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オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点・確認すべきこと
ここまで紹介したように、オーナーチェンジ物件にはメリットとデメリットの双方があるため、実際に購入する際には慎重な検討が必要です。ここでは、オーナーチェンジ物件を購入する際に注意すべきポイントを3つ紹介します。
契約条件を確認する
オーナーチェンジ物件を購入する際は、まず既存の賃貸借契約の内容を詳細に確認することが重要です。賃料や共益費などの金額はもちろん、契約期間や更新条件、修繕負担の区分、解約に関する取り決めなど、すべての契約条件を把握する必要があります。
また、現在の賃料が近隣相場と比べて適正な水準かどうかを判断し、固定資産税や管理費、ローン返済などの支出を考慮した収支シミュレーションを行うことも欠かせません。サブリース契約が結ばれている場合は、その契約内容や期間についても慎重に確認しましょう。
修繕やリフォームの履歴を確認する
オーナーチェンジ物件では内見が難しいため、修繕やリフォームの履歴を詳細に確認することが非常に重要です。現オーナーや管理会社から、過去の修繕記録や設備の更新履歴、定期点検の実施状況などを詳細に確認しましょう。特に給排水設備や電気設備など、建物の基本機能に関わる部分の修繕履歴は重点的にチェックが必要です。
修繕履歴が適切に記録・保管されていない場合は、現オーナーや管理会社の管理体制に問題がある可能性もあります。そのような場合は、予想以上の修繕費用が必要となるリスクを考慮に入れ、購入には慎重な姿勢を持つようにしましょう。
敷金を精算する
オーナーチェンジ物件の購入では、敷金の取り扱いについて特に注意が必要です。賃借人に対する敷金返還義務は新オーナーが引き継ぐことになるため、売買契約時に敷金の精算を適切に行う必要があります。具体的には、売買代金とは別に、現在の入居者から預かっている敷金相当額を前オーナーから受け取るか、売買代金から相当額を差し引くなどの処理が必要となります。
また、これまでの修繕費用の差引状況なども確認しておくことも重要です。これらの処理を適切に行わないと、将来の退去時に新オーナーが予期せぬ負担を強いられる可能性があります。
