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Heritage GOLD誕生の経緯
大木：Heritage GOLD誕生の経緯につきましては、もともと、私が山形県の米沢市の出身なのですが、古民家、つまり古い家が非常に多い地域なんです。ただ、その古民家がどんどん壊されていってしまっている状況があって、「どげんかせんといかん！」と思ったのがきっかけでした。
そこで、古民家を活用した事業をどうやって守っていくかという相談を、顧問税理士だった渡邊先生にさせていただいたところ、「いい考えがある」と。
渡邊：実際に相談を受けて、「どうやって古民家を売れる形にできるか」を考えたんですね。そのままだとやっぱり売れない。だから社会問題になっているわけです。
私は税務が専門なので、「これを節税商品として活用したらどうなるか」と考えました。中古資産で、これだけ文化的価値が高いものはなかなかありません。これを節税商品として世に出せば、需要はあるだろうと。
社長に「これはどうでしょうか」とご提案したところ、「ぜひやりましょう」とおっしゃっていただきました。
大木：これでようやく古民家を日本に残すことができる、そして自分の地元にも貢献できると確信しました。
運営会社や販売会社が倒産したら資産はどうなる？
大木：結論から言うと、オーナー様の所有権は法的に保護されます。Heritage GOLDのスキームというのは、投資家の方が不動産の区分所有権を登記して保有する形になっています。運営会社や管理会社とは別の主体です。
仮に運営会社の運営がうまくいかず倒産してしまった場合や、当社が経営難により倒産した場合でも、管理会社や運営会社がなくなるだけで、皆様が保有されている建物の所有権そのものが失われることはありません。
例えば、分譲マンションを購入されている場合を考えてみてください。仮にその建物の管理会社が倒産したとしても、ご自身の一室が取り上げられたり、なくなったりすることはありませんよね。
同様に、本スキームにおいても管理会社や運営会社が変更されることはあり得ますが、皆様が登記により保有している所有権は法的に保護されています※。ですので、その点はご安心いただければと思います。
※ 運営会社等の倒産により、賃料収入の停止や管理体制の変更といったリスクは免れません。
どの商品であっても、金融商品や保険、そして今回のような商品も含めて、必ずリスクは伴います。だからこそ、そのリスクをきちんと理解し、納得したうえでご判断いただくことが重要だと考えています。
投資においては、ご自身で判断する場面が必ずありますので、リスクを正しく把握し、十分に理解したうえで始めていただきたいという思いがあります。
そのため、私たちは「売って終わり」ではなく、その先も見据えた形でご提案をしています。ご不明点については、何でもお答えしていきたいと考えています。
4年償却は税務署に認められる？
渡邊：今回対象となっているのは、築100年以上が経過した古民家です。税法上の減価償却のルールに基づくと、こうした中古資産は耐用年数4年で償却することが可能です。これは特別な手法や裏技ではなく、あくまで制度に則った計算結果であり、問題はありません※。
※ 実際の適用にあたっては、管轄の税務署や顧問税理士にご確認ください。
税法上での計算は？
渡邊：築22年を超えている古民家の場合、耐用年数は22年の20％で算出されるため、4.4年となります。これを端数切り捨てすると4年となり、4年で減価償却するという考え方になります。
この考え方は、裏技でも何でもなくて、あくまで税法に基づいた計算です。これまで古民家を減価償却の対象として捉える発想自体があまりなかっただけで、計算上も特に問題はなく、4年での償却は正当な処理といえます。
所有と運営の分離構造は？
渡邊：今回、古民家をリフォームするのですが、所有者と内装工事を行う運営会社が分かれている点が特徴です。ちなみに、内装リフォームの費用感としてはどのくらいでしょうか。
大木：一般的には4,000万〜5,000万円程度が多いと思いますが、我々の場合は1.5億円から2億円ほどをかけてリフォームを行う予定です。
渡邊：通常、古民家の所有者が自らリフォームを行うと、先ほどの4年償却の計算が成立しなくなり、耐用年数が延びてしまいます。
一方で今回のスキームでは、所有者とリフォームを行う主体を分けています。イメージとしては古民家カフェと同じで、オーナーは物件を貸すだけで、実際に店舗運営や内装工事を行うのは別の事業者です。
この場合、内装に関する資産は運営側に帰属し、建物本体とは切り分けて扱われます。つまり、古民家本体はオーナーが償却し、内装は運営側が別の耐用年数で償却することになります。そのため、それぞれを分けて計算できる点が、このスキームのポイントです。
自社で古民家を保有しない理由
大木：シンプルに申し上げると、自社だけで古民家の再生を進めていくには限界があるからです。日本全国にある古民家を救おうとすると、自社単独ではとうてい対応しきれません。
加えて、空き家は非常に速いペースで取り壊されています。この状況に向き合うには、圧倒的な資金力が必要です。
空き家問題を解決するためには、多くの方の力をお借りしながら進めていく必要があります。我々だけではなく、企業や投資家の皆様と一体となって取り組むことで、スピードと資金力を確保し、1つひとつ課題を解決していく。その先に地方の活性化があると考えています。
それが私の描いている未来であり、自社だけでできるのであればすでにやっていますが、そうではないからこそ皆様のお力をお借りしたいという考えです。
そこには、私の故郷である山形への思いがあります。山形は全国的に見ても人口減少が進んでいる地域で、昨年は減少数が全国で2番目に多い県でもありました。特に東北はその傾向が強いため、できるだけ早く手を打たなければならないという危機感があります。
Sun Sun House株式会社
代表取締役 大木 竜郎
日本生命出身。保険代理店を経て、保険と不動産を融合した資産形成を追求。 「浮いた税金で未来を買う」を信念に、企業の財務改善をサポート。
セカンドオピニオン専門税理士事務所
代表税理士 渡邊 正輝
PwC、ベンチャーサポート税理士法人を経て独立。税理士法人イーグルを設立。NASDAQ上場支援、日本M&Aセンターへの出向などを経験。現在はドバイへ進出し、国際的な税務・ファイナンスのプロフェッショナルとして活躍している。
