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Heritage GOLDの仕組みと減価償却
昭和25年以降に建築された古民家でも、このスキームは使えますか？
渡邊：使えます。今回のスキームで対象となるのは、木造建築で耐用年数22年を超えている古民家です。22年以上前に建築された古民家であれば、対象になると考えていただいて大丈夫です。
一区分を購入した場合、4年間でいくら経費計上できますか？
渡邊：今回は建物部分になりますので、条件を満たせば、4年間で全額償却が可能です※。
※ 国税庁ウェブサイト「No.5404 中古資産の耐用年数」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
減価償却費として計上できるのは購入代金だけですか？
渡邊：はい。計上できるのは購入代金のみです。
建物部分の「区分所有」とはどのようなものでしょう？
渡邊：建物を1棟丸ごと購入するとなると、なかなか手頃な価格では買えませんよね。そこで、1棟を区分けして所有する、というイメージです。
木造古民家に「4年償却」が適用される法的根拠は？
渡邊：これは税法で定められています。
今回対象となる古民家は、築100年以上のものが中心です。すでに法定耐用年数を超えているため、税法上は「償却済み資産」という扱いになります。
木造建築の法定耐用年数は22年ですが※、その20％を耐用年数として再計算するルールがあります。22年×20％で4.4年となり、端数切り捨てで4年償却になる、という仕組みです。
※ 国税庁ウェブサイト https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
法人・個人での活用と節税効果
個人事業主でもこのスキームは使えますか？ 法人と個人で効果に差はありますか？
渡邊：個人事業でも減価償却の対象になりますので、節税効果を得られる可能性が高いといえます。ただ、個人の場合は「事業的規模」に該当するかどうかでかなり変わってきます。そこは顧問税理士の先生にご相談いただければと思います。
このスキームに適しているのは、どんな経営者ですか？
渡邊：さまざまな経営者の方にとって、選択肢のひとつとなりうると思います。節税だけではなく、運用商品としての側面もありますので、状況にあわせてご検討いただければと思います。
スキームを使うタイミングは、いつが理想的ですか？
渡邊：法人の場合、12ヵ月で償却しますので、決算期に近いタイミングで購入するのが最も効果的です。とはいえ、決算ギリギリよりも、できるだけ早めに検討・購入いただくのがいいと思います。
役員報酬が高い個人に対しても有効な手段になりますか？
渡邊：有効ではありますが、個人の場合は「事業的規模」に該当するかどうかで大きく変わってきます。何口購入するのかも含め、事業的規模に該当するかを顧問税理士の方に確認したうえで購入いただくのがいいと思います。
利益3,000万円の会社が10口購入した場合、税負担はどうなりますか？
渡邊：購入タイミングにもよりますが、例えば法人で1,650万円分（10口）購入した場合、初年度で約半分が経費計上されるため、約800万円が経費になります。その分に対する税負担軽減効果があると考えていただければと思います。
顧問税理士に懸念を示された場合、どう説明すればいいですか？
渡邊：税理士の先生が何を懸念されているかによって変わると思いますが、経営者の方が「何を目的に購入するのか」を税理士の先生にしっかり説明したうえで、ご判断いただければと思います。
売却・相続時の税務上の扱い
下取りを選んだ場合と第三者に売却した場合で、税務上の扱いはどう変わりますか？
渡邊：基本的には、下取りでも第三者への売却でも、税務上の扱いは変わらないと考えていただいて大丈夫です。
相続時、この資産はどのように評価されますか？
渡邊：例えば滋賀県長浜市の案件では、私も建物1棟の評価額を調べましたが、およそ80万円程度でした。それを365区分に分けると、1口あたりの評価額はかなり小さくなります。
例えば10口購入してお子さんに相続する場合でも、評価額自体が抑えられるため、相続税における税効果を得られる選択肢のひとつになりうると考えられます※。
※ 相続税における税効果を保証するものではありません。
4年後に売却した場合、譲渡益にはどんな課税がされますか？
渡邊：法人の場合、4年後には償却が終わっているので、売却額のほぼ全額が利益となり、法人税の対象になります。
個人の場合も同様で、償却済みとなるため、売却益に対して譲渡所得として課税されます。
全額償却後も保有し続けた場合、税務上はどうなりますか？
渡邊：保有しているだけであれば特に変わりません。ただし、売却したタイミングで売却益が発生します。
宿泊権利を転売して得た収益は、どんな所得になりますか？
渡邊：法人の場合は法人税、個人の場合は譲渡所得または所得税として扱われます。
福利厚生としての活用
購入した宿泊権利を社員旅行や福利厚生で使うことは問題ないですか？
渡邊：福利厚生として利用していただいても問題ないと考えられます。詳細は、顧問税理士の先生にご相談いただければと思います。
法人経費で購入し、役員が利用した場合は役員報酬扱いになりますか？
渡邊：役員だけが利用している場合は問題になる可能性がありますが、従業員の方も一緒に利用しているのであれば、役員報酬とみなされる可能性は低いと考えられます。
Heritage GOLD・古民家投資の特徴
税理士の立場から考える、このスキーム最大の強みは？
渡邊：一口165万円から、何口でも購入できるという柔軟性が大きいと思います。近年では、税務上のメリットを期待できる金融商品がかなり少なくなっています。その中で、1口だけでも購入でき、口数によって節税額や投資金額を調整できるのは柔軟性が高い、使い勝手がよい商品だと思います。
古民家投資ならではの優位性について教えてください。
大木：大きく2つあります。1つ目は、「希少性のある古民家を所有できる」という点です。そして、その所有権が登記され、一定条件下で償却可能となる設計となっています。
もう1つは、社会貢献性です。オペレーティングリースやレジャー目的の会員権など、節税だけを切り取れば、まさっている商品もあるでしょう。ただ、Heritage GOLDは「古民家を再生する」という意味があります。使われずに失われていく古民家を再生することで、日本の空き家問題解決にもつながりますし、CSR（Corporate Social Responsibility＝企業の社会的責任）的な価値もあり、会社としてのブランドイメージ向上になる可能性があります。
この2点が、ほかの節税商品との比較優位性になると思っています。
琵琶湖エリアを選んだ理由
滋賀県長浜市の古民家施設「竹生優庵」。なぜ、琵琶湖エリアを選んだのですか？
大木：大きく2つ理由があります。
1つ目は、京都観光の宿泊需要の取り込みを狙ったからです。京都は世界的な観光地で、インバウンドも含めて宿泊需要が非常に高い。一方で、京都市内は物件価格や規制の問題で宿泊施設を増やしづらい状況があります。
その点、滋賀県は京都から電車で10〜30分圏内にありながら、古民家が多く残っています。再生可能な物件も多い。つまり、「京都の観光需要」と「滋賀の古民家」という2つを掛け合わせられると考えたわけです。
もう1つは、地域との連携です。古民家再生は、地域の方々との協力なしには成り立ちません。滋賀県は、空き家活用や観光振興に対して自治体や地域が非常に前向きなんですね※。
物件があるだけでなく、地域全体として古民家再生を受け入れる体制が整っている。だからこそ、長期的に事業を展開できる場所として、滋賀県長浜市・琵琶湖エリアを選定しました。
※ 滋賀県ウェブサイト
空き家バンクのご案内 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/zyuutaku/19000.html
空き家に関するお役立ち情報 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/zyuutaku/19003.html
Heritage GOLDをもっと詳しく知りたいのですが…。
大木：これは簡単です。ぜひご連絡ください（笑）。お問い合わせ先からお気軽にご連絡いただければと思います。
視聴者へのメッセージをお願いします。
渡邊：この商品は、投資商品としても節税商品としても有益な選択肢となりうる商品だと思っています。経営者の方の選択肢のひとつとして、ぜひ考えていただければと思います。
大木：まずは、「何を目的にするのか」を整理いただくことが大切だと思っています。
会社を未来にどう残していくのか。そのための手段として節税を活用し、会社をうまく存続させていく。その選択肢のひとつとして、我々の商品が合致するのではないかと思っています。
皆さまの会社の理念や考え方を共有しながら、一緒に伴走していけるパートナーでありたいと思っています。ぜひよろしくお願いいたします。
Sun Sun House株式会社
代表取締役 大木 竜郎
日本生命出身。保険代理店を経て、保険と不動産を融合した資産形成を追求。 「浮いた税金で未来を買う」を信念に、企業の財務改善をサポート。
セカンドオピニオン専門税理士事務所
代表税理士 渡邊 正輝
PwC、ベンチャーサポート税理士法人を経て独立。税理士法人イーグルを設立。NASDAQ上場支援、日本M&Aセンターへの出向などを経験。現在はドバイへ進出し、国際的な税務・ファイナンスのプロフェッショナルとして活躍している。
