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古民家投資とは？建物のみを保有する仕組み
建物だけをオーナーが持つ税務上の意味は？
渡邊：土地は減価償却の対象にならないため、費用計上することができません。一方で、建物は減価償却の対象となります。
今回のスキームでは、オーナー様は建物部分のみを所有する形になるため、4年間で全額を費用計上できるという考え方に基づいています※。
※ 税務上の取り扱い、減価償却期間、節税効果等は、購入者様の属性、保有状況、法改正および税務当局の判断等により異なる場合があります。詳細は税理士等の専門家へご相談ください。
会計上の勘定科目は？
渡邊：法人の場合、会計上は「建物」という勘定科目で計上され、通常の減価償却資産として処理されます。
減価償却が終了したあとは、ほかの資産と同様に決算書上には帳簿価額として残らなくなりますが、売却時には売却益として計上される形になります。
どのくらいの利益がある法人が対象？
大木：一概に「このくらいの利益が必要」という明確な基準があるわけではありません。基本的には、多くの企業様が対象となります。
例えば、1区分あたり165万円の建物を4年間で償却できる仕組みなので、実際に利益が出ている企業様であれば、非常にご検討いただきやすい商品かと思います。
個人でも節税は可能？
渡邊：個人でも節税は可能ですが、保有する口数や規模によって効果が変わってきます。いわゆる「事業的規模」と呼ばれる一定以上の規模で保有されている場合は、節税効果も大きくなります。
一方で、規模が小さい場合は「雑所得」として扱われるケースがあり、その場合は節税効果が比較的小さくなることがあります。
そのため、詳細については顧問税理士の先生にご相談いただくことをおすすめしています。
古民家での節税は税理士業界でも知られている？
渡邊：これまで、古民家を活用したこのような節税商品はほとんど存在していなかったと思います。そのため、税理士の先生方でもご存じないケースが多いのではないかと考えています。
売却や出口戦略について
1区分単位での売却は可能？
大木：可能です。実際に、例えば10区分保有されている場合でも、そのうち1区分だけ、あるいは2区分だけを売却・譲渡するという形で、柔軟に対応することが可能です。
ただし、「今日手続きをして明日すぐに完了する」というものではありません。登記変更などの手続きも必要となるため、5〜6ヵ月前を目安に申請していただくことを推奨しています。
途中売却は可能？
大木：可能です。実際に、不動産を所有されている方のなかでも、状況に応じて途中で売却されるケースは多いです。一般的な不動産と同じ仕組みで、市場の状況やご自身の投資方針に応じて売却していただくことが可能です。
売却時に税金はかかる？
渡邊：売却時には、通常の不動産売却と同様に税金が発生いたします。法人の場合は法人税、個人の場合は譲渡所得税がかかります。
買い戻しは契約書に明記されている？
大木：はい、将来的な売却・譲渡の手続きや、買い戻しに関する規程については契約書に明記されます。また、売却益が発生した場合の取り扱いについても、契約内容に基づいて明確に定められています。
※ 買い戻しにおける評価額の算定基準や条件は、契約締結時の規約に基づきます。実際の買い戻し価格は評価時点の状況等により変動するため、将来の売却価格を固定・保証するものではありません。
費用やランニングコストについて
固定資産税などの諸経費はどのくらい？
渡邊：固定資産税は保有される区分数によって異なります。ただ、古民家物件は固定資産税が比較的低いため、例えば20口・30口ご購入いただいた場合でも、年間で1,000円〜2,000円程度となるケースが多いです。
1区分のみのお客様であれば、基本的には大きな負担にならないとお考えいただいて問題ありません。
登記費用はどのくらいかかる？
大木：建物本体価格は1区分165万円です。それとは別に登記費用などの諸経費が発生し、税込みで約11万円が1区分あたり必要となります。
管理費・修繕費はどのくらい？
大木：管理費・修繕費として、年間3万円を頂戴しています。ただし、弊社では宿泊権の買い取りも行っており、毎年その宿泊権を売却していただくことも可能です。
その際には、買い取りを行う制度もご用意しており、オーナー様の保有コストの負担を軽減できる選択肢も整えています。
運営体制や法的な安全性
運営は自分で行う必要がある？
大木：運営をオーナー様ご自身で行っていただく必要はありません。基本的には専門の運営会社が管理・運営を行いますので、日常業務をご対応いただく必要はありません。
また、予約状況などを確認できる体制は整えておりますので、運営面についてご負担いただくことはございません。
民泊の許可や法律面は問題ない？
大木：問題ございません。物件ごとに旅館業許可を取得しています。
ホームページにも許可番号などを記載しておりますので、気になる方は実際にご確認いただければと思います。
災害リスクはある？
大木：日本の不動産である以上、地震や台風などの自然災害リスクはあります。そのため、基本的には火災保険や地震保険に加入していただいておりますので、そうしたリスクへの対策についても詳細までしっかりと説明いたします。
稼働率と収益性への考え方
稼働率はどのくらい？
大木：稼働率は地域や需要によって異なりますが、一般的には70〜80％程度を想定しています。
稼働率が悪い時期の対策はある？
大木：確かに宿泊事業は季節要因の影響を受ける部分がありますが、弊社ではさまざまな対策を行っております。
まず、主なターゲットは海外のお客様であるため、SNSを活用した情報発信は非常に重要だと考えております。特に冬場などは稼働率が下がりやすい傾向がありますので、「冬だからこそ楽しめる体験」を積極的に打ち出しています。
例えば、春夏秋冬それぞれの季節ならではのイベントや地域体験、郷土料理などを通じて、「この時期だからこそ泊まりたい」と感じていただけるような発信を行っています。
また、海外のお客様は口コミの拡散スピードも非常に早いため、実際に宿泊された方のリアルな感想や体験談をSNSなどで継続的に発信し、稼働率を平準化するための施策をすでに進めています。
365人以上オーナーがいると、泊まりたい日に泊まれないのでは？
大木：こちらも非常によくいただくご質問です。まず、365口についてはランダム抽選という形を取っております。そのため、「1月1日ではなかった」「ゴールデンウィークではなかった」「夏休み期間ではなかった」と感じられるケースもあるかと思います。
また、「希望日に宿泊したかったのに予約できないのでは」というご不安もあるかと思いますが、その対策として、弊社では宿泊権の買い取り制度をご用意しております。
もし「この日でなければ利用が難しい」という場合には、宿泊権を弊社が買い取ることで現金化し、インカムとして受け取っていただくことも可能です。
さらに、弊社は全国古民家再生協会にも所属しており、全国各地の宿泊施設と連携した利用体制の構築を進めています。
そのため、「この施設だけしか利用できない」という形ではなく、将来的には全国の古民家宿泊施設を相互利用できるような仕組みを整えております。
滋賀県長浜市の古民家施設「竹生優庵」の魅力
「竹生優庵」を初めて見た印象
大木：実際に初めて見たときに「とてもよい物件だな」と感じました。築150年〜200年ほどの古民家ですが、非常に丁寧に手入れがされており、古民家特有の茅葺き屋根や雰囲気、香りなども色濃く残っていました。
私自身、もともと古民家のような環境で育ったこともあり、懐かしさとワクワク感を感じました。「ここをリフォームしたら素晴らしい施設になる」というイメージが自然と湧いてきたんです。
蔵を見たときには「ここがサウナになったら最高だな」と思いましたし、檜風呂や囲炉裏を見て、「ここですき焼きをしたら絶対に美味しいだろうな」と想像しました。直感的に「この物件をリフォームしたい」と思える、そんな魅力的な物件でした。
実際に泊まった方からの感想は？
大木：一般的な旅館やビジネスホテルだと、4〜5人程度が宿泊人数の上限になることが多いと思います。一方、この古民家は15人〜20人ほど宿泊できる広さがあります。
そのため、「家族3世代で宿泊しました」「友人10人ほどで利用しました」といったお声を多くいただいております。
それだけの人数でも十分な広さがあるため、「今でもこんな大人数で泊まれる宿があるんですね」と感動される方も多いです。
また、古民家ならではの“田舎感”や、時間がゆっくり流れているような空気感に癒されるというお声も多くいただきます。
都会の慌ただしさから離れ、周囲には地域の方々が暮らしていて、1日1組限定の落ち着いた空間で過ごせる。さらに、檜風呂やバーベキューも楽しめるため、「本当に最高でした」とご満足いただくことが非常に多いです。
Sun Sun House株式会社
代表取締役 大木 竜郎
日本生命出身。保険代理店を経て、保険と不動産を融合した資産形成を追求。 「浮いた税金で未来を買う」を信念に、企業の財務改善をサポート。
セカンドオピニオン専門税理士事務所
代表税理士 渡邊 正輝
PwC、ベンチャーサポート税理士法人を経て独立。税理士法人イーグルを設立。NASDAQ上場支援、日本M&Aセンターへの出向などを経験。現在はドバイへ進出し、国際的な税務・ファイナンスのプロフェッショナルとして活躍している。
