世帯に分かれて暮らしているか」に目を向ける必要があります。
国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計」によると、一般世帯数は2020年の5,570万世帯から2030年には5,773万世帯まで増加した後、減少に転じると推計されています。一方、平均世帯人員は2020年の2.21人から低下を続け、2050年には1.92人となる見込みです。
つまり、人口が減少しても、世帯が同じ割合で減少するとは限りません。1つの世帯を構成する人数が少なくなれば、人口減少のなかでも一定数の住宅が必要になるためです。
【図表】厚生労働省『令和6年（2024年）人口動態統計（確定数）』より作成
人口減少という大きな流れだけを見ると、住宅需要も縮小していくように見えます。しかし、世帯構造まで見ると、別の側面が見えてきます。
単身世帯の増加が支える都市部の住宅需要
人口が減少する局面では、「住宅需要そのものも縮小するのではないか」と考えがちです。しかし、賃貸住宅の需要を考える際には、人口総数だけでなく世帯数や世帯構成にも目を向ける必要があります。
国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計」によると、全国の単独世帯は2025年に2,296.2万世帯と推計され、一般世帯に占める割合は40.1％となっています。さらに2050年には2,330.1万世帯、割合は44.3％に達すると推計されています。
つまり、総人口が減少していく一方で、世帯の小規模化は今後も一層進む見込みです。「総人口が減少する一方で、単独世帯の割合は高まっていく」——これが、人口減少下の住宅市場を考えるうえで最も重要なポイントといえます。
もちろん、単独世帯が増えることだけをもって、特定のワンルームマンションの入居需要や収益性が保証されるわけではありません。立地や賃料水準、物件の仕様、周辺の競合物件など、個別の条件によって賃貸需要は変わります。
それでも、単身者向け住宅の市場を考えるうえで、「単独世帯が増加する」という人口・世帯構造の変化は重要な材料です。
特に東京都を含む都市部では、就職や転職、進学などに伴う人口移動によって単身者が集まる地域があります。そのため、全国の人口が減少しているからといって、都心部の単身者向け住宅についても同じペースで需要が縮小するとは限りません。
「人口が増えるか、減るか」だけではなく、「どのような世帯が、どの地域で暮らすのか」を見ることが、都心ワンルームマンションの需要を考えるうえで重要になります。
長期的な空室リスクを抑える「需要増×供給制限」の市場環境
単独世帯が増加する一方で、ワンルームマンションの供給については、地域ごとの開発条件や自治体の規制なども考慮する必要があります。
東京都内では、自治体によってワンルームマンションを対象とした条例や指導基準などが設けられており、一定規模以上の建築物について住戸面積や戸数などに関する基準が設けられているケースがあります。そのため、ワンルームマンションの供給環境は、エリアごとに異なります。
また、マンション開発では土地の取得条件や建築費、人件費なども物件供給に影響します。
こうした要素から、単身世帯の増加とワンルームマンションの供給が常に同じペースで進むとは限りません。賃貸需要を検討する際には、単身世帯数だけでなく、対象エリアにおける新築・既存物件の供給状況や賃料水準などを合わせて確認することが重要です。
したがって、「需要が増えるから空室になりにくい」と一律に判断するのではなく、人口・世帯動態と物件の立地、周辺の競合状況などを総合的に見ることが求められます。
需要拡大を見据える…都心好立地での物件展開と管理委託のメリット
人口動態や世帯構造のデータが示す通り、都心部における単身世帯の増加は、単身者向け賃貸マンションの底堅い需要基盤となっています。ただし、不動産投資を成功させるためには、マクロな需要動向の把握に加え、購入後に発生する入居者募集や契約手続き、問い合わせ対応といった管理業務への備えが不可欠です。
青山メインランドでは、都心の好立地において単身者のニーズに応える物件の企画・開発から販売、賃貸管理までをグループ一貫体制でサポートしています。煩雑な管理業務を専門の管理会社へ委託することで、オーナー自身の負担を大幅に軽減し、本業に集中しながら安定した賃貸経営を維持することが可能です。
人口・世帯構造の変化を踏まえたうえで、地域の需給バランス、物件の立地、そして管理体制を総合的に見極めることが、長期的な不動産投資を考えるうえで重要になります。
※不動産投資には空室リスク、価格変動リスク、金利変動リスク、修繕費等の負担などが伴います。将来の運用成果、家賃収入、入居状況、資産価値等を保証するものではありません。物件のご契約にあたっては、収支計画や契約条件、リスク要因等を十分にご確認ください。
