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【オープンハウスのアメリカ不動産投資セミナー】
資産運用が常識のアメリカでは、敷金を預けることは機会損失
2024年1月のFOMCで利下げに関する議論が行われたことを、パウエル議長が肯定しました。現在のところ、最初の利下げは2024年前半、年内に通算3回の利下げが行われるという予想が有力です。いつかいつかと待たれていた利下げが、いよいよ現実になろうとしていますが、住宅市場からすれば利下げはどのような意味を持つのでしょうか？
大小様々な影響が予想できますが、「住宅ローン金利の引き下げ」「住宅購入の増加」「中古売出しの増加」「在庫不足と価格高騰」の4つの観点で考えます。
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「住宅ローン金利引き下げ」は確実
まず、確実に起こるのは住宅ローン金利の引き下げです。政策金利が下がると、住宅ローンを提供する金融機関の資金調達コストも下がるため、その分、低い金利でローンを提供できるようになります。金利を引き下げるかどうかは各金融機関の判断ですから、絶対というわけではありませんが、競合が低金利のローンを提供するなかで高い金利を保っていては競争力を失うだけです。いつ引き下げるかのタイムラグこそあれ、ほぼすべてのローン提供者が金利を下げるでしょう。
住宅ローン金利の低下の次に起こるのが「住宅購入の増加」と「中古売出しの増加」です。
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ローンのコストが下がれば「住宅購入の増加」も必然
「住宅購入の増加」についても、疑問に思う方はおそらく少ないでしょう。同じ価格の物件でもローン金利が変われば、毎月の支払額や通算の支払額は大きく変わります。
現在のローン金利はピーク時よりは下がったとはいえ、過去と見比べても高い水準です。さらに、近く利下げが行われると予想される今、もう少しの我慢だと買い控えている人も大勢いるはずです。そうした人々は、金利が下がると同時に購入を決断するでしょう。
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直感的に分かりにくい「中古売出しの増加」
購入の増加とともに、「中古物件の売出しの増加」も起こることが予想されます。ローン金利は売り手側には関係ないのではと考えてしまうそうなところですが、アメリカの住宅取引のプレイヤー像を想像すると納得が行きます。
中古住宅の売買が盛んなアメリカでは、短いスパンで家を住み替えながら資産を形成していくというスタイルが珍しくありません。何件もの物件を持っているオーナーが手持ちの一部を売りに出すのではなく、今住んでいる家しか持っていない実需オーナーが買い替えのために売りに出すケースが非常に多いのです。この場合、売り手であっても住宅ローン金利を気にする必要があります。次に住む家を買わなければならないからです。つまり、売り手は同時に買い手でもあるため、高金利による買い控えは売り控えでもあるのです。
金利が下がれば、この状況が解消されます。次の家を買える目処が立つことで、現在の家を売りに出せるようになり、中古物件在庫に流動性が生まれます。
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それでも買いが勝つため「在庫不足と価格高騰」は避けられない
中古物件の売りが増えると言っても、その売り手は別の物件を買うため、在庫は増えません。さらに、はじめて家を買う人々も現れるため、総合的には在庫減少は避けられないでしょう。需給バランスにより、物件価格も上昇すると考えるのが自然です。
投資家や不動産業界人にとって利下げは流通量も増え、価格も上がる絶好の機会と言えますが、居住者にとっては必ずしもいいことばかりとは言えなそうです。
