【物件概要と登場人物の紹介】

物件概要……3LDK86.42m2／12階建て7階／築22年45戸／最寄り駅徒歩10分
資金概要……住宅ローン返済中
家族構成……夫58歳※年齢は買い替え検討開始時、妻56歳の2人暮らし、別居の子供2人（長男28歳、長女26歳）

【あらすじ】

2人の子どもたちも独立し、「夫婦2人で住むには広すぎるから」とマンションの買い替えを検討していた加藤圭司（仮名・58歳）・陽子（仮名・56歳）夫妻。しかし、ひょんなことからマンション管理組合の「副理事長」に就任することに。理事会では、「管理費等長期滞納者」や「2度目の大規模修繕」など、問題が山積み。加藤氏は、この問題にどう立ち向かうのか……。

築22年のマンションは、あちこちに傷みが…

タイルの浮きやクラック（ひび割れ）、コンクリが白くなる「白華現象」がみられた

第2回理事会では、管理事務報告と収支報告のあと、管理会社の建築設備の専門部署に所属する一級建築士より、建物の傷み具合について説明があった。建物の向きによって、傷み具合は違うようだが、外壁のクラック、タイルの浮きや汚れ、白華現象などが見られるという。

クラックとは、建物の外壁や内壁、基礎などにできる亀裂やヒビ割れのことで、そこから雨水などが入り込むと、鉄筋腐食や軀体（建物を支える構造部材）の損傷につながりやすいそうだ。

タイルの浮きを放置すると、内側のモルタルなどを損傷させ、外壁全体の耐久性が落ちかねないそう。万が一、タイルが落下した場合は、通行人にケガをさせることもあるという。「早急ではないが、数年以内に予防保全として、大規模修繕をおすすめします」とのことだ。

また給排水管については、「一度、管内の様子を専門調査したほうがいいです」とすすめられた。管内にカメラを入れたり、配管の一部を抜き出して行う抜管調査などを行い、さびによる配管の詰まりや、腐食による穴あきなど劣化状況を確認するという。

ほかには2回目の大規模修繕で一斉にインターフォンを変えるマンションもあり、一般的には15年程度が交換の目安といわれているので、各住戸にアンケートなどで意向を聞いて決定してもいいのではと提案された。

「大規模修繕」は、回数を経るほどお金がかかる

すかさず、フロント担当者から、

「大規模修繕は、一般的に1回目より2回目、2回目より3回目のほうが費用がかかると言われています。特に3回目は工事内容にもよりますが、2回目の約1・5倍かかるともいわれています。2回目の大規模修繕に向けては、実施する工事内容にもよりますが、マンションの収支状況をみると、いまのところ大幅な値上げや一時金の徴収なく実施できるかと思います。ただし、滞納者が増えてしまうと、帳簿上での金額と実際の金額に乖離が出てしまうことがあります」

との説明があった。